Молодые люди стремятся как можно скорее обзавестись собственным жильём и переехать от родителей. Особенно это важно для молодых семей. Учитывая высокую стоимость жилья, у большинства из них есть только один вариант – купить квартиру в ипотеку. Но до выплаты кредита недвижимость будет находиться в залоге у банка. В течение этого времени у многих семей рождаются дети, и возникает потребность выделения доли на ребёнка в квартире. Можно ли это сделать до полного погашения ипотечного кредита – поговорим далее.
Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?
Статья №60 Семейного кодекса определяет весь перечень имущественных прав ребёнка. Тем не менее, банки в кредитных договорах часто устанавливают запрет на выделение доли для несовершеннолетних, так как это осложняет положение банка в случае, когда заёмщик по каким-то причинам перестаёт выплачивать ипотеку.
Поэтому чаще всего выделение долей детям в ипотечной квартире происходит после погашения долга по кредиту. Но бывают ситуации, когда семье необходимо выделить такую долю до этого момента.
Необходимо учитывать два разных способа покупки квартиры в кредит:
- С использованием материнского капитала.
- Без его применения.
Если материнский капитал был привлечён для покупки жилья, то выделить долю на ребёнка родители обязаны по закону. На это им отводится полгода после погашения ипотечного займа.
Если же квартиру покупали, выплачивая кредит из собственных средств, то органы опеки потребуют выделить долю для детей ещё до погашения долга и оформления квартиры в собственность семьи. Банки не хотят соглашаться на это, потому что, если платежи прекратятся и квартиру нужно будет продать, с прописанными несовершеннолетними это сделать будет крайне сложно.
Решить проблему с выделением долей детям в ипотечной квартире можно несколькими способами:
- Передать банку в залог другую недвижимость.
- Переоформить другую квартиру на детей.
- Брать кредит у организации, работающей по стандартам АИЖК (агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Такие кредиторы охотнее идут на выделение долей несовершеннолетним.
Все способы, конечно, имеют свои нюансы. В первых двух случаях у молодой семьи уже должна быть жилая недвижимость, которую можно передать в залог или в собственность детей. В последнем случае, заёмщики оценят проценты по кредиту. И не всегда они могут быть самыми выгодными.
Сложности
Ипотечные займы всегда связаны с рядом трудностей. Особенно, если в них участвуют дети. Среди наиболее распространённых проблем:
- Не все родители знают и помнят о необходимости выделить доли детям в ипотечной квартире. При покупке на материнский капитал об этом напомнят Пенсионный фонд и органы опеки. В случае приобретения жилья на личные сбережения, о выделении доли должны знать сами родители.
- Продать в последующем такую квартиру можно только при согласии органов опеки. Также понадобится и согласие банка, выдавшего кредит, если он ещё не погашен.
- Нередко молодая семья покупает небольшую квартиру, где доля ребёнка меньше, чем в месте предыдущего проживания. Согласно закону это является нарушением, и органы опеки могут к нему придраться.
- Проблемы платёжеспособности семьи в будущем могут привести к выселению из квартиры, в том числе и несовершеннолетних жильцов.
Очень многое в этих ситуациях будет зависеть от банка. Поэтому заёмщики стараются:
- Найти наиболее лояльного кредитора. Но, как правило, у лояльности есть обратная сторона в виде более высоких процентов.
- Проверять кредитную историю. Если в ней были проблемы с погашением кредитов, то получить новый, тем более на такую большую сумму, будет крайне сложно.
- Передать в залог другую недвижимость. Это снимет все ограничения для выделения доли детям в новой квартире.
- Выделить детские доли в квартирах близких родственников.
Таким образом, выделить доли детям в ипотечной квартире можно, но для этого нужно иметь хорошую кредитную историю и дополнительную собственность или согласие родных.
Как выделить долю в ипотечной квартире ребёнку?
Технически выделение части недвижимости может произойти на основании:
- Соглашения сторон.
- Оформления дарственной.
Если родители не воспользовались ни одним из этих способов, то органы опеки могут инициировать судебный процесс для принудительного выделения доли несовершеннолетнего.
Порядок действий
Когда родители добровольно хотят выделить часть квартиры в собственность своих детей, они должны следовать определённому алгоритму:
- Оформить заявку на получение кредита.
- Получив одобрение, найти квартиру для покупки.
- Получить разрешение банка на выделение долей детям.
- Подать заявление в органы опеки и попечительства.
- Составить договор купли-продажи.
- Выделить долю, соответствующую требованиям закона.
- Подписать договор на кредит с банком.
- Погашать долг.
Процесс достаточно простой, если не возникает вопросов к платёжеспособности заявителей и споров с органами опеки.
Необходимые документы
Для любого кредита на жильё нужно собрать немало документов. Выделение долей детям в ипотечной квартире также увеличивает их количество.
Для этого нужны:
- Оценка стоимости покупаемого жилья.
- Расписка продавца о согласии продать квартиру.
- Согласие второго супруга на покупку.
- Выписка из ЕГРН с данными приобретаемого жилья.
- Ксерокопия паспорта супруга, на имя которого оформляют кредит.
- Выписка из трудовой книжки или другие документы, подтверждающие наличие у заёмщика заработной платы.
- Справка 2-НДФЛ, подтверждающая его платёжеспособность.
- Копия свидетельства о заключении брака.
Помимо решения проблем с банком оформление доли ребёнка в квартире требует обращения в Росреестр. Там нужно представить следующие документы:
- Свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего, для которого выделяют долю.
- Копии свидетельств о рождении остальных детей.
- Свидетельство о браке (копию).
- Договор купли-продажи квартиры.
- Соглашение родителей о выделении доли или дарственная на долю квартиры.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
На основании этих документов в Росреестре зарегистрируют право собственности ребёнка.
Соглашение о выделении доли детям
Обращению за выделением долей детям в ипотечной квартире должно предшествовать заключение соглашения между родителями.
В этом документе они подробно указывают свои данные и данные детей, а также обязательно предоставить детям определённые доли в недвижимости в личную собственность. Нужно указать сроки и порядок передачи доли, а также её размер. По закону он не может быть меньше 12 квадратных метров на одного ребёнка.
Если для покупки квартиры будет использован материнский капитал, то выполнение соглашения окажется под контролем Пенсионной фонда. Если материнский капитал не будут использовать, то контролировать процесс выделения доли будут органы опеки.
Важное требование – заверить соглашение нотариально. Иначе оно не будет иметь юридической силы и не будет принято регистрационным органом.
Выполнить соглашение родители обязаны в течение полугода после последнего платежа по кредиту.
Сроки
Очень сложно определить строгие сроки при выделении долей детям в ипотечной квартире. Это связано с множеством нюансов в каждом конкретном случае. В частности:
- Решения банка придётся ждать от 10 до 30 дней.
- Органы опеки примут решение в течение двух недель.
- Сам процесс выделения доли по соглашению может растянуться до 6 месяцев.
- Регистрация прав собственности ребёнка в Росреестре занимает 14-30 дней.
Однако, нужно понимать, что если банк разрешения не даст, то выделить долю удастся лишь по истечении срока кредита. Поскольку ипотечные займы даются на большой срок, до 20 лет, то дети смогут вступить в права собственности на свою долю уже став взрослыми.
Расходы
Все расходы прямо связаны со стоимостью квартиры и доли детей в ней. В частности, стоимость нотариального заверения соглашения рассчитывается на основании стоимости доли квартиры, которая принадлежит ребёнку. Услуги нотариуса в этом случае могут стоить от 300 рублей до 20 тысяч.
Покупка недвижимости по договору долевого участия
Если родители покупают не готовую квартиру из вторичного фонда, а участвуют в строительстве дома в качестве долевых собственников, то выделение доли детям происходит примерно также. Ключевым моментом является согласие банка.
В этом случае банки особенно неохотно соглашаются на выделение доли несовершеннолетним. Причины те же – сложности с продажей квартиры, если заёмщики перестанут платить.
Особенность выделения доли в строящейся квартире в том, что сами родители ещё не являются её собственниками до момента сдачи дома в эксплуатацию и получения передаточного акта. До этого времени у них есть только права требовать квартиру от застройщика.
Поэтому они могут только составить договор по переуступке прав и обязанностей дольщика, в котором зафиксируют имена детей. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Когда обязательно требуется выделение доли ребёнку?
Существует три ситуации, когда родители обязаны передать часть недвижимости своим детям:
- Для покупки использован материнский капитал.
- Защита законных прав и интересов детей.
- Нужно выбрать удобный для всех способ эксплуатации жилья.
В этих случаях без составления соглашения родителей не обойтись.
Выделение доли в суде
Если права ребёнка нарушены и по каким-то причинам выделение долей детям в ипотечной квартире не сделано, органы опеки могут инициировать судебное разбирательство. Могут подать иск и сами родители, если кредитная организация препятствует выполнению закона об обязательном выделении доли (например, при покупке квартиры на материнский капитал).
Исковое заявление подаётся в стандартном порядке. Суд обычно становится на сторону ребёнка, так как права детей защищены законодательством РФ.
