Продажа квартиры в рассрочку возможна не только между физическим и юридическим лицом (то есть между заемщиком и банком), но и между физическими лицами без участия третьей стороны в виде финансовой организации.
Такой порядок продажи недвижимости регулируется статьями 454 ГК РФ, 488-489 Г РФ.
О том, как правильно оформить продажу квартиры в рассрочку и каковы нюансы такой сделки расскажем дальше.
Особенности сделки
В таком случае продавец выступает в роли кредитора для покупателя: он продает жилье не за полную стоимость сразу, а в оплату частями. В отличие от банка, здесь может не быть процентов или пени, а также штрафных санкций за досрочную выплату долга.
О сумме, сроке “кредита” и ответственности за просроченные платежи стороны договариваются сами. Регистрируется такая сделка так само, как и обычный договор купли-продажи, но с одним важным уточнением: право собственности покупателю переходит с ограничением, так как на квартиру накладывается арест, до того времени, пока не будет выплачена вся сумма.
Для покупателя здесь сразу несколько плюсов:
- он сразу получает жилье, а выплачивает все постепенно. В некоторых ситуациях такой способ платежей будет оптимальным;
- сразу после подписания ДПК переходит право собственности, но есть ограничение на совершение каких-то юридических операций с недвижимостью. Например, нельзя продавать, менять, закладывать в банке.
Для продавца очевидных плюсов в такой сделке нет. Но, если он выставит условия выплаты с процентами, то в конечном итоге заработает на сделке больше, чем при обычной продаже. 
Варианты рассрочки
Чаще всего используют такие схемы:
- с первоначальным взносом или без такового. Сразу скажем, что последний вариант между физическими лицами используется редко, потому что это не выгодно. Размер первоначального взноса стороны определяют сами, обычно это до 50% от стоимости квартиры, чаще всего запрашивается сумма от 10 до 30%;
- с начислением процентов или без таковых — как правило, рассрочка не подразумевает начисление процентов, в чем и есть ее основное преимущество. Но, иногда собственник выставляет условие в 1-3% годовых;
- краткосрочная или долгосрочная выплата — собственнику не интересно растягивать период выплат на 10 и больше лет. А если есть проценты по выплатам, то и покупателю невыгодно платить долго, чем быстрее закроется долг, тем меньше он переплатит.
Так как речь идет о продаже квартиры между физическими лицами, договорится можно о лояльных условиях для обеих сторон. В отличие от банка, где он сам выставляет условия, а заемщик вынужден на них соглашаться, если ему нужна ипотека.
Как проходит такая сделка?
Оформление договора купли-продажи квартиры в рассрочку ничем не отличается от заключения стандартной сделки, но изменения будут в самом ДПК, так как меняются условия оплаты покупки.
Примерно все происходит так:
- подбирается объект, стороны обсуждают условия продажи;
- оформляется договор задатка или предварительный договор купли-продажи;
- собираются все документы для сделки;
- у нотариуса составляется договор купли-продажи;
- стороны регистрируют сделку в Росреестре, и там же продавец накладывает на нее обременение, которое будет действовать до того, как покупатель выплатит все за квартиру;
- после того, как долг будет закрыт, продавец дает расписку, что он больше не имеет материальных претензий к покупателю, стороны обращаются в Росреестре и снимается обременение с недвижимости.
Необходимые для сделки документы и образец ДПК
Продавцу нужно собрать оригиналы таких документов:
- расширенная выписка из ЕГРН;
- технический паспорт на квартиру;
- поэтажный план из БТИ, сроком запроса не старше 1 месяца;
- справка о том, что по квартире нет ЖКУ долгов;
- справка о прописанных по адресу лицах;
- кадастровый паспорт квартиры;
- правоустанавливающие документы.
Дополнительно может понадобится:
- если продавец состоит в браке, то письменное разрешение на сделку от второго супруга;
- если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный, то разрешение на сделку от органа опеки.
На сделке при себе нужно иметь оригинал паспорта. 
Что касается оформления договора купли-продажи: помимо стандартных пунктов, дополнительно в нем указываются следующие:
- размер первого взноса;
- количество платежей, их размер;
- есть ли проценты, если есть — то какие;
- очередность платежей, дата, до которой должен быть сделан последний;
- как будут передаваться деньги — наличными, на карту, иным способом, как документально будет подтверждаться факт передачи денег;
- возможность досрочного погашения рассрочки;
- ответственность сторон за нарушение условий договора.
Договора такого типа лучше составлять с юристом, так как здесь больше нюансов и нужно учитывать детали, которые не предусмотрены стандартным договором. Заверять ДПК этого типа у нотариуса обязательно.
Регистрационные действия
После того, как ДПК будет подписан и заверен нотариусом, продавец и покупатель обращаются в Росреестр, где им нужно пройти две процедуры:
- переход права собственности от продавца к покупателю. За эту операцию покупателю нужно заплатить госпошлину — 2000 рублей;
- наложение временного обременения на квартиру — это делает продавец.
Наложенное обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму по договору купли-продажи. Такая мера дает гарантию продавцу, что покупатель выплатит всю сумму и до этого момента не продаст квартиру, не подарит ее кому-то или не заложит в банке.
Рисков в продаже квартиры в рассрочку не больше, чем при обычной продаже. Как меру защиты можно покупателю использовать титульное страхование, в рамках которого юристы страховой компании проведут тщательную юридическую проверку, а продавцу правильно оформлять все документы. Лучше все это делать с юристами и нотариусами, так как не зная досконально юридические аспекты таких сделок, можно допустить серьезные ошибки.
