Бесплатная горячая линия по всей России

Покупка квартиры: обзор всех этапов сделки

Сделки с недвижимостью – это достаточно хлопотный и нервный процесс, ведь всегда есть риск нарваться на мошенника, который оставит вас и без денег, и без жилья. Причем рискует в данном случае как покупатель, так и продавец, ведь аферисты встречаются с обеих сторон. Тем не менее, избежать массы проблем и досадных ошибок можно, если заранее изучить матчасть. И в этой статье мы подробно разберем процесс приобретения жилья в 2023 году.

Содержание

Подготовка к покупке

Сделка с куплей-продажей жилья включает в себя целый ряд этапов. От покупателя требуется внимательность, осторожность и большое количество свободного времени.

Подготовка к покупке включает в себя следующие этапы:

  1. Находим квартиру, которая устраивает вас как по стоимости, так и по характеристикам.
  2. Проверяем, что с объектом все в порядке. Если приобретаете объект на вторичном рынке, то проверка юридической чистоты жилья будет считаться одним из важнейших факторов. Но расслабляться не следует даже в том случае, если квартира приобретается в новостройке. Здесь нужно будет убедиться в надежности застройщика.
  3. Собираем бумаги.

Первое, что нужно решить покупателю, это какая квартира ему нужна: небольшая студия, одно-, двух- или трехкомнатная и т. д. Далее определяемся с районом расположения, состоянием ценой.

Найдя идеальное жилье по приемлемой цене, не следует сразу же заключать сделку. Целесообразнее проверить юридическую чистоту квартиры. То есть, просмотреть бумаги и убедиться в том, что продавец действительно является собственником жилья, а сам объект не выступает предметом судебного спора.

Покупая квартиру в новостройке, обязательно проверяйте застройщика. Вам потребуются учредительные документы, а также бумаги по самому зданию. Вы можете одновременно проверять жилье и заниматься подготовкой документов для покупки. Тогда, если убедитесь, что квартира не является проблемной, сможете быстрее выйти на сделку купли-продажи.

Что определяет стоимость жилья

Ценообразование на квартиры зависит от целого ряда факторов. И условно их можно разделить на внутренние и внешние. Подробнее о них мы поговорим ниже.

Внешние факторы

К таким факторам относится все, что оказывает влияние на спрос и цены на квартиры, а именно:

  1. Ситуация в регионе. Стоимость недвижимости напрямую зависит от того, насколько благоприятным для жизни является выбранный регион. В РФ наиболее дорогая недвижимость расположена в Москве, ведь здесь самый высокий в стране уровень жизни, который неуклонно растет. И жители других регионов нередко переезжают в столицу в поисках лучшей жизни.
  2. Инфляция. При обесценивании денег наблюдается рост цен на недвижимость.
  3. Сезонность. Расценки на рынке недвижимости привязаны к времени года. Так, в начале года спрос обычно невысок, а потому и цены ниже. Затем они начинают постепенно расти, ведь весной люди начинают приобретать жилье. Летом спрос ниже, ведь потенциальные покупатели едут в отпуск, что приводит к снижению цен. Осенью спрос снова возрастает. Сезонные колебания цен наиболее актуальны для вторички. На первичном же рынке обычно отмечается постоянный рост цен, ведь чем выше степень готовности объекта, тем выше стоимость квартир.
  4. Экономическая ситуация в стране и на ипотечном рынке в частности. Так, в 2020 году, в разгар пандемии, произошло снижение средней ставки по ипотеке на 2 пункта. Тогда вырос рынок ипотечного кредитования, а объем выданных кредитов стал рекордным для РФ. Определенное влияние на это оказала льготная ипотека – государственная программа. В результате возник ажиотажный спрос, спровоцировавший повышение цен на жилье как на вторичке, так и в новостройках.

Внутренние факторы

К внутренним факторам относят все, что касается отдельно взятого ЖК и выбранной квартиры. Рассмотрим их подробнее:

  1. Класс жилого комплекса. Здесь принимаются во внимание использованные стройматериалы, дизайн и благоустройство дворов, наличие охраны и видеонаблюдения. Эти моменты оказывают непосредственное влияние на стоимость жилья в доме, определяя класс недвижимости. Чем круче и современнее ЖК, тем дороже стоят квартиры в нем.
  2. Район. Учитываются такие параметры как инфраструктура, удаленность от центра, экологичность, транспортная доступность. Если недалеко от ЖК находятся промышленные предприятия, то стоимость квартир снижается. И напротив, она повышается, если поблизости расположены парки.
  3. Площадь жилья. Здесь все просто: чем больше квартира, тем она дороже. Однако хоть однокомнатные квартиры обычно и дешевле «двушек», стоимости квадратного метра в них выше.
  4. На каком этаже располагается жилье. Как правило, дешевле стоят квартиры, находящиеся на первых этажах. И чем выше этаж, тем дороже жилье. Такой вариант ценообразования актуален для новостроек. На вторичке же, наоборот, квартиры на последних этажах могут стоить дешевле, если в доме отсутствует лифт.
  5. Общее состояние дома и квартиры.
  6. Стадия строительства, наличие отделки. Это актуально для квартир на первичном рынке.

Риелторы: стоит ли к ним обращаться

Здесь все зависит от того, покупаете вы жилье в новостройке или на вторичке. В последнем случае удобнее и безопаснее заключать сделку через посредника. Он проверит юридическую чистоту жилья, изучит документы, предоставленные продавцом. Также опытный риелтор знает, в какой последовательности следует действовать, и сколько времени длится та или иная процедура. Главное – выбрать опытного и профессионального посредника.

Само собой, услуги риелтора не бесплатны. Как правило, речь идет о проценте от стоимости жилья, но сумма может быть и фиксированной. В первом случае посредник возьмет 2-5% от суммы сделки, во втором – 50-60 тысяч рублей (такая сумма актуальная для крупных городов). В мелких населенных пунктах аппетиты риелторов куда ниже. Стоимость сопровождения сделки здесь нередко составляет 10-15 тысяч рублей.

Планируя купить квартиру в новостройке, вы можете и вовсе отказаться от услуг риелторов. А все потому, что подводных камней здесь будет куда меньше. Все проверки сводятся к оценке добросовестности застройщика. Вам нужно обратить внимание на ранее сданные объекты: своевременно ли завершалось строительство, возникали ли какие-то проблемы с жильем и т. д. Чтобы узнать такую информацию, почитайте отзывы о застройщике в интернете.

Если же вы не хотите заниматься поисками объекта – можете привлечь к этому процессу риелтора. Как правило, посредники подбирают недвижимость на первичном рынке бесплатно. Вознаграждение они получают от застройщика.

Кстати, даже если вы решите покупать квартиру в новостройке через риелтора, обязательно пообщайтесь с застройщиком по поводу приобретаемого жилья. Сотрудники строительной компании могут предоставить вам такую информацию, которой не располагает посредник. Речь идет о параметрах строящегося жилья. Например, будет у ЖК открытый или закрытый двор.

О рисках при покупке жилья

Одним из наиболее опасных моментов является вероятность нарваться на мошенника. Аферистов, промышляющих сделками с куплей-продажей квартир, на сегодняшний день немало. Но даже если продавец – реальный собственник жилья, терять бдительность все равно не стоит. Здесь одной из основных опасностей является темное прошлое квартиры. И продавец, желая продать объект побыстрее, вполне может что-то недоговаривать. И хорошо, если речь идет о проблемной электропроводке, которую можно заменить, вложив дополнительные 5-10 тысяч рублей.

Хуже, если в итоге окажется, что жилье было продано по поддельным документам, а его реальные собственники ничего и знать не знали о сделке. Также возможно, что у объекта окажется несколько владельцев, разрешения у которых продавец не спрашивал. Подробнее об основных рисках при покупке квартиры мы поговорим ниже.

Использование поддельной доверенности

Если вы приобретаете жилье по доверенности, то вы идете на осознанный риск. Уже само наличие такого документа должно вызывать вопросы. И главный из них: «Почему владелец жилья не может заключить сделку самостоятельно?»

Если вам предлагают купить квартиру по доверенности, и жилье вам действительно очень понравилось, то попробуйте договориться с собственником о его личном присутствии на сделке. Подобный подход поможет вам избежать ряда проблем. В случае его отказа, лучше начинать поиски другого жилья.

Иногда собственник действительно не может присутствовать на сделке, а жилье идеально вам подходит. Тогда при заключении сделки желательно подстраховаться. Проверьте паспорт продавца, сравнив информацию в нем и доверенности. Она должна совпадать до последней буквы.

Внимательно прочитайте текст доверенности. Изучите, на совершение каких действий уполномочен посредник. Он должен иметь право продавать жилье и подписывать все необходимые бумаги. Также нелишним будет проверить подлинность доверенности, зайдя на сайт Федеральной нотариальной палаты. Здесь вводим реквизиты документа – если он числится в реестре, значит бумага подлинная и действует в настоящий момент. Хуже, если в системе не будет никакой информации о документе. Это значит, что срок действия доверенности истек или же она и вовсе является поддельной.

Продажа не была согласована

Квартирой могут владеть несколько человек. И для продажи такого жилья потребуется согласие всех собственников. Если же один владелец продаст объект без ведома других дольщиков, такая сделка будет считаться недействительной. Соответственно, ее можно будет с легкостью оспорить в судебном порядке.

Чтобы избежать подобных казусов, необходимо внимательно проверять выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права. В этих документах отражается настоящее количество собственников у объекта. И если окажется, что их несколько, то все они должны будут принимать участие в сделке.

Если продавец состоит в браке, то важно убедиться в том, что квартира не является супружеской собственностью. Иначе потребуется нотариальное согласие супруга на заключение сделки.

Сложнее дела обстоят с продажей жилья, принадлежащего несовершеннолетнему. Здесь не обойтись без получения согласия на сделку от органа опеки и попечительства. А получить его бывает непросто, ведь данный госорган следит за тем, чтобы продажа жилья не ухудшала материального положения несовершеннолетнего собственника. Соответственно, родители должны будут предоставить ему в собственность альтернативное жилье, не уступающее по характеристикам реализуемому.

Появление обделенных наследников

Если продавец унаследовал жилье, то оно также является весьма рисковым объектом. Вполне возможно, что со временем объявятся те наследники, которые не успели подать документы нотариусу. И если им удастся восстановить сроки принятия имущества, то покупателю придется делиться. В конечном счете он и вовсе может лишиться купленного объекта. И чтобы такого не произошло, проконсультируйтесь с юристом перед тем, как покупать унаследованную квартиру.

В целях безопасности можно сделать следующее:

  • продавец должен предоставить нотариальное заявление о том, что он не знает о существовании других наследников;
  • необходимо закрепить на бумаге тот факт, что в случае появления других наследников, продавец берет все возможные риски на себя.

Жилье не было приватизировано

К сожалению, на вторичном рынке до сих пор встречаются неприватизированные квартиры. Их хозяева попросту не вправе продавать такое жилье, поскольку они фактически не являются собственниками таких объектов. По закону муниципальным жильем владеет государство или же соответствующее муниципальное образование. Граждане могут проживать в таких квартирах, но не имеют права распоряжаться ими.

Чтобы заключить сделку купли-продажи с муниципальным объектом, его нужно сначала приватизировать. Если же продавец лишь собирается это сделать, то не заключайте сделку до тех пор, пока процесс не будет завершен, и жилье полностью не сменит собственника.

Если квартира была приватизирована, то потребуйте у продавца договор передачи жилья в собственность. Также он должен предоставить ЕЖД (единый жилищный документ) или форму 9. Так вы узнаете, кто именно зарегистрирован в квартире, ведь участвовать в приватизации может несколько человек. И тогда все они становятся собственниками объекта недвижимости.

На приватизацию имеют право все лица, прописанные в квартире. И если продавец является единственным собственником приватизированного жилья, но помимо него по этому адресу зарегистрированы также дети и супруга, то принимать участие в приватизации мог каждый из них. Причем несовершеннолетние в обязательном порядке участвуют в процедуре. Поэтому перед покупкой жилья желательно получить профессиональную юридическую консультацию.

Наличие долгов за коммуналку

У собственника могли скопиться долги за воду, отопление и электроэнергию, которые он обязан оплатить самостоятельно. Покупатель отвечать по таким задолженностям не обязан.

Другое дело – капитальный ремонт. Этот долг переходит к следующему собственнику, поскольку закреплен не за конкретным человеком, а за жильем.

Чтобы разобраться с долгами, попросите продавца предъявить квитанции за предыдущий месяц. Обратите внимание на наличие задолженности. Если она есть, то договориться с собственником можно следующим образом:

  1. Он самостоятельно гасит долг до заключения сделки.
  2. Продавец получает аванс и использует его для оплаты задолженности.
  3. Продавец делает покупателю скидку в размере долга. После заключения сделки, новоявленный собственник самостоятельно погасит задолженность.

Следует понимать, что долги по коммуналке – это меньшее из возможных зол. Главное, чтобы на квартиру не был наложен арест по причине неуплаты.

Также сделку купли-продажи могут оказать влияние прочие долги собственника жилья. В частности, они могут стать причиной наложения обременений на квартиру. Причем подобное возможно даже в том случае, если это единственное жилье продавца.

Для проверки наличия обременений следует использовать специализированный сервис Росреестра. Чтобы получить доступ к информации, у заявителя должен быть аккаунт на портале госуслуг.

Новостройка станет долгостроем или же и вовсе не будет сдана

Покупка квартиры в строящемся здании позволяет сэкономить значительную сумму. Чем меньше степень готовности здания, тем ниже цена. Однако, приобретая жилье в строящемся доме, вы всегда идете на риск. Объект могут не сдать в срок, затянув процесс строительства на длительный срок. Если застройщик обанкротится, то судьба дома и вовсе будет неопределенной. Скорее всего, объект передадут другой строительной компании, которая завершит его, но спрогнозировать, когда вы получите квартиру в таком случае невозможно.

Самое страшное, если дом попросту не будет достроен. Да, на этот случай застройщик имеет определенные обязательства перед дольщиками, но если он обанкротится, что попросту не сможет рассчитаться по всем обязательствам.

Учтите, что риск получения квартиры с нарушением сроков имеется всегда. Подобное возможно даже в том случае, если застройщик надежный, более 20 лет работает на рынке и сдал уже десятки объектов по всей стране.

Как не нарваться на аферистов

Следует понимать, что мошеннических схем очень много, и полностью исключить риск нарваться на афериста невозможно. Тем не менее, вы можете существенно снизить вероятность потери денег. Для этого нужно делать следующее:

  1. Тщательно проверять все документы, предоставленные продавцом. Причем проверяйте не только наличие той или иной бумаги, а вчитывайтесь в ее текст.
  2. Задавать вопросы продавцу. Выясните, продает квартиру владелец или посредник. Застраховал ли риелтор ответственность, нет ли других собственников, а если есть, то следует получить нотариально заверенные разрешения от каждого из них.
  3. Знать об основных мошеннических схемах, стараясь их избегать. При возникновении вопросов, следует обращаться к юристу.

Приехав на первый просмотр жилья, обязательно проверьте правоустанавливающие документы и паспорт продавца. Нужно сравнить номер, серию паспорта и ФИО собственника с данными, указанными в бумагах на жилье. Так вы сможете убедиться в том, что человек действительно продает свое жилье.

Сегодня продолжает работать одна из распространенных схем мошенничества 90-х. Человек снимает жилье, продает его и пропадает в неизвестном направлении. Настоящему собственнику квартиры не составляет труда оспорить сделку. В проигрыше оказывается покупатель, который безвозвратно теряет несколько миллионов рублей.

Следует понимать, что обманывать добропорядочных покупателей могут не только мошенники. Нередко это делают риелторы. Рассмотрим одну из наиболее распространенных уловок. Риелтор может требовать дополнительной платы за проверку жилья по собственным каналам. Также он может продавать доступ к закрытым базам недвижимости. Порядочные посредники не используют подобных методов. И если вам предлагают подобные услуги, то скорее всего, перед вами мошенник, который получит деньги и пропадет в неизвестном направлении.

Честные риелторы действуют следующим образом:

  1. Предлагает клиенту заключить договор.
  2. Ищет жилье, соответствующее оговоренным параметрам.
  3. Сопровождает сделку вплоть до заключения.
  4. Получает вознаграждение.

То есть, профессиональные риелторы никогда не требуют деньги вперед. Если же вас просят заплатить за поиск квартиры заранее, то вы имеете дело с мошенником.

О способах приобретения жилья

Вы можете приобрести квартиру как на собственные сбережения, так и в ипотеку. Также имеется возможность использования материнского капитала или военной ипотеки.

Купить жилье можно как на первичном, так и на вторичном рынке. На вторичке все сделки предполагают заключение договора купли-продажи. Если же вы приобретаете жилье в новостройке, то возможны следующие варианты заключения сделки:

  • подписав ДДУ (договор долевого участия);
  • по переуступке;
  • через кооператив.

Что такое ДДУ

Если вы решили купить жилье в новостройке, то, скорее всего, вам предложат заключить договор долевого участия. Это наиболее популярный вид сделки, связанный с куплей-продажей жилья в строящемся доме.

Суть ДДУ заключается в том, что группа людей, называемых дольщиками, решает приобрести жилье в новостройке. И они сообща вкладывают средства в строительство этого дома.

То есть, по ДДУ вы получаете не само жилье, а право требовать квартиру, когда здание будет сдано в эксплуатацию. Такие договора подлежат государственной регистрации, что защищает покупателя от повторной продажи его жилья. Если же застройщик срывает сроки, то договор долевого участия можно расторгнуть или же получить неустойку.

Когда здание будет сдано в эксплуатацию, дольщики смог оформить квартиры в собственность.

Переуступка

Если вы заключили ДДУ, вам вовсе необязательно ждать того момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Вы можете продать свое право требование другому человеку. Такой подход выгоден с точки зрения инвестирования, ведь квартиры дорожают по мере строительства дома. И вы можете заключить ДДУ, а через год – переуступить жилье за более высокую цену.

Следует понимать, что при переуступке квартира не находится в собственности продавца. Он имеет лишь право требования готового жилья, которое и переуступает другому человеку. Все права и обязанности дольщика и застройщика по ранее заключенному договору сохраняются. Меняется только покупатель жилья.

Причем в ряде случаев для переуступки требуется получить разрешение застройщика. Обычно этот момент прописывается в договоре. Если же такого условия нет, то можно переуступать право требования без привлечения застройщика.

Что такое жилищно-строительный кооператив

В данном случае люди скидываются паевыми взносами для того, чтобы накопить деньги и приобрести жилье. В жилищно-строительный кооператив собираются желающие купить квартиру. Они вносят средство на оплату стройки, получая взамен паи и заключают договор на возведение дома со строительной компанией. Когда же квартиры будут готовы, кооператив передаст их пайщикам по очереди.

Ранее жилищно-строительные кооперативы работали с любыми строящимися зданиями. На данный момент схему с ЖСК используют тогда, когда застройщик обанкротился, и нужно завершить строительство дома-долгостроя.

Помимо жилищных, существуют также жилищно-накопительные кооперативы. Они в корне ничем не отличаются. По сути, ЖНК – это денежный резерв, ежемесячно пополняемый участниками. Когда средств накопится достаточно для покупки жилья, кооператив начинает приобретать квартиры поочередно для всех участников.

Это законно. Причем часто участие в ЖНК оказывается дешевле покупки квартиру напрямую у застройщика. Тем не менее, рисков в данном случае будет больше. Дело в том, что при покупке квартир используются деньги новых пайщиков. Поэтому жилье в конечном счете получит только часть членов кооператива. Если в ЖНК не будут вступать новые члены, то многие вкладчики окажутся ни с чем.

Опасность заключается еще и в том, что у квартиры в кооперативе может быть два владельца, ведь подобные договора не регистрируются в Росреестре. Соответственно, если в результате путаницы одна квартира будет продана дважды, то решать эту проблему придется пайщикам.

Договор купли-продажи

Это самый распространенный вид договора и единственный вариант при покупке жилья на вторичном рынке. ДКП заключают продавец и покупатель. Причем последний может на основании этого договора зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Проверка юридической чистоты квартиры

Проще всего доверить проверку юридической чистоты сделки юристу или риелтору. Если вы найдете толкового специалиста, то он отсечет 99% проблем, которые могут возникнуть на пути покупателя. Тем не менее, даже профильный юрист не может гарантировать 100% прозрачности сделки.

Вне зависимости от ситуации, покупателю следует знать, как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно. Об этом мы и поговорим ниже.

Изучаем документы продавца

В первую очередь вам следует убедиться в том, что жилье действительно принадлежит продавцу и не имеет никаких обременений и ограничений. Для этого попросите у продавца следующие документы:

  1. Паспорт продавца.
  2. Выписка из ЕГРН. Этот документ позволит вам убедиться в том, что продавец действительно является собственником жилья. Выписку можно запросить в Росреестре или МФЦ. Документ выдается как в бумажном, так и электронном виде.
  3. Правоустанавливающие документы. В зависимости от того, как именно продавец стал собственником квартиры, это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ДДУ, свидетельство о праве на наследство.

Важно убедиться в том, что все предоставленные бумаги являются подлинниками. В удостоверении личности продавца должны отсутствовать исправления, наклейки, кривые шрифты, ошибки и т. д. Все оттиски и водяные знаки должны быть на месте. Можете сравнить их с собственным паспортом.

Проверяем квартиру на наличие обременений и арестов

Для этого используется выписка из ЕГРН. Хорошо, если обременения отсутствуют. Но даже если они есть – не следует спешить отказываться от покупки. В первую очередь, разберитесь в том, является обременение добровольным или принудительным, и каким образом можно его снять. О добровольном обременении можно говорить тогда, когда собственник закладывает свое жилье, чтобы получить кредит. Принудительное обременение – это когда на квартиру был наложен арест за долги.

Узнать, что жилье находится в залоге у банка, несложно. В данном случае в свидетельстве из ЕГРН будет написано «Ипотека в силу закона». В этом случае перед заключением сделки по покупке жилья необходимо погасить долг перед банком. Это может сделать как продавец, так и покупатель. Например, собственник может сделать последнему скидку, равную сумме, необходимой для погашения ипотеки. Если же жилье было арестовано за долги, то к сделке желательно подключить юриста.

Наличие судебных споров

Судебные споры по квартире – серьезная проблема. В этом случае количество собственников жилья в ближайшем будущем может измениться. И тогда новоявленные владельцы могут оспорить сделку по продаже, заставив покупателя вернуть жилье.

К сожалению, далеко не все собственники сообщают покупателям о наличии судебных споров. Чтобы убедиться в том, что с квартирой все в порядке, загляните в выписку из ЕГРН. Внимание следует обратить на пункт «Заявленные в судебном порядке права требования». Если споры есть – от сделки лучше отказаться. Судиться затем с новоявленными собственниками себе дороже.

Если в квартире была выполнена перепланировка

Обратите внимание на план квартиры, указанный в техпаспорте. Так вы сможете понять, проводилась ли перепланировка владельцами жилья. И если ее делали, то важно выяснить, была ли она узаконена.

Не следует путать согласованную перепланировку с узаконенной. Это совершенно разные понятия. Согласованию подлежит проект или эскиз еще не выполненных работ. Когда же перепланировка будет сделана, ее нужно согласовать. О неузаконенности внесенных изменений свидетельствуют красные линии на плане в техпаспорте.

Если вы планируете купить квартиру с привлечением ипотечных средств, то вопрос перепланировки будет крайне важен. Дело в том, что далеко не каждый банк даст вам средства на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой. Но даже если вам и удастся купить такой объект, продать его впоследствии будет той еще задачей.

Конечно, вы сможете самостоятельно узаконить перепланировку после приобретения жилья. Но здесь нужно быть готовым обойти несколько инстанций и заплатить довольно крупную сумму.

Наличие проблемных собственников

К проблемным собственникам относятся следующие лица:

  1. Несовершеннолетние. Для продажи квартиры в данном случае потребуется разрешение органов опеки. Если же продавец умолчал о наличии несовершеннолетнего владельца, и сделка состоялась, то она считается ничтожной.
  2. Недееспособные. Такие лица вообще не могут продавать недвижимость. Соответственно, родственникам не составит особого труда отсудить объект впоследствии. К категории недееспособных относятся пожилые граждане, хронические алкоголики, лица с психическими отклонениями. Чтобы перестраховаться, следует потребовать от продавца предоставления справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
  3. Отсутствующие. Это граждане, находящиеся в местах лишения свободы, или же признанные безвестно отсутствующими, умершими в судебном порядке. Если одним из владельцев жилья является такой человек, то в случае его возвращения сделка по купле-продаже может быть оспорена. Поэтому важно убедиться в том, что в документах отсутствуют другие собственники.

Супружеское разрешение

Купленная в браке квартира является совместной собственностью мужа и жены. Соответственно, для ее продажи потребуется согласие второго супруга. Оно оформляется в письменном виде и заверяется нотариально. Причем согласие требуется даже в том случае, если продавец на момент заключения сделки находится в разводе.

Для Росреестра супружеское согласие не является обязательным документов. Однако это гарантия для покупателя при возникновении возможных споров впоследствии.

Отсутствие долгов

Убедитесь в том, что продавец погасил все долги за коммуналку и капремонт. Для этого следует попросить его предъявить квитанции об оплате ЖКУ и капремонта за прошедший месяц. В таких документах, как правило, имеется графа «задолженность».

Если жилье приобретается в столице или Московской области, следует запросить ЕЖД. Этот документ является заменой справки об отсутствии любых задолженностей, связанных с квартирой.

Регистрация жильцов

Важно, чтобы в момент заключения ДКП, в приобретаемой квартире никто не был зарегистрирован. Чтобы убедиться в этом, загляните в справке по форме 9. Она выдается в двух видах:

  • обычная;
  • полная или архивная.

В первой присутствуют сведения о лицах, зарегистрированных в квартире на данный момент. Архивная же справка содержит информацию обо всех людях, которые когда-либо были зарегистрированы в квартире. Лучше брать такую выписку. В ней следует посмотреть, нет ли граждан, которые были временно выписаны из квартиры. Это могут быть пенсионеры, несовершеннолетние, недееспособные граждане.

Если такие жильцы имеются, следует спросить о том, где они находятся в настоящее время. В этом случае лучше всего будет проконсультироваться с юристом.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Когда вы согласны и готовы купить, а продавец продает квартиру, вы заключаете предварительный договор купли-продажи. Таким образом, вы обещаете друг другу выполнить основной контракт. Подробно объясняем, зачем нужен предварительный договор и как его оформить.

Предварительный договор всегда заключается в письменной форме.

Удостоверяется нотариусом в двух случаях:

  1. Если основной договор необходимо нотариально заверить, например при продаже доли.
  2. Если стороны сами принимают решение о удостоверении основного договора у нотариуса, даже когда это не требуется по закону.

Основная цель предварительного соглашения – установить волю сторон заключить основной договор, поэтому оплаты здесь может и не быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без перечисления задатка или аванса.

Задаток и первоначальный взнос – это деньги, которые покупатель отдает продавцу в счет стоимости квартиры, а продавец их принимает. Покупатель как бы резервирует квартиру за эти деньги, а продавец держит ее за покупателя.

Задаток и залог – разные вещи. В случае отказа покупателя от заключения сделки залог возвращается покупателю, а задаток остается у продавца. А если продавец откажется, ему придется заплатить двойную сумму залога. Решайте сами, какой из вариантов вам больше подходит.

Заключаем договор купли-продажи

Речь идет о двухстороннем соглашении, где один человек передает квартиру другому, взамен получая деньги. Договор купли-продажи нужен для установления всех условий сделки, а затем для регистрации перехода права собственности на квартиру. Это всегда в письменном виде. Вы можете составить договор самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу.

Какие документы понадобятся

Пакет документов может меняться в зависимости от возраста и статуса продавца. Обычно это:

  1. Паспорта продавца и покупателя. Если владелец несовершеннолетний, требуется свидетельство о рождении.
  2. Разрешение органа опеки и попечительства, если собственником квартиры или ее доли является несовершеннолетний.
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру. Например ДДУ или договор купли-продажи, по которому продавец когда-то купил это имущество.
  4. Договор купли-продажи в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон и еще один для Росреестра.
  5. Выписка из ЕГРН.

О содержании договора

В договоре есть как минимум две стороны: продавец и покупатель. Ими могут быть физические и юридические лица.

Если обе стороны договора являются физическими лицами, они должны быть дееспособными. По общему правилу дееспособность наступает в возрасте 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина действуют его законные представители – родители, опекуны или попечители.

В договоре купли-продажи должны быть указаны следующие условия:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя – ФИО, паспортные данные, адрес проживания, данные представителей и их доверенности.
  3. Предметом договора является описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности. Например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру – номер и дата свидетельства о праве собственности, сведения из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца о том, что квартира никому не была продана, подарена или заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждено и не ведется производство по делу о банкротстве и т.д.
  7. Сведения о наличии необходимых согласий – супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Она должна быть выражена в точной сумме.
  9. Обязанность продавца передать имущество, а покупателя – принять такой объект и уплатить за него оговоренную в соглашении сумму.
  10. Оплата производится наличными или по безналичному расчету, с использованием кредитных средств, в рассрочку или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств. Это может быть возмещение убытков, неустойка и т. д.
  12. Обязанность сторон подавать заявление о государственной регистрации перехода права собственности.

Выше представлен минимальный перечень пунктов. К каждому случаю нужно подходить индивидуально, а все условия сделки описывать максимально подробно.

Как рассчитаться с продавцом

Существует несколько вариантов договоров с продавцом:

  • наличные;
  • через банковский счет;
  • аккредитив или договор условного депонирования;
  • используя нотариальный депозит.

Покупатель может передавать деньги из рук в руки продавцу или переводить их с одного счета на другой. Также можно положить деньги продавца в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка. Арендовать такую ​​ячейку можно сроком на одни сутки, стоимость аренды от 75 до 200 рублей в сутки, в зависимости от размера ячейки и тарифов банка. В этом случае составляется договор, устанавливающий порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец будет допущен к сейфу после предъявления оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

По аккредитиву покупатель открывает счет в банке на свое имя и вносит на него деньги за квартиру. После завершения оформления сделки банк проверяет документы и перечисляет эти деньги на счет продавца. Если же сделка сорвется, деньги возвращаются покупателю. Аккредитив открывается покупателем до заключения договора купли-продажи. Стоит около 2 тысяч рублей.

Нотариальный депозит – это когда покупатель вносит деньги на специальный банковский счет – нотариальный депозит. Нотариус перечисляет деньги продавцу при оформлении перехода права собственности. Способ подходит для тех, кто создает нотариально заверенную сделку. Стоимость услуги – порядка 1,5 тысяч рублей. Однако к этой сумме нотариус добавляет стоимость технических работ по подготовке документов, которую он определяет самостоятельно, а также комиссию банка за перевод средств между счетами, размер которой зависит от финансовой организации.

Регистрируем переход права собственности

Подписание договора купли-продажи – это не последний этап сделки. Покупателю нужно еще зарегистрировать объект в Росреестре. И проще всего сделать это, обратившись в многофункциональный центр.

Если вы подадите документы напрямую в Росреестр, то переход права собственности произойдет в течение недели. Немного больше времени этот процесс займет в том случае, если бумаги будут отправлены через МФЦ. В этом случае регистрация произойдет в течение 9 дней.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen: