Каждый человек мечтает о собственном доме или квартире. И став её обладателем он готовится получить ключи от своего нового дома. Но не всё так просто – процедура передачи ключей также должна быть юридически оформлена. Это делается для повышения гарантий сделки и защиты прав покупателя квартиры.
Что представляет собой акт приёма-передачи ключей
Это документ, который подтверждает, что ключи переданы фактически. Он имеет юридическую силу и защищает от претензий в будущем. В сделках по продаже имущества, такой акт может быть частью договора купли-продажи или самостоятельным документом. На предприятии, он включается в общий акт передачи ценностей.
Документ доказывает факт, что все ключи были переданы новому владельцу. Перед подписанием участники сделки сверяют комплекты ключей. Они оба должны подписать акт, подтвердив, что все необходимые ключи переданы.
Акт приёма-передачи ключей от квартиры образца не имеет. Он составляется в свободной форме. Однако, нужно пронумеровать все ключи, а в тексте документа указать назначение каждого из них.
Особенно строго нужно описывать и нумеровать ключи при их передаче на предприятии.
Содержание акта приёма-передачи ключей от помещения
Поскольку передаточный акт фиксирует передачу ключей, то его составляют в присутствии свидетелей. В случае сделок между физическими лицами у них есть выбор – оформлять акт отдельным документом или включить его в купчую. В сделках между юридическими субъектами, он включается в акт передачи ценностей.
Посредством такого документа также фиксируется факт передачи ключей человеком, увольняющимся с материально-ответственной должности.
В свободной форме этого документа должно содержаться описание назначения каждого ключа. В этом суть акта.
Что ещё указывается в акте
Важно указать лиц, которые будут участвовать в процедуре передачи, место и дату её проведения.
Конкретно в передаточном акте содержится:
- Если акт – отдельный документ, то его наименование;
- Город и дата;
- Паспортные данные (ФИО, адрес, место выдачи и дата выдачи паспорта) сторон сделки;
- Описание помещений, от которых передаются ключи. Если это передача ключей на предприятии, то указывается ответственное за их получение лицо. Если же передача ключей происходит от продавца покупателю, то указывается, на основании какого договора это делается и дата его заключения;
- Если сделку заключают юридические лица, то нужно указать все реквизиты компаний, номера их ИНН. Если документ подписывают доверенные лица, то указываются номера доверенностей и данные доверенных лиц;
- Если какого-то экземпляра ключей не хватает, то это нужно указать в договоре;
- В конце документа ставятся подписи передавшего и принявшего ключи.
Оформление акта передачи ключей
Приведём примеры составления текста акта:
- При передаче имущества: Я, ФИО, во время (дата) в городе (название) при заключении сделки (дата подписания договора), передаю ключи (указывается количество экземпляров) от помещений (описываются помещения) такому-то лицу (ФИО). В конце ставится подпись и дата;
- При передаче на предприятии: Я, ФИО, согласно приказу № вместе с другими ценностями передаю ключи от помещений (перечисление) такому-то (ФИО получающего). В конце также ставится дата и подпись.
Процедура передачи
Важно понимать, что ключи нельзя передавать просто так. Для этого нужны основания. Таким основанием служит договор, который оформляет передачу собственности от старого владельца новому.
На предприятии также без приказа акт приёма-передачи ключей от помещения не составляется. Нужна причина. Уход на другую должность, уход в отпуск, в декрет, на пенсию, увольнение и т.п.
При передаче ключей от новой квартиры это также должно быть указано в договоре. В таком случае они обычно передаются с документами на квартиру. При передаче проданной квартиры, в договоре указывают, что ключи будут переданы такого-то числа. Это обычно делается, чтобы у старого владельца было время съехать с квартиры.
При передаче ключей в новых домах, важно учитывать, что принимая ключи, владелец соглашается с состоянием квартиры. Если в будущем что-то окажется неисправным, доказать, что это случилось по вине строителей не удастся.
При передаче ценностей очень важно детально описать все параметры, чтобы впоследствии не возникло проблем с недостачей каких-либо вещей, и не оказался виновным человек, вступивший в должность недавно и только принявший ключи.
В случае, когда передаются ключей к помещениям, где хранится товар, в момент передачи эти помещения нужно опечатать.
Передача объекта недвижимости и ключей при покупке
Акт передачи ключей от квартиры должен включать максимально подробное описание недостатков, выявленных в ходе осмотра технического состоянии жилья. От этого зависит, можно ли будет впоследствии привлечь строительную компанию к их исполнению. Если же получатель ключей не указал дефекты, он де-факто соглашается с состоянием недвижимости, а значит не сможет доказать, что дефекты были.
Иногда продавцы отказываются от подписания акта с указанием в нём дефектов. Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, нужно указывать в договоре купли-продажи пункт о дополнительной ответственности за отказ от подписания акта в таком случае. Это сделает расторжение сделки невыгодной для продавца, и ему придётся учитывать замечания покупателя.
Что нужно проверить в документах, оформляемых при передаче объекта
Недвижимость передаётся на основании статьи 556 Гражданского кодекса РФ. Объект передан, когда выполнены два условия:
- Имущество вручено. Факт владения наступает при процедуре передачи имущества. Для квартир – это передача ключей;
- Стороны сделки подписали передаточный акт. В нём должны быть указаны реквизиты участников сделки, характеристики имущества, нормативные документы и их номера, а также согласие с состоянием объекта и отсутствие претензий.
Кроме описания недвижимости в акте передачи должны быть указаны технические документы. Условие, обязывающее продавца передать такие документы, нужно прописывать в договоре купли.
Если же такое условие не указано, то продавец может отказаться передавать документ даже по суду, так как в законодательстве нет строгих требований к нему о передаче технического паспорта объекта.
Пример формулировки акта приёма-передачи объекта недвижимости о передаче ключей и технических документов
Составляя договор продажи и передаточный акт нужно избегать любых неточных формулировок. Нужно писать не «вместе с недвижимостью передаются технические документы», а конкретно прописывать каждый документ с его номером. Например: кадастровый план №1032 от 5 мая 2000 года, выданный таким-то БТИ на стольких-то листах в одном экземпляре.
Все документы должны быть согласованы и перечислены в договоре или в отдельном документе, который прилагается к договору.
Бывают ситуации, когда документов очень много. Тогда логично составить отдельный акт передачи документации на недвижимость.
Составлять любой акт приёма-передачи недвижимости, ключей или документов нужно в трёх экземплярах. Они имеют одинаковую юридическую силу.
Разрешено объединять договор купли-продажи и такой акт в один документ. Есть судебные прецеденты, которые подтверждают законность такой практики.
Учитывая популярность различных перепланировок, стоит учитывать, что если она была проведена без законного оформления, то это нужно указать в передаточном акте. Если покупатель примет собственность без внесения этой информации в документ, то ответственным за перепланировку будет он сам.
Какие особенности нужно учесть при передаче здания
Передача здания довольно ответственная процедура, так как объект сделки сложный. Поэтому нужно внимательно проверить все важные характеристики:
- Серия проекта;
- Дата постройки;
- Вид и дата ремонта;
- Площадь, количество этажей, помещений и т.д. Если продаётся одно помещение, то нужно указать его номер в документах БТИ и свидетельстве собственности;
- Мощность систем отопления и водоснабжения;
- Описание всех обследованных конструкций;
- Измерение параметров оборудования;
- Внешние элементы здания;
- Прилегающая территория, её площадь и оборудование, которое на ней находится;
- Лифты;
- Тепловые пункты и вентиляционные системы.
Что нужно сделать покупателю, если продавец уклоняется от подписания акта приёма-передачи
Если продавец хочет подписать договор купли-продажи и передаточный акт одновременно, это существенно повышает риски для покупателя, так как впоследствии он не сможет доказать наличие каких-либо недостатков.
Если же продавец отказывается от подписания передаточного акта приёма-передачи после подписания купчей, то он нарушает свои обязанности, которые определены 556 статьёй ГК РФ. В таком случае, согласно статье 463 ГК РФ, покупатель имеет право:
- Отказаться от выполнения обязательств по договору купли-продажи;
- Потребовать от продавца исполнения договорённостей сделки на основании 398 статьи ГК.
Какой вариант выбрать – зависит от ценности для покупателя именно этого объекта недвижимости и его оценки рисков ведения дел с этим продавцом.
Многое зависит от того, перечислил покупатель продавцу деньги или ещё нет.
В случае, когда деньги не перечислены, то договор можно расторгнуть, направив продавцу соответствующее заявление. Если тот обратиться с иском в суд, требуя исполнения договора, то покупатель сможет доказать свою правоту фактами отказа продавца выполнять пункты договора.
Если же деньги были перечислены, то нужно требовать их возврата при расторжении договора. Для этого, скорее всего, придётся обратиться в суд.
Важно привлечь к судебному разбирательству свидетелей. Часто нужно оформлять дефектную ведомость. Для этого производится осмотр недвижимости в присутствии независимой комиссии, куда может входит представитель ТСЖ или коммунальных служб. Продавца нужно уведомить заранее письменным документом о предстоящей проверке.
Для того, чтобы избежать этих проблемных и сложных разбирательств, в договоре купли-продажи нужно указать ответственность продавца за отказ подписать передаточный акт. При этом нужно указать сумму штрафа в размере конкретного процента от стоимости недвижимости.
Обращаясь в суд, покупатель может подать два иска:
- О передаче имущества;
- О регистрации прав на имущество.
Выбор зависит от того, что именно не хочет делать продавец – передать само имущество или права на него. В некоторых случаях, нужно подавать оба иска.
Какая ответственность продавца наступает за уклонение от подписания передаточного акта
Согласно 310 статье ГК односторонний отказ от выполнения обязательств договоров не допускаются.
Поэтому, на основании 393 статьи ГК, уклонившийся от выполнения договора участник сделки должен выплатить второй стороне неустойку.
Процедура передачи квартиры и ключей во временное пользование
При сдаче квартиры квартирантам также нужно заключать не только договор аренды, но и акт приёма-передачи ключей от квартиры, в котором описывается всё имущество с указанием степени его износа. Подписывая такой акт, квартиранты соглашаются с характеристиками этого имущества.
Если во время аренды квартиры имущество будет испорчено, владелец недвижимости сможет взыскать с квартирантов деньги в суде. При этом право подавать иск он имеет вне зависимости от причин порчи.
В случае сдачи в аренду квартиры, в которой прописано несколько человек, необходимо получать их письменное согласие. Это же касается и коммунальной квартиры. Сдавая одну комнату в ней, нужно получить согласие жильцов остальных комнат.
Если договор аренды затрагивает интересы несовершеннолетнего, то нужно также согласие органов опеки.
Все договора и передаточные акты нужно регистрировать в Росреестре.
Риски собственника при отсутствии действительного договора
Многие владельцы квартир не хотят сдавать их официально, чтобы не платить налоги. В результате они рискуют:
- Несвоевременно получать или не получать вовсе арендную плату;
- Получить испорченное имущество и не иметь возможности обратиться за компенсацией с иском в суд;
- Оказаться жертвой мошенников, которые будут сдавать эту квартиру посуточно;
- Вместо одного съёмщика заселится целая бригада рабочих;
- Его квартиру могут превратить в места нелегального заработка (бордели и т.п.);
- Получить проблемы с соседями;
- Быть привлечённым к ответственности за неуплату налогов.
Сколько времени хранить готовый бланк
После передачи ключей, информацию о заключении акта нужно включить в журнал учёта документации. Это требование для передачи на предприятиях. Время хранения самого акта определяется законом или внутренними распоряжениями руководства предприятия.
В случае сделок частных лиц, акт стоит хранить на случай любых конфликтов в будущем.
