При оформлении долгосрочных займов банки не могут быть полностью уверены в том, что выданные денежные средства будут возвращены. Для обеспечения гарантий, как правило, банк требует предоставления имущества в залог. Читайте в статье, что такое закладная на квартиру по ипотеке, когда и как она оформляется и что делать, если документ был утерян.
Зачем оформляется закладная по ипотеке?
Ипотечное кредитование ввиду долгосрочности практически всегда сопровождается предоставлением приобретенной квартиры в залог. Это оформляется особым документом – закладной, которая составляется в единственном экземпляре и хранится в банке.
Закладная – это гарантия того, что при наступлении форс-мажорных обстоятельств банк не понесет финансовых потерь. Залоговая недвижимость может быть продана на торгах, а вырученные средства поступят в счет выплаты долга.
Банки охотнее одобряют заявку на выдачу кредита, если заемщик не против оформления закладной на недвижимость. В некоторых случаях могут быть даже пересмотрены условия кредитования и снижена процентная ставка.
Помимо квартиры обеспечить кредит могут дом, земельный участок или даже коммерческая недвижимость. Однако следует учитывать, что если одним из собственников предмета залога является несовершеннолетний гражданин, то на оформление документа потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства. Без их письменного согласия документ не будет иметь юридической силы.
Возврат выданных средств при наличии закладной может быть реализован несколькими способами:
- Частичная переуступка прав – перевод доли платежей, получаемых от заемщика, в пользу третьего лица, которое приобрело часть залога. Для плательщика при этом все остается по-прежнему.
- Продажа залога другому учреждению. Банк-кредитор полностью передает права другому лицу. При этом меняются реквизиты перечисления платежа, а условия остаются прежними.
- Обмен предметами залога с доплатой. Это разновидность полной переуступки. Разница только в том, что приобретатель долга переводит доплату, которая компенсирует разницу в залоговой стоимости объекта.
В этих операциях могут участвовать как физические лица, так и финансовые организации. При этом стороны заключают определенный договор о переуступке.
Как оформить закладную?
Процесс оформления закладной подразумевает проведение оценки стоимости объекта залога и грамотное составление текста документа. Как правило, закладная оформляется единовременно с ипотечным договором. Однако законодательно допускается передача имущества под залог в любое время до момента окончательного расчета по ипотечному кредиту.
После того, как текст документа будет подготовлен, стороны проставляют на нем свои подписи. Договор нумеруется и подшивается. Проставляются печати. В дальнейшем закладная должна быть зарегистрирована в Росреестре или МФЦ. Рассмотрим особенности оформления подробнее.
Содержание закладной
Закладная – это именная ценная бумага. Этот документ предназначен для регламентирования отношений между банком и заемщиком. К тексту бумаги предъявляются строгие требования.
В обязательном порядке нужно указать следующие данные:
- наименование документа («Закладная»);
- личные и паспортные данные заемщика;
- наименование банка (или иной кредитующей организации), адрес местонахождения и реквизиты;
- название, дата и место составления кредитного договора, который является основанием для выдачи денежных средств;
- сумму кредита и размер процентов;
- графики платежей по основному долгу и процентам;
- адрес объекта залога и его характеристики (наименование, площадь, количество комнат);
- заключение независимого оценщика о стоимости квартиры;
- сведения о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры (дата, место, наименование органа);
- указание на форму собственности (общая, долевая, совместная собственность супругов);
- подписи сторон.
После прохождения процедуры регистрации в Росреестре или МФЦ потребуется проверить наличие соответствующего штампа на закладной. Он должен содержать информацию о должностном лице, его подпись, а также печать отделения Росреестра.
Оценка объекта залога
Чтобы определить точную стоимость объекта недвижимости, необходимо провести независимую оценку. Отчет об оценки выступает гарантией того, что финансовое учреждение не выдает сумму сверх необходимой, а для заемщика является подтверждением отсутствия переплаты.
Для проведения определения рыночной стоимости объекта привлекается профессиональный оценщик, имеющий лицензию на осуществление такой деятельности. Его задачей является установление реальной стоимости квартиры не зависимо от пожеланий сторон.
Для осуществления работ по определению стоимости необходимо предоставить оценщику правоустанавливающую и техническую документацию на квартиру. По окончанию оценочных работ специалист оформляет отчет.
Он имеет вид многостраничного подшитого документа, который содержит всю информацию об объекте. Банк и заемщик получают по экземпляру отчета об оценке.
Стоимость услуг оценщика варьируется в пределах 5-10 тысяч рублей. Срок готовности отчета об оценке составит не более недели.
Государственная регистрация
Согласно ст. 16 ФЗ № 102 «Об ипотеке», банк вправе зарегистрировать закладную в Росреестре. После прохождения регистрации на квартиру налагается обременение. Данные о наличии обременения будут фигурировать на всех документах, полученных из Росреестра. Собственник квартиры может снять обременения после выплаты ипотечного кредита.
Регистрация осуществляется в Росреестре или МФЦ. Услуга платная. Размер государственной пошлины составляет:
- 1000 рублей – для граждан;
- 4000 рублей – для юридических лиц.
О том, кто будет выплачивать государственную пошлину, стороны договариваются самостоятельно.
Хранение закладной
Оформлением и регистрацией закладной занимается уполномоченный представитель банка или другого учреждения, выдавшего кредит. В дальнейшем документ хранится в сейфе финансовой организации до момента полной выплаты ипотеки.
Не стоит забывать, что ипотека – это долгосрочный кредит и может случиться всякое. К примеру, банк может быть признан банкротом. В этой ситуации закладная передается правопреемнику – другому финансовому учреждению по решению суда или по договоренности.
Заемщику не стоит опасаться подобных ситуаций. Для него могут поменяться только реквизиты перечисления платежей. Все остальные условия останутся без изменений.
Что делать, если закладная была утеряна?
Когда ипотека будет полностью погашена, заемщику требуется снять обременение с квартиры. Для этого органы Росреестра потребуют предоставить закладную, которую банк обязан вернуть собственнику недвижимости.
Банк может задерживать выдачу бумаги. В этом случае стоит написать претензию в управление кредитным учреждением. Другое дело, если банк потерял закладную. В такой ситуации есть два выхода:
- Снятие обременения путем обращения в судебные органы.
- Требование о восстановлении документа и получение дубликата.
Это регламентировано ст.18 ФЗ № 102 «Об ипотеке». К слову, подобное случается редко. Однако не зависимо от того, кто стал виновником утери документа, необходимо обратиться в банк. Именно он обязан выдать дубликат бумаги. Новая закладная также должна получить отметку о государственной регистрации.
Встречаются случаи, когда банк намеренно уничтожает оригинал закладной, чтобы потянуть процесс снятия обременения. Организация может выдвинуть заемщику требование об оплате расходов на составление дубликата. Помните, что это не законно. Выдача дубликата – это бесплатная процедура.
При возникновении вопросов или в случае неправомерных действий сотрудников банка обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь эксперта можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, что такое закладная на квартиру по ипотеке и зачем она нужна. Если ваши права и законные интересы ущемляются, обязательно жалуйтесь в центральный офис банка или суд.
