В некоторых ситуациях участники сделки решают расторгнуть договор купли-продажи уже после его заключения. В этом случае он аннулируется, товар передаётся обратно продавцу, а деньги – покупателю. Но договоры купли-продажи недвижимости расторгнуть не так просто, поскольку эти документы нужно регистрировать. Соответственно при расторжении нужно отменить факт регистрации.
Законодательная база
Обычно причинами расторжения договоров при продаже недвижимости является недовольство продавца не вовремя полученной оплатой, а также претензии покупателя из-за наличия долгов по коммунальным платежам.
29 глава ГК РФ гарантирует право расторгнуть такой договор в ряде случаев.
Правовой основой сделок купли-продажи также является ФЗ №122. Согласно этому документу и сделки продажи, и их расторжение, нужно регистрировать. Обязательно зарегистрировать сделки:
- По продаже жилой недвижимости.
- По переходу прав на любую недвижимость.
В случае с жилой недвижимостью получается, что её нужно регистрировать дважды – при заключении договора и при переходе прав собственности.
Нужно также учесть, что для расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации установлен срок давности 3 года.
Как расторгнуть договор до регистрации?
До того, как договор был зарегистрирован, сделка юридически ещё не завершена, поэтому расторгнуть её проще.
Это делается с помощью подачи в Росреестр заявления о расторжении сделки до окончания процесса её регистрации.
Если же в заключении договора купли-продажи участвовал нотариус или риэлтор, то и в расторжении этой сделки необходимо их участие.
Если же одна сторона сделки не согласна её расторгнуть, то второй стороне нужно получить отказ в письменном виде и обращаться в суд.
Расторжение договора купли-продажи после регистрации
Процесс отмены договора зависит от наличия или отсутствия согласия сторон. Расторгнуть договор можно:
- По желанию одного из его участников.
- По обоюдному согласию.
Во втором случае оптимально заключить новые договор, согласно которому объект недвижимости будет возвращён продавцу, а деньги покупателю. Этот договор снова нужно будет зарегистрировать. То есть, по сути, будет заключена сделка купли-продажи, в которой стороны сделки поменяются местами.
Далее они подают заявление о расторжении сделки в регистрирующий орган, где в реестр вносят соответствующие изменения.
Если же расторгнуть сделку хочет только один из её участников, то прежде, чем обращаться в суд, ему необходимо попытаться договориться со второй стороной. Если же в течение 30 дней ответа не последовало или был дан письменный отказ в расторжении, можно подавать иск.
Но для рассмотрения дела в суде недостаточно желания расторгнуть договор. Нужны следующие причины:
- Нарушение пунктов договора.
- Иные специфические для конкретного договора случаи.
Среди нарушений договора чаще всего отмечают:
- Отсутствие оплаты или неполный размер выплат.
- Обременение квартиры, потому что в ней прописаны жильцы.
- Документ подписан недееспособным лицом или под принуждением.
Всё это приведёт к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации.
Отсутствие оплаты
При заключении договора покупатель обязан оплатить товар. Факт передачи денег должен быть подтверждён банковской квитанцией, выпиской или распиской.
Если оплата не произведена продавец может требовать расторгнуть сделку. При этом, если имущество уже было передано покупателю, суд имеет право:
- Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу.
- Обязать покупателя оплатить имущество и выплатить неустойку за нарушение условий договора.
Конкретное решение суд примет, исходя из обстоятельства дела.
Обременение в виде прописанных в квартире граждан
Довольно частая проблема, когда владельцы квартиры продают её во время длительного отсутствия одного из прописанных жильцов. Впоследствии, когда он возвращается, выясняется, что новый хозяин должен с ним делить свою недвижимость.
Если с момента заключения сделки к тому времени прошло не более 3 лет, то договор можно расторгнуть.
Недействительные сделки
Некоторые иски о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации основаны на доказательствах нарушения закона при его заключении.
Если суд убеждается в факте нарушения, то договор не расторгают, а признают недействительным. При этом стороны договора возвращаются к владению имуществом, которое у них было до его заключения.
Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
Если после заключения сделки выясняются нюансы, которые могли бы воспрепятствовать её заключению, если бы участники договора, о них знали заранее, то сделку можно расторгнуть.
Важно, чтобы эта ситуация была:
- Непреодолимой.
- Возникшей неожиданно.
- Наносящей существенный ущерб.
- Затрагивающей интересы всех участников сделки.
При этом все 4 признака должны быть присущи найденным обстоятельствам.
Обычно по этой причине расторгают сделки, когда:
- Изменилось законодательство.
- Значительно выросла цена недвижимости (но далеко не всегда суд признаёт это веской причиной).
- Предприятие было ликвидировано, но не по причине банкротства.
В любом случае, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по причине особых обстоятельств требует учёта специфики конкретной сделки.
Расторжение через суд
Как уже было сказано выше, иск в суд нужно подавать, когда не удалось достигнуть соглашения сторон.
В иске обязательно нужно:
- Требовать возврат имущества.
- Расторжение договора.
- Возмещение морального ущерба, если одна из сторон сделки допустила нарушение закона.
Важно правильно составить исковое заявление, чтобы в нём были все необходимые требования, иначе придётся обращать в суд с повторным иском.
На что следует обращать внимание?
Важно на этапе сделки обезопасить себя на случай её расторжения. Для этого стоит:
- Сроки передачи денег.
- Возможность расторжения договора, если его условия не будут выполнены.
Обычно передача имущества по сделке происходит на основании передаточного акта, либо сразу после подписания договора купли-продажи.
Также стоит помнить, что 167 статья ГК РФ определяет право взыскать ущерб с виновника расторжения договора.
