Продажа недвижимости – процесс относительно сложный с юридической точки зрения и более, чем ответственный с финансовой. Переживает как продавец, так и покупатель. А если есть третья сторона в виде вездесущих риэлторов, то заинтересованных в получении денег становится больше.
Зачастую квартира не покупается сразу за полную сумму – существует понятие задатка. Покупатель дает определенную сумму, которая будет включена в стоимость объекта недвижимости, дабы подтвердить свои намерении провести сделку и купить квартиру. При таких операциях обязательно составляется договор задатка. Как правильно составить соглашение о задатке при покупке квартиры и в целом регламент такой процедуры рассмотрим далее.
Что такое задаток на квартиру?
Задаток на квартиру – это определенная сумма, которая передается покупателем продавцу перед тем, как будет заключен договор купли-продажи. Согласно статье 380 Гражданского Кодекса РФ задаток передается вне зависимости от стоимости объекта недвижимости.
Размер задатка законодательно никак не определен – об этом договариваются сами участники сделки. Само собой разумеется, что сумма, которая была передана на оформлении соглашения о задатке включается в стоимость объекта недвижимости. Например, квартира стоит 6,5 миллионов рублей. В качестве задатка покупатель передал продавцу 300 000 рублей. Значит на сделке купли-продаже он заплатит уже 6,2 миллиона рублей.
Условия передачи денег обязательно прописываются в соответствующем соглашении. Сам договор задатка выполняет сразу три функции:
- Доказательная – договор о внесении задатка является подтверждением того, что стороны собираются заключить сделку купли-продажи.
- Обеспечительная – это гарантирует проведение сделки, если не наступят обусловленные законодательством обстоятельства.
Важно понимать следующее: соглашение о задатке и аванс или залог – это не одно и то же, речь идет о разных платежных операциях, хотя повод их передачи одной стороной другой, один и тот же.
Когда возможен возврат задатка при покупке квартиры?
Статья 381 Гражданского Кодекса РФ говорит о том, что задаток может быть возвращен покупателю при наступлении определенных обстоятельств:
- Продавец отказался продавать недвижимость.
- Продавец не закрыл долги по квартире – коммунальные платежи, арестные обязательства.
- Продавец указал ложные сведения относительно объекта недвижимости.
- Продавец не является собственником жилья.
- Собственник не выписал зарегистрированных там лиц, в том числе и несовершеннолетних.
- Продавец нарушил иные условия соглашения.
Продавцу, который получил задаток, нужно помнить и о том, что существует понятие штрафной санкции – ему придется вернуть «пострадавшей» стороне двойную сумму задатка – сам предварительный платеж и столько же в качестве штрафа.
Что нужно сделать до передачи задатка, дабы себя обезопасить?
Само собой, что возврат задатка – это такая себе компенсация, так как срывается сделка по недвижимости, что куда серьезнее. Поэтому, дабы минимизировать риск такого поворота событий, лучше предварительно провести «профилактические мероприятия»:
- Тщательно проверяйте правоустанавливающие документы на объект недвижимости и личность самого собственника – того, кто собирается проводить с вами сделку.
- Обязательно нужно проверить, нет ли в квартире зарегистрированных несовершеннолетних лиц. В случае, если собственник не выпишет их до сделки, подписывать договор купли-продажи вообще нет смысла – даже через суд выписать несовершеннолетнее лицо «в никуда» практически невозможно. Обязательно решайте такие вопросы до подписания договора задатка.
- Наличие арестов и прочих обременений. Такие ситуации смело можно назвать рядовыми при сделках с недвижимостью, а зачастую собственник сам может о ней не знать.
- Количество собственников – вполне может быть, что у квартиры несколько собственников, особенно, если это наследственное имущество. На сделке может оказаться, что остальные не в курсе или не согласны. Без согласия всех собственников продать жилье на законных основаниях невозможно.
- Согласие супруга/супруги продавца. Обязательно должно быть письменное разрешение, заверенное нотариально. Даже если супруги вместе не проживают, но не разведены, все равно должно быть разрешение. Без такого документа в последующем супруг может оспорить сделку в судебном порядке без особых проблем.
- Наличие долгов по коммунальным платежам – все долги собственник должен закрыть до подписания договора купли-продажи. Но, если будет обнаружено, что суммы существенные, лучше добиться того, чтобы долги были закрыты до подписания договора задатка.
Если вы будете оформлять договор купли-продажи квартиры в агентстве недвижимости, то все вышеперечисленное их работа – они обязаны проверить объект на предмет юридической чистоты и только потом оформлять договор. Поэтому, внимательно выбирайте риэлтора, так как мошенников и просто некомпетентных в этом лиц более, чем достаточно.
Какой задаток берут при продаже квартиры?
Законодательно такой вопрос не отрегулирован – сумма задатка определяется сторонами самостоятельно. В большинстве случаев – это сумма в размере 5-10% от стоимости объекта недвижимости.
Возможен ли задаток при продаже ипотечной квартиры?
По сути, это такая же сделка, как и продажа обычной квартиры, но имеет место законодательно обоснованное и известное всем сторонам сделки, обременение. Поэтому, соглашение о задатке при покупке квартиры возможно и даже нужно.
Возвращается ли задаток при форс-мажорных обстоятельствах?
В самом соглашении о задатке должно быть указано, при наступлении каких обстоятельств возвращается задаток. Суть такого соглашения как раз и заключается в том, чтобы залоговая сумма была возвращена покупателю при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Чем задаток отличается от аванса?
Аванс вносится также, как и задаток – перед сделкой купли-продажи, обязательно под письменную расписку сторон. В случае, если сделка не наступает, неважно по каким обстоятельствам, сумма аванса просто возвращается покупателю.
В случае с задатком у сторон появляются обязательства: в случае отказа от сделки задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если продавец отказывается это делать, средства возвращаются через суд. Но, в последнем случае пострадавшая сторона может взыскать и моральную компенсацию, а судебные расходы также ложатся на виновного.
Составляем соглашение – образец договора о задатке при покупке квартиры
Лучше, если соглашение о задатке будет составлено в присутствии компетентного в этом специалиста – нотариуса, юриста. В форме соглашения о задатке обязательно должно быть указано следующее:
- Дата и место составления соглашения.
- ФИО, паспортные данные, контактные данные сторон сделки.
- Полная стоимость объекта недвижимости и сумма задатка – эти данные нужно указывать прописью.
- Информация о квартире – технические характеристики, адрес, какое имущество остается в квартире.
- Сроки, в которые должна быть заключена сделка. Как правило, указывается дата, до которой договор купли-продажи должен быть подписан.
- Дополнительные существенные условия совершения сделки. Например, до определенного числа должны быть закрыты долги по коммунальным платежам, выписаны зарегистрированные лица.
- Ответственность сторон при не заключении сделки. В этой же части указывается информация для продавца – если в срыве сделки будет виновен он, то задаток возвращается в двойном размере.
- Подписи сторон.
Такое соглашение настоятельно рекомендуется заверять нотариально. В зависимости от обстоятельств в документ можно включить дополнительные условия, обстоятельства.
Какие документы нужно подготовить?
Для заключения договора задатка нужно иметь такие документы:
- Для покупателя – паспорт, ИНН.
- Для продавца – паспорт, ИНН. Правоустанавливающие документы на недвижимость. Желательно уже на этом этапе предоставить письменное разрешение на продажу от супруга (если продавец в браке).
Также на месте, при получении средств, продавец обязан написать расписку о получении денег в качестве задатка за квартиру.
Как составить расписку?
Такой документ составляется в свободной форме, но обязательно в нем должно быть указано следующее:
- ФИО, паспортные данные обеих сторон сделки.
- Адреса фактического проживания сторон.
- Сумма прописью, которую продавец получил от покупателя в качестве задатка. Обязательно нужно указать, что это именно задаток, а не аванс или залог.
- Подписи с расшифровкой.
Расписку не обязательно, но не будет лишним также заверить нотариально.
Подведем итоги
Договор задатка при покупке квартиры является, своего рода, гарантом того, что стороны выполнят свои обязательства должным образом. Покупатель при получении задатка может быть уверен в том, что при наступлении обстоятельств, которые делают заключение сделки невозможной, он получит хотя бы материальную компенсацию в виде двойного размере задатка.
Размер суммы законодательно не определен – это решают сами стороны сделки. Соглашение о задатке настоятельно рекомендуется заверять нотариально. Также продавец обязательно должен написать расписку о получении определенной суммы в счет будущей сделки.
