Сдача жилья в наем является коммерческой деятельностью, а арендная плата – доходом гражданина. По этой причине предусмотрен налог с аренды квартиры для физического лица, речь о котором пойдет далее.
Какой налог со сдачи квартиры в аренду необходимо оплатить?
У арендодателя может быть три варианта уплаты налога в бюджет:
- Подоходный налог с дохода физического лица.
- Регистрация ИП и уплата налога по упрощенной системе.
- Покупка патента на сдачу жилья в аренду.
Для законной сдачи жилплощади необходимо заключить с квартирантами договор аренды. Сдача в наем без документального оформления приравнивается к уклонению от уплаты налогов.
Конечно, никому не нравится расставаться со своим деньгами. Однако во избежание применения мер пресечения, налоги стоит все-таки выплачивать. Расскажем о каждом способе уплаты обязательных платежей в бюджет подробнее.
Подоходный налог
Размер налогового платежа будет равен
- 13 % от объема полученного дохода для граждан;
- 30 % — для лиц, не являющихся резидентами и проживающих на территории РФ менее 183 дней в году.
Помимо внесения платежа потребуется также предоставлять в территориальное отделение ФНС декларацию. Отчитываться нужно до 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть декларацию за 2017 год нужно подавать до 30 апреля 2018 года.
Если арендодатель умышленно игнорирует требование законодательства и не платит положенной суммы, потребуется перечислить штраф в размере 40 % от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). Если неуплата произошла в виду причин, которые можно причислить к форс-мажору, то штраф будет меньше – 20 %. Штрафные санкции начисляются за каждый год неуплаты.
Упрощенная система налогообложения
Сэкономить на выплатах в бюджет можно путем регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Сделать это не сложно – алгоритм следующий:
- Оплата государственной пошлины в размере 800 рублей.
- Написание заявления установленной формы: найти можно тут.
- Обращение в ФНС по месту постоянной регистрации с паспортом, заявлением и квитанцией.
- Повторный визит в ФНС в указанную дату и получение выписки из ЕГРИП.
Обратиться можно также в МФЦ, направить документы почтой или в электронном виде.
При регистрации ИП необходимо также написать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы». Прибылью ИП будет считаться арендная плата по договору. В этом случае налоговая процентная ставка составит всего 6 % вместо 13 % подоходного налога.
Платежи по УСН выплачиваются в качестве аванса ежеквартально. Отчетность сдается также – до 30 апреля года, следующего за отчетным.
Авансовые выплаты рассчитываются нарастающим итогом с начала года. Первый аванс будет перечислен за квартал, второй – за полугодие, третий – за 9 месяцев. По итогу года доплачивается остаток. В декларации будет отражена сумма, уже уплаченных по факту налогов.
Однако кроме налогов ИП также обязан уплачивать страховые взносы за себя в ПФР, ФОМС и ФСС. С 2017 года эти платежи объединены в один и выплачиваются также в пользу ФНС. Объем страховых взносов для ИП без сотрудников в 2017 году составляет 27 990 рублей.
В чем же тогда экономия? Дело в том, что предприниматель может по итогу года уменьшить объем налога на сумму страховых взносов. То есть, если по итогам отчетного периода было начислено 30 000, то заплатить нужно всего 2010 рублей налогов, так как 27 990 уже выплачены в бюджет.
Чтобы не ошибиться в расчетах, ИП необходимо вести книгу учета доходов и расходов. Эта обязанность закрепляется в ст. 346.24 НК РФ.
Приобретение патента
Еще один способ – патентная система налогообложения. Для приобретения патента также потребуется зарегистрироваться в качестве ИП. Объем налога будет также равен 6 %, но от фиксированной предполагаемой прибыли от конкретного вида деятельности (к примеру, в г. Москве он равен 1 млн.руб., соответственно налог – 60 тысяч рублей).
Патент может быть приобретен на период до года. Обладатель патента освобождается от выплаты НДС, НДФЛ и имущественного налога.
Сумма налогового платежа напрямую зависит от срока действия патента. Если, например, патент приобретен в Москве на 7 месяцев, то сумма обязательной выплаты составит: 60 000 / 12 месяцев * 7 = 35 000 рублей.
Когда патент покупается на срок менее, чем полгода, то оплатить обязательную выплату нужно в течение 25 дней после приобретения. Если срок более продолжительный, то сумма выплачивается в два этапа:
- 1/3 от объема налога платится в течение 25 дней.
- За месяц до окончания периода действия вносится оставшаяся часть.
Сдавать какую-либо отчетность и предоставлять декларацию по итогам отчетного периода не требуется.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов
Как уже было сказано выше, уклонение от уплаты налогов наказуемо. В ст. 171 УК РФ предусмотрено несколько мер:
- штраф в размере до 300 тысяч рублей;
- штраф в размере заработной платы за период до двух лет;
- обязательные работы на срок до 180-240 часов;
- арест до шести месяцев.
Все эти санкции возможны за ведение незаконной предпринимательской деятельности.
Кроме того, ст. 198 УК РФ предусмотрена ответственность за уклонение от уплаты налогов в крупном размере:
- штраф в размере 100-300 тысяч рублей;
- доход осужденного за период от года до двух лет;
- арест на срок 4-6 месяцев;
- лишение свободы на срок до одного года.
Крупный размер – это сумма, составляющая более 100 тысяч рублей за период в пределах трех лет подряд и более. Санкции могут быть применены, если доля невыплаченных налогов составляет более 10 % от всего объема или превышает 300 тысяч рублей.
В некоторых ситуациях могут привлечь к административной ответственности по ст. 14.1 КоАП РФ. Согласно этому нормативному акту, за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП на гражданина налагается штраф в размере от 500 до 2000 рублей.
Как сократить налог на сдачу квартиры?
Любой арендодатель, так или иначе, стремится сократить налоговое бремя или же вовсе избежать уплаты обязательных платежей в бюджет. В свою очередь деятельность ФНС направлена на выявление всех неплательщиков. Есть несколько нюансов, которые могут помочь избежать ответственности и сократить сумму налогов.
Некоторые собственники заключают с квартиросъемщиками краткосрочные договора аренды (сроком до года). Однако это не дает освобождения от выплаты налогов, а только позволяет не регистрировать договор. Конечно, вы можете не платить, но если инспектором будет выявлено, что вами была получена прибыль – налог заплатить придется, а дополнительно к нему и штраф.
Рискованный способ снижения объема налога – намеренное занижение суммы аренды по договору. С одной стороны экономия на лицо. Указывая в договоре формальную арендную плату (например, 1000 рублей), налоговый платеж существенно снизится. Однако есть и другая сторона – арендатор может оказаться недобросовестным. Если дело дойдет до суда, вы не сможете доказать, что человек должен вам больше, чем указано в договоре.
Инспектор может обнаружить, что в квартире проживает посторонний человек. Однако собственник вправе поселить в своей жилплощади родственника или знакомого совершенно безвозмездно. В таком случае прибыли арендодатель не получает и, соответственно, коммерческой деятельности не ведет, а, значит, и основания для уплаты налога нет.
Возможно даже инспектору удастся доказать, что квартира сдается. Он даже может иметь договор аренды. Однако и это не означает, что прибыль была получена. Подтверждением могут служить расписки, квитанции и т.д. Если таких документов у инспекции нет, значит и арендной платы могло и не быть.
Стоит сказать, что случаи выявления неплательщиков, сдающих жилье, происходят не так-то часто. Однако если это случилось, целесообразно обратиться к профессиональному юристу за помощью.
Вы можете получить бесплатную юридическую консультацию по вопросам налогообложения на нашем сайте. Опишите ситуацию и задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Как правило, о сдаче квартиры в наем уведомляют ФНС бдительные соседи или прошлые квартиросъемщики, у которых не сложились отношения с собственником. В любом случае, физическому лицу лучше заплатить налог с аренды квартиры, чем бояться внезапного появления инспектора на пороге.
