Наличие имущества в собственности налагает на гражданина целый ряд обязанностей. Он должен платить коммуналку и налоги, следить за своим имуществом и не нарушать права соседей. Но владение недвижимостью может также обернуться кучей бюрократических проволочек. Так, сегодня мало купить участок и построить на нем дом, придется еще выполнить ряд действий для оформления его в собственность. И на этом этапе вас могут ждать непредвиденные трудности.
Именно поэтому многие собственники домов для регистрации прибегают к помощи посредников. Соответственно, им приходится переплачивать за услуги специалистов, без которых можно обойтись, если воспользоваться дачной амнистией. Это упрощенная процедура регистрации недвижимости, которая позволит вам стать полноправным собственником дома в течение полутора-двух месяцев. Для этого вам потребуется лишь свидетельство о праве собственности на земельный участок и техплан дома.
О том, как это сделать, избежав ряда трудностей, мы поговорим ниже.
Регистрация права собственности на недвижимость: что это
Чтобы объектом недвижимости можно было не только пользоваться, но и распоряжаться, необходимо зарегистрировать его и оформить право собственности в Росреестре. Тогда официальный собственник сможет продать дом, передать его по наследству, подарить или же обменять на другое имущество.
Росреестр является федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии. Его сотрудники фиксируют право собственности на имущество в ЕГРН – едином госреестре недвижимости.
До июля 2016 года Росреестр выдавал владельцам недвижимости свидетельства о праве собственности. В настоящее же время вместо них выдаются выписки из ЕГРН. Сегодня именно этот документ подтверждает факт государственной регистрации объекта и переход прав на него. При этом выданные до 2016 года свидетельства сохраняют свою юридическую силу. Соответственно менять такой документ на выписку ЕГРН не следует – обе бумаги юридически равны.
А что, если не оформлять недвижимость в собственность
Как правило, необходимость зарегистрировать дом появляется в следующих ситуациях:
- Человек построил дом на участке. Теперь ему нужно стать законным владельцем здания, оформив право собственности на него.
- Гражданин приобрел участок с возведенным на нем домом, который не был оформлен в собственность.
Казалось бы, если человек построил дом, то следующим шагом должна быть его регистрация. Тем не менее, далеко не все граждане спешат с регистрационными процедурами, желая сэкономить на налогах и не тратить время на бюрократические процедуры.
Тем не менее, тянуть с регистрацией не следует. В соответствии с Гражданским кодексом, право собственности на недвижимость в обязательном порядке подлежит госрегистрации.
Также отсутствие регистрации означает, что собственнику объекта не будут приходить налоги за недвижимость. А с налоговой в РФ шутки плохи. Поэтому, при выявлении налоговой незарегистрированной постройки, нарушителю могут назначить штраф в размере 20% от неуплаченных за последние три года налогов. Кроме того, придется уплатить и сам налог, начисленный за этот период.
Необходимость уплаты налога можно оспорить, сославшись на статью 400 Налогового кодекса РФ. В соответствии с данным нормативно-правовым актом, налогоплательщиком является тот гражданин, у которого есть право собственности на конкретное имущество. Но ни о каком праве собственности не может быть и речи, пока дом не будет зарегистрирован в Росреестре.
Причины не затягивать с регистрацией дома
Юристы не советуют затягивать процесс регистрации, поскольку риски нередко перевешивают возможную выгоду. Ниже мы рассмотрим, почему так происходит.
Пока имущество не будет зарегистрировано, им нельзя распоряжаться
Владелец объекта не может распоряжаться домом, право собственности на который не зарегистрировано. Такие объекты не удастся подарить, продать, обменять, передать по наследству или оставить в залог. В некоторых случаях требуется срочно передать дом в залог или же продать его. И если такая ситуация возникнет, вы можете попросту не успеть с регистрацией.
На практике, даже если собственник успеет зарегистрировать недвижимость, впоследствии ему придется заплатить налог с доходов. А все потому, что отсчет минимального срока владения начинается с момента регистрации права собственности. Таким образом, если вы фактически владели участком в течение пяти лет, но право собственности зарегистрировали недавно, то минимальный срок отсчитают с даты регистрации. Таковы правила.
Частая смена законов
Допустим, вы построили дом и отложили процедуру его регистрации на 5 лет. В таком случае есть риск, что впоследствии вам потребуются те бумаги, которых вы ранее не получали. И если по старым законам они были не нужны, то это еще не означает, что в них не будет необходимости в дальнейшем.
Например, в 2023 году для регистрации права собственности на дом, собственник должен подать в Росреестр следующие документы:
- техплан;
- уведомление об окончании строительных работ.
При этом, нет никаких гарантий, что спустя год-два правила не изменятся. Тогда вам вполне может потребоваться другой документ, которого при строительстве дома еще не выдавали. Соответственно, придется обращаться в суд и доказывать, что вы ни в чем не виноваты. В судебной практике такие примеры уже встречались ранее.
Сложность раздела имущества при разводе
Супруги не смогут поделить построенный в браке дом до тех пор, пока не зарегистрируют право собственности. Сама регистрация – это не такая и быстрая процедура. Соответственно, с разделом имущества придется повременить.
Объект посчитают самостроем
Это один из наиболее неблагоприятных сценариев, ведь местные власти могут потребовать снести самовольную постройку. И попытки доказать в суде тот факт, что вы ни в чем не виноваты, могут ни к чему не привести.
Самовольной постройкой незарегистрированный дом могут признать в следующих ситуациях:
- были нарушены нормы при строительстве;
- здание было возведено без разрешений;
- порядок получения участка был нарушен;
- дом построили на непредназначенном для этого земельном наделе.
Следует понимать, что требовать сноса здания через суд власти могут лишь в особых случаях. Например, если дом возвели на земле, предназначенной для предоставления коммунальных услуг.
Невозможность получения вычета
Максимальный размер имущественного вычета – 260 рублей (то есть, 13% от 2 миллионов). Но налог не удастся вернуть, если дом не был зарегистрирован. В соответствии с действующим законодательством, граждане получают право на вычет с момента государственной регистрации объекта недвижимости.
Невозможность получить компенсацию
Действующее законодательство защищает собственников недвижимости. Так, если гражданин лишится объекта из-за стихийного бедствия, пожара, наводнения или участок изымут для государственных нужд, он сможет претендовать на получение компенсации. Однако о выплатах можно будет забыть, если дом окажется не зарегистрирован.
Непросто обстоят дела и с экономией на налогах. Дело в том, что через 10 лет после момента регистрации земли под индивидуальное жилищное строительство, собственник должен будет платить налог по ставке с коэффициентом 2. Чтобы повышающий коэффициент был снят, дом придется зарегистрировать на земельном участке. Поэтому регистрация объекта необходима, по крайней мере, в целях экономии.
Какие возможности дает оформление дома в собственность
Как говорилось выше, оформив объект недвижимости, гражданин сможет распоряжаться им по своему усмотрению. С ним можно будет совершать следующие действия:
- Продать, сдать в аренду, передать по наследству, подарить, обменять на другой объект.
- Оформить в банке крупный кредит под залог недвижимости.
- Оформить страховку на дом, и в случае пожара получить компенсацию. Также полис может покрывать кражу и прочие форс-мажорные ситуации.
- Присвоить дому адрес, по которому он будет числиться в надзорных органах. Подобное требуется для прописки, участия в инфраструктурных проектах (программе газификации и т. д.), получения почты и т. д.
Алгоритм действий при регистрации права собственности
На данный момент существует два варианта регистрации прав на жилой дом:
- стандартный;
- упрощенный.
Рассмотрим, какие действия нужно выполнить в рамках стандартной процедуры:
- Уведомить местную администрацию о начале строительных работ. Для этого нужно направить соответствующее уведомление, используя портал госуслуг или ближайшее отделение многофункционального центра. У администрации будет неделя на проверку, в ходе которой она должна установить, что здание возводится без нарушения строительных норм. Если все в порядке, заявитель получит уведомление о соответствии и сможет приступить к строительству.
- Подать уведомление об окончании строительства. Его подают в местную администрацию, когда здание будет построено. Проще всего это будет сделать через портал государственных услуг или многофункциональный центр.
- Подготовка технического плана дома. Чтобы получить техплан, нужно обратиться к любому кадастровому инженеру (список саморегулируемых организаций есть в реестре СРО) или подать запрос в БТИ.
- Подать в Росреестр заявление о постановке объекта на кадастровый учет, зарегистрировав право собственности на него.
Есть и более простой вариант регистрации, называемый дачной амнистией. Она позволяет не подавать уведомление о начале и окончании строительных работ. Таким образом существенно упрощается процедура регистрации дома. Фактически, для этого нужно будет составить технический план и обратиться в Росреестр с документами.
Дачная амнистия: что это
Правительство поощряет людей регистрировать свои дома, поэтому оно запустило упрощенную процедуру регистрации жилых домов в собственность. Это увеличивает собираемость налогов и способствует развитию частного сектора. В народе программа известна как дачная амнистия. Он был запущен 30 июня 2006 года и несколько раз продлевался — теперь он действует до 1 марта 2031 года. Последние изменения в этот закон вступили в силу 28 июня и 1 сентября 2022 года.
Раньше под дачную амнистию попадали только садовые дома. Для домов на землях индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства требовалось разрешение на строительство. Но Федеральный закон №. На эти виды земель № 404 распространялась дачная амнистия.
Теперь для регистрации дома нужен только технический план, подготовленный кадастровым инженером, и документ о праве собственности на земельный участок. При этом Градостроительный кодекс по-прежнему требует уведомлять застройщиков о начале и окончании строительства дома, но для оформления по дачной амнистии это не обязательно.
Дом построен: как быстро оформить его в собственность
Ранее нужно было получать разрешение на строительство. По новым правилам этот документ получать не требуется. С августа 2018 года разрешение на строительство для частных домов было отменено. Теперь нужно лишь отправить уведомление.
Отправка уведомления о строительстве
Надежнее согласовать строительство до его начала, поэтому желательно подать в местную администрацию план застройки участка — ГПЗУ и получить разрешение. Градостроительный план застройки полезен тем, что отображает участок дома, место, где вы можете разместить постройку, соблюдая отступы от границ участка.
На практике люди часто самовольно строят, а затем оформляют дом по дачной амнистии, то есть не уведомляют администрацию о начале и завершении строительства. Но лучше действовать по установленным правилам.
Когда дом построен, его нужно зарегистрировать. И сделать это можно как самостоятельно, так и через посредников.
Например, Виктор построил дом, и ему не хотелось тратить время на бюрократические процедуры. Поэтому он решил сделать это через посредников. Он позвонил в несколько компаний. Их услуги стоили в пределах 13-20 тысяч рублей. Они прислали бы специалиста, который обмерил дом, подготовил технический план, согласовал с администрацией окончание строительства и сдал дом в эксплуатацию. Но Виктору все равно пришлось бы обращаться в МФЦ, чтобы зарегистрировать дом.
Посредники угрюмо сказали Виктору, что в его районе вредная администрация, с которой трудно договориться. Но поскольку у них есть связи, они существенно ускорят процесс согласований.
Действительно, администрация была так себе. Когда Виктор получил ГПЗУ и разрешение на строительство, я добился своей цели только с шестой попытки. Поэтому он не хотел связываться с ними снова и был готов делегировать задачу.
Ранее Виктор разговаривал с другом геодезистом, который делал топографическую съемку моего района. Он заверил, что все намного проще: можно ничего не согласовывать с администрацией, а просто составить технический план, прийти с ним в МФЦ и подать заявление в Росреестр. То есть сделать все по упрощенной схеме – по дачной амнистии. И этот вариант выглядел наиболее удобным.
Составление техплана
Для составления технического плана Виктор обратился за помощью к знакомому геодезисту. Он приехал, обмерил все помещение и символически взял с него тысячу рублей.
Свои расчеты он передал знакомому кадастровому инженеру. За 10 дней составила технический план дома и записала его на диск. Так как документ составлен в электронном виде, то он имеет электронную подпись кадастрового инженера. За его подготовку Виктор заплатил 6 тысяч. И это оказалось довольно дешево по сравнению с ценами компаний-посредников.
Стоимость услуг кадастрового инженера государством не регулируется и зависит от региона, объема работ, условий и местонахождения дома.
Какие бумаги потребуются для регистрации дома
Вы можете подать документы в Росреестр по почте под роспись, лично, через МФЦ или в электронной форме. Проще всего сделать это через многофункциональный центр – записаться заранее и прийти в оговоренное время.
Для регистрации дома вам потребуется:
- Удостоверение личности.
- Свидетельство о праве собственности. Напомним, что с 2016 года свидетельство на вновь зарегистрированные объекты недвижимости не выдается, а заменяется выпиской из ЕГРН.
- Технический план в бумажном или электронном виде.
- Квитанция об уплате госпошлины. Ее можно оплатить картой прямо в окошке оператора.
Раньше при регистрации дома заполняли декларацию с информацией по участку и постройке. С 2017 года декларация больше не требуется – ее заменил технический план. Хотя в некоторых регионах власти еще могут требовать предоставления декларации. Например, на Дальнем Востоке.
Оператор введет данные в систему и сам оформит заявку, а клиенту останется лишь поставить свою подпись. После этого ему дадут список документов и скажут, что позвонят, когда придет ответ. Срок постановки дома на кадастровый учет и регистрацию права собственности составляет 10 рабочих дней.
Еще при оформлении техпаспорта кадастровый инженер посоветовал Виктору сначала зарегистрировать дом, а потом присвоить дому адрес отдельным заявлением в Росреестре. Это сделано для того, чтобы проблема с адресом не блокировала процедуру государственной регистрации.
Оплачиваем государственную пошлину
Госпошлина за регистрацию права собственности на построенный дом составляет 350 рублей. Но есть один нюанс. Иногда Росреестр просит заплатить стандартную госпошлину за регистрацию права собственности в размере 2 тысяч рублей. Эта пошлина взимается, например, при регистрации по договору купли-продажи. В этом случае лучше заплатить 2 тысячи, чтобы не тормозить процесс. И только потом, после успешного оформления дома, написать заявление на возврат переплаченной суммы.
На этапе подачи заявления в многофункциональный центр с заявителя возьмут 350 рублей. Спустя несколько дней на электронную почту может прийти сообщение от Росреестра с требованием доплатить еще 1650 рублей. Чтобы не тормозить процедуру, эти деньги можно внести. Впоследствии вы сможете написать заявление на возврат излишне уплаченных средств.
Остается лишь ждать звонка из многофункционального центра. Вам должны позвонить и сказать, когда можно будет прийти за документами. Учтите, что заминка с оплатой может несколько затянуть сроки регистрации. Например, придется ждать, пока средства поступят на счет Росреестра.
В результате заявитель получает выписку из ЕГРН на трех листах. Этот документ будет содержать информацию о самом доме, владельце, а также графическое представление контура здания на участке. Например, на первой странице будет указан кадастровый номер постройки, ее кадастровая стоимость и расположение.
При получении документов, на стойке регистрации можно написать заявление на возврат излишне уплаченных 1650 рублей. В течение 30 дней они должны будут вернуться на карту заявителя.
Присваиваем дому адрес
Для присвоения дому адреса сначала необходимо направить соответствующий запрос на в местную администрацию, дождаться положительного ответа и обратиться в Росреестр с просьбой о внесении изменений в ЕГРН.
Если не хотите связываться с администрацией напрямую, поэтому сделал все через МФЦ. Это бесплатный сервис, но процедура в этом случае потребует больше времени.
Нужно будет подготовить следующие бумаги:
- Удостоверение личности заявителя.
- Заявление, которое оформляется оператором в МФЦ.
- Выписка из ЕГРН дома.
- Свидетельство о праве собственности на землю.
Когда Виктор пришел в МФЦ, то оказалось, что там не был налажен процесс: оператор не знал, как заполнить заявление. Система выдала список с кучей вариантов, и ни один из них не подходил под «присвоение адреса построенному частному дому». Пришлось заполнять пункты наобум. Потом сотрудница сказала, что Виктору нужно подать сразу два заявления — на аннулирование адреса, хотя его у меня не было, и на присвоение нового. Таков их порядок.
Выписка получилась объемной, с большим количеством ненужных данных. Возникали опасения, что администрация не поймет, что от них хотят, и случайно обнули адрес участка вместо адреса дома. Но подписать заявление все же пришлось.
Срок подачи заявок составляет девять рабочих дней плюс еще шесть на доставку документов. Таким образом, подав заявку 10 декабря, ответа следует ждать до 27 декабря. Когда все будет готово, вам должны позвонить из МФЦ и сказать, что вы можете приехать на решение администрации о выделении адреса.
С собой можно взять документ и сразу подать заявление в Росреестр на смену ЕГРН. Данная услуга бесплатна и срок внесения изменений зависит от причины исправления записи. Как правило, это 10 рабочих дней.
Оформление права собственности на недостроенный дом
Даже недостроенный дом можно оформить в собственность. В этом случае объекту будет присвоен статус незавершенного строительства.
Вам может потребоваться зарегистрировать собственность, если вы планируете заключить сделку с недвижимостью, например, продать недостроенный объект. Без регистрации дом не может быть прописан в договоре, так как с юридической точки зрения это будет лишь набор материалов, которые не могут быть предметом сделки.
Для регистрации права собственности главное, чтобы был залит фундамент. Степень готовности здания не имеет значения. Сама незавершенная постройка должна находиться на участке, предназначенном для одного из следующих видов использования:
- Индивидуальное жилищное строительство.
- Земледелие, садоводство, огородничество.
- Личное подсобное хозяйство.
Зарегистрировать жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения не получится.
Для регистрации недостроенного дома необходимо обратиться в Росреестр. Для этого вам понадобится:
- Удостоверение личности.
- Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН.
- Технический план недостроенного дома, который готовит кадастровый инженер.
- Разрешение на строительство для ЛПХ или ИЖС (для дачных и приусадебных участков не требуется).
Если в регистрации права собственности отказано, вы можете обжаловать отказ в суде. Для этого требуется доказательство того, что дом построен в соответствии со всеми строительными нормами и не представляет опасности для окружающих.
Дом без документов: как оформить его в собственность
Бывают ситуации, когда человек фактически владеет домом, но документов на это нет. Например, если дом был построен в советское время и бумаги были утеряны или повреждены. Или после смерти хозяина никто не принял дом в наследство, даже если в нем продолжают жить дети прежнего хозяина.
Первый шаг – обратиться в местную администрацию и собрать архивные данные. Возможно, были копии каких-то актов или записей в похозяйственной книге.
Если ничего не нашлось, стоит обратиться в суд, чтобы признать право собственности по приобретательной давности. Это означает, что если человек добросовестно владел имуществом в течение 15 лет, суд может признать право собственности. В 2010 году Верховный суд разъяснил судам, как рассматривать такие дела.
Подтвердить владение и добросовестное пользование домом можно справками, показаниями свидетелей, счетами за коммунальные услуги, счетами за ремонт, договором с интернет-провайдером и т. д.
Проверяем, оформлен ли дом в собственность
После того, как все документы будут оформлены, можно заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в том, что все было зарегистрировано. Такие выписки действительны на дату предоставления, что указано в пункте 4 статьи 62 Федерального закона №218. Таким образом, если вы впоследствии надумаете продавать дом, то вам придется получать свежую выписку. Нотариусы и банки попросту не будут работать с устаревшим документом.
Особенности получения выписки из ЕГРН
Заказать такой документ можно когда угодно. Для этого следует обратиться в ближайшее отделение многофункционального центра. Также получить выписку можно на сайте Росреестра в электронном виде.
Некоторые данные из ЕГРН находятся в свободном доступе. То есть, запросить их может кто угодно, не только владелец жилья. К подобным сведениям относятся следующие выписки:
- О характеристиках объекта. В этом документе указывают техническую информацию о доме, а также сведения о собственнике и наличии обременений.
- О переходе прав на объект недвижимости. Здесь отражается полная история всех собственников.
- Выписка о кадастровой стоимости недвижимости.
Получить более детальные данные может лишь ограниченный круг лиц. В частности, они доступны собственнику объекта. С марта 2023 года Росреестр и вовсе прекратил выдачу выписок, содержащих личные данные собственника. Теперь для получения такого документа потребуется разрешение владельца объекта. Соответственно, от третьих лиц будут скрыты ФИО собственников недвижимости.
Стоимость выписки напрямую зависит от содержащейся в ней информации. Так, справка о переходе права собственности на недвижимость стоит:
- в бумажном виде – 460 рублей;
- в электронном – 290 рублей.
Цены указаны для физических лиц. Стоимость для юрлиц будет выше.
Подводя итоги
Таким образом, дом в собственность можно оформит по упрощенной процедуре. Все, что вам понадобится для этого – правоустанавливающие бумаги на землю, техплан и паспорт. За подобные услуги придется заплатить государственную пошлину.
Необходимо уведомлять администрацию о начале и завершении строительных работ, если дом возводят на землях для ЛПХ или ИЖС. Этот момент может несколько упростить дачная амнистия.
Для присвоения адреса уже возведенному дому, нужно будет получить соответствующее постановление в администрации. После этого необходимо направить запрос о внесении изменений в ЕГРН в Росреестр. В 2023 году зарегистрировать можно даже дома без документов или же недостроенные объекты.
Некоторые граждане пренебрегают необходимостью регистрацией недвижимости. И это в корне неправильное решение. Незарегистрированный объект может доставить собственнику ряд хлопот и даже стать причиной непредвиденных трат, о чем говорилось выше.