Покупка квартиры на вторичном рынке: как сделать это без риска? Полный гайд от практикующих юристов по гражданскому праву

Вряд ли кому-то нужно объяснять, что покупка квартиры — это процесс требующий особого внимания и юридической грамотности. Такие сделки лучше проводить вместе с грамотным юристом и нотариусом, но если ни первого, ни второго у вас нет, то информация дальше будет актуальна — расскажем, как купить квартиру на вторичном рынке так, чтобы не потратить лишних денег, нервов и времени.

Почему вообще покупают вторичку?

Тут два основных фактора:

1. желание сэкономить — покупка жилья на вторичном рынке может быть дешевле, чем в новостройке;
2. нет подходящего объекта в новострое. Например, вы хотите квартиру в каком-то определенном районе, возле школы/работы/сада, а новых домов там нет и не строят пока что. Поэтому единственным вариантом является покупка уже вторичного жилья.

По поводу сэкономить — ну здесь это не всегда имеет место, так как последующие траты на ремонт, замену коммуникаций, каких-то капитальных конструкционных элементов дома могут потянуть не на одну тысячу рублей.

Иногда люди намеренно покупают “убитое” жилье, чтобы потом его довести до ума и продать значительно дороже — такой вид бизнеса в недвижимости.

Каким образом можно купить вторичное жилье?

Чаще всего квартиры на вторичном рынке покупают уже за полную сумму, потому что владельцу объекта мало интересно ждать, пока вы выплатите кредит или пока на его счет перечислят материнский капитал покупателя. Но, и эти варианты не исключение, просто они встречаются реже.

Итого, купить объект на вторичном рынке можно:

1. взяв ипотеку — отдельно или с использованием материнского капитала, использовав жилищную субсидию, сертификат на улучшение условий проживания;
2. сразу за полную сумму;
3. в рассрочку по договоренности сторон — в таком случае не меньше половины стоимости квартиры вносится сразу, а остаток суммы распределяется на несколько месяцев. 

Покупать квартиру можно как самостоятельно, так и при помощи риелтора. К последним многие граждане относятся неоднозначно, так как часты случаи недобросовестной работы агентов недвижимости и даже мошенничество. Все это так, но если найти хорошего риелтора, можно снять с себя почти все заботы по покупке квартиры — за вами останется только выбор объекта из предложенных вариантов и подписание документов с передачей суммы.

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Собственно, тут все просто:

1. определились с тем, что нужно, по какому бюджету, где расположено;
2. подобрали несколько вариантов — сами или через агентство недвижимости;
3. осмотрели выбранный объект;
4. если все устроило — даете задаток или аванс, договариваетесь о сроках проведения сделки купли-продажи;
5. оформляете сделку у нотариуса, переоформляете право собственности в Росреестре;
6. переоформляете на себя договора с коммунальными услугами, прописывается по адресу.

С первыми двумя пунктами все должно быть ясно. Если нет — пишите в комментариях, проконсультируем.

Подробно остановимся на третьем пункте — осмотре выбранной вами квартиры, это важно.

Чек-лист по правильному осмотру квартиры

Почему именно этап осмотра квартиры так важен? Потому что:

• пользуясь вашей невнимательностью или доверчивостью, хозяева или риелтор может скрыть серьезные недостатки объекта;
• плохая сантехника, проводка и другие коммуникации могут быть скрыты за косметическим ремонтом;
• трещины в стенках или потолке, проблемы с откосами дверными и оконными могут наскоро заделать какими-то отделочными материалами, а капитальный ремонт потом уже делать придется вам.

Чтобы всего этого не было, при знакомстве с объектом особенно внимательно (а лучше со специалистом) осматривайте:

1. состояние стены, потолка, пола, откосов. Смотрите, нет ли неровностей, трещин, свежей шпаклевки местами — это может указывать именно на то, что проблемные места перед показом заделали;
2. работоспособность коммуникаций, наличие приборов учета по ним;
3. в каком состоянии электропроводка, когда она последний раз менялась;
4. работа системы отопления, плиты на кухне;
5. как ведут себя двери и окна при открытии-закрытии — есть ли скрипы, перекосы, трещины на дверной коробке или оконном откосе;
6. потеки на стенках, потолке, запах плесени, грибок в ванной, по углам потолка;
7. проводилась ли перепланировка и если да, то отображено ли это в документах. Если в реальности это есть, а на документах нет, то лучше такой объект не покупать, потому что дальше проблемы возникнут уже у вас, как у нового владельца помещения. Что за это может быть, мы рассказывали здесь.

В процессе осмотра не стесняйтесь задавать вопросы хозяевам, заглядывать “по углам”, проверять как работает сантехника, двери, окна и так далее. 

После того, как будет осмотрено техническое состояние объекта, нужно проверить юридическую сторону. Тут лучше все делать вместе с юристом или нотариусом. Если все же делаете сами, то обращайте внимание на такие факторы:

1. Дата покупки или приватизации квартиры — чем он больше, тем лучше. Желательно, чтобы в собственности продавца квартира была не меньше 3 лет. Если срок слишком мал, меньше года, то есть вероятность возникновения претензий со стороны третьих лиц. Например, квартира была получена в наследство, а спустя время оказалось, что продавец был не единственным наследником, а значит и не полноправным владельцем объекта. Дальше начинаются судебные разборки наследников, а вам придется решать вопрос с жильем или возвратом своих денег.
2. Семейное положение продавца — если официально он в браке, то обязательно должно быть разрешение супруги/супруга на проведение сделки.
3. Наличие прописанных по адресу людей — на момент оформления уже задатка или аванса не должно быть зарегистрировано несовершеннолетних или недееспособных. 
4. Наличие других совладельцев — если они есть, то должно быть письменное согласие от них на продажу квартиры.
5. Были ли проведены реконструкции, перепланировки и есть ли документальное оформление таких работ, внесены ли они в технический план.
6. Если квартиру продает доверенное лицо, то обязательно проверьте подлинность его доверенности. Сделать это может нотариус, так как у него есть доступ к соответствующим реестрам.

Все проверили, что дальше?

Дальше сторонам, то есть вам и продавцу нужно договорится о сроках и этапах проведения сделки:

• когда и в каком размере передается аванс или задаток;
• сроки подписания договора купли-продажи;
• что остается в квартире из мебели и техники, или владелец полностью освобождает помещение;
• сроки освобождения площади и передача ключей.

Сделку по купле-продаже нужно оформлять только у нотариуса. Если у вас есть риелтор, то все это его забота — согласовать удобное для обеих сторон время по подписанию договора, сроки освобождения помещения и так далее. 

После того, как договор будет подписан, сумма передана продавцу, а ключи вам, вы идете в Росреестр и переоформляете на себя право собственности — это платная услуга, госпошлина около 2000 рублей.

Обратите внимание: договор купли-продажи не является правоустанавливающим документом. Таковым признается выписка из ЕГРН, а ранее это было свидетельство о праве собственности.

После этого вы являетесь полноправным владельцем купленной на вторичном рынке квартиры. Дальше вам нужно переоформить документы на коммунальные услуги — в своем ТСЖ или управляющей компании.