Как можно продать квартиру, заложенную в банке? Ипотека и другие случаи

Ипотеки — самый лояльный способ купить квартиру, если сразу на нее денег нет. Популярен такой вариант, потому что большинство граждан не располагают большими суммами, так что берут кредиты и платят их по 10-15 лет. Но, 15 лет срок большой, и вполне вероятно что за это время у людей могут появиться другие жизненные обстоятельства: квартира больше не нужна, нет возможности выплачивать ипотеку или жилье нужно разменять на 2 единицы. Как в таких случаях быть с ипотечной квартирой? Продать ее как обычную недвижимость не получится, потому что право собственности у банка и любые операции могут быть только с его разрешения.

Продать залоговую квартиру все-таки можно, а как это сделать и стоит ли таким заниматься вообще — далее в статье.

Пользуются ли спросом такие предложения?

Жилье, которое имеет обременения, не особо то и популярно среди покупателей, потому что на рынке достаточно хороших предложений, без “хвоста”.

Ипотечное жилье можно таки продать, но стоит понимать что:

• оно будет продаваться по меньшей цене, чем аналогичный объект, но без обременений;
• заинтересовать потенциальных покупателей может только наличие хорошей инфраструктуры в районе, отличное состояние самой квартиры и дома, а еще лучше, если продаваться она будет с новой бытовой техникой или мебелью;
• ускорить продажу может помочь риэлтор, но это дополнительные расходы — до 5% от суммы с продажи берет агент по недвижимости за свою работу;
• если продать нужно совсем срочно, то это снижает цену за объект.

Так что продажу ипотечной квартиры как вариант решения проблемы лучше рассматривать в самую последнюю очередь.

Варианты решения проблемы, кроме продажи

Прежде чем выставлять квартиру на продажу по низкой цене, можно проработать один из следующих вариантов:

• досрочное погашение ипотеки: это возможно, если такое предусмотрено договором с банком и есть деньги. Если осталась небольшая сумма для погашения, то можно оформить потребительский кредит и закрыть ипотеку, а дальше продать квартиру как положено — по нормальной цене и без участия банка;
• продажа жилья и одновременное погашение ипотеки — тут нужно договариваться с покупателями, их нужно уведомить, что внесенная за жилье сумма будет сразу направлена на закрытие ипотеки. Передача средств может осуществляться через нотариальный депозит, банковскую ячейку или по безналичному переводу. Этот вариант хорош тем, что не нужно где-то одалживать деньги, брать новые кредиты, но придется найти покупателей, которые согласны на такие условия;
• замена заемщика — свои долговые обязательства перед банком владелец квартиры может передать третьему лицу. В таком случае банк проверяет платежеспособность потенциального заемщика и если там проблем нет, дает добро, после чего переоформляется сделка. 

Последним вариантом уже является продажа квартиры: с торгов или найдя покупателей самостоятельно. 

Процедура продажи залоговой квартиры

В первую очередь нужно получить одобрение банка — он должен выдать документ, согласно которому заемщик имеет право выставить квартиру на продажу.

Не всегда на это охотно идут банки. Им нужно, чтобы кредит был закрыт вовремя, в полной мере и больше никаких проблем. Когда у заемщика начинаются дополнительные просьбы, не предусмотренные договором, банк морщиться как от кислых яблок и думает: стоит ли разрешить такую сделку, не потеряет ли он в деньгах, или ничего не интересует, платите как платили или штраф, пеня и заберем жилье.

Если с кредитором договориться удалось, то дальнейшие действия следующие:

1. квартира выставляется на продажу — самостоятельно или через торги. Если с торгов, то здесь есть подробная инструкция как это делается;
2. с покупателями нужно согласовать способ продажи квартиры, так ка в сделке все равно будет учавствовать банк;
3. составляется договор купли-продажи. Здесь он не будет стандартным, так как продается недвижимость с обременением. Договор обязательно заверяется у нотариуса;
4. регистрируется переход права собственности;
5. ипотека закрывается, банк выдает справку, что ему больше ничего не должны;
6. на основании этой справки и ДПК снимается обременение с квартиры;
7. проводится окончательный расчет с продавцом (если есть еще остаток суммы) и новый собственник регистрирует право собственности в Росреестре.

Какие нужны документы?

Для сделки потребуется подготовить покупателю:

1. выписку из ЕГРН;
2. договор ипотечного кредита или иной формы залога у банка;
3. технический паспорт на квартиру;
4. справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
5. расширенная выписка из домовой книги;
6. гражданский паспорт продавца;
7. если продавец в браке, то письменное согласие второго супруга на продажу.

Покупателю нужен только паспорт, ИНН. СНИЛС раньше входил в перечень обязательных документов, но это упразднили еще 3 года назад.

Договор купли-продажи составляется по стандартному образцу, но с уточнением, что продаваемая недвижимость находится в залоге у банка. Сама сделка осуществляется при наличии трех сторон: продавца, покупателя, и представителя банка (залогодержателя). У представителя обязательно должна быть доверенность. 

Заверение у нотариуса обязательно. Как правило, это делается в самом банке, где есть свой такой специалист.

Продажа квартиры, которая находится в залоге у банка, невыгодное дело для владельца недвижимости, и не всегда выгодно это для покупателя, так как для него есть лишние проволочки: иной порядок проведения сделки, дополнительные риски при передаче денег за квартиру и участие третьего лица тоже не добавляет радости. Но, есть и плюсы: можно купить квартиру намного дешевле, чем аналогичные объекты на рынке без обременений, а владелец может избавиться от финансовых обязательств перед банком.