Дарение недвижимого имущества – очень рисковая для дарителя сделка. Однако, чтобы предотвратить переход права собственности к третьим лицам, даритель может решиться на оформление дарственной на квартиру с пожизненным проживанием.
Это особое обременение сделки, которое подразумевает, что имущество также, как и при обычном дарении перейдет в собственность одаряемого, но при этом даритель оставляет за собой право пользования жилплощадью по назначению. Оно сохраняется за ним до конца жизни.
Суть дарения с проживанием
При оформлении дарения с пожизненном проживанием в текст дарственной включаются пункты, регламентирующие право использовать жилплощадь предыдущему владельцу квартиры. Он вправе жить в ней безвозмездно.
Дарственная с обременением не может быть оформлена без согласия одаряемого. Если он с чем-то в договоре будет не согласен, он может отказаться от подарка. В условия договора необходимо вписать все условия заключаемой сделки максимально подробно. К примеру, следует указать, какой конкретно комнатой может пользоваться даритель, а также информацию о том, могут ли жилплощадь использовать третьи лица.
Все указанные условия будут действовать только до момента смерти дарителя. После этого события третьи лица утратят свое право на проживание в квартире, и она полностью перейдет во владение одаряемого.
Кому выгодна сделка?
Дарение с проживанием дарителя в квартире – специфическая сделка. Она имеет плюсы и минусы для обеих сторон.
Даритель получает право на проживание в подаренной недвижимости до конца жизни. Таким способом передачи имущества часто пользуются граждане, которые имеют низкий доход. Дело в том, что даритель освобождается от оплаты коммунальных платежей, так как это прямая обязанность собственника, а им является одаряемый. Помимо избавления от расходов за оплату услуг ЖКХ, даритель имеет право на постоянную регистрацию (прописку) по месту жительства.
Даритель имеет право закрепить в договоре возможность для совместного проживания с третьими лицами. Ими могут быть дети, супруги или иные родственники. Также в дарственной закрепляется обязанность производить ремонтные работы при необходимости.
Если новый собственник квартиры нарушает условия договора, даритель сможет обратиться в суд и вернуть имущественные права. Конечно, на это должны быть веские основания и наличие доказательств.
Резюмируя, можно сказать, что даритель имеет следующие плюсы:
- право на проживание в квартире до конца жизни;
- возможность занимать жилплощадь безвозмездно;
- сохранение постоянной регистрации;
- возможность внесения в дарственную условий неимущественного характера;
- право на обжалование в суде при наличии на то оснований.
Однако не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Есть и отрицательные стороны. Их две:
- Даритель должен передать квартиру другому лицу совершенно безвозмездно. Он не может рассчитывать на получение какого-либо материального вознаграждения.
- Новый собственник имеет ничем не ограниченное право распоряжения квартирой. Это означает, что он может ее продать или кому-нибудь подарить.
Одаряемый имеет очевидную выгоду в том, что получает недвижимость совершенно бесплатно. Это не единственный плюс от сделки:
- распоряжаться имуществом можно по своему усмотрению;
- родственники дарителя не смогут претендовать на получение квартиры;
- подаренная недвижимость не является совместно нажитым имуществом супругов;
- одаряемый – единственное лицо, которое может распоряжаться квартирой;
- одаряемый не принимает на себя обязанности по уходу за дарителем или его материальным обеспечением;
- если стороны дарственной являются близкими родственниками, для них сделка не облагается налогом.
Есть и минусы:
- дарителя нельзя выселить из квартиры;
- продать недвижимость с обременением достаточно проблематично.
Арендовать помещение или покупать квартиру с проживающим человеком мало кто захочет. В этом заключается главная отрицательная сторона дарения с пожизненным проживанием дарителя.
Право на проживание в подаренной квартире
Право проживать на подаренной жилплощади возникает на основании обязательства, прописанного в договоре дарения. Чтобы это право было зафиксировано, не достаточно просто подписать дарственную. Потребуется также пройти процедуру государственной регистрации.
Это право связано исключительно с личностью дарителя и может использоваться только в его пользу. Это значит, что передать возможность пожизненного проживания в квартире наследникам нельзя. С окончанием жизни дарителя заканчивается и период действия права на проживание. Если с дарителем проживал его родственник, ему придется переехать.
В договоре дарения следует прописать, что проживание дарителя осуществляется на бесплатной основе. Он не будет вносить какую-либо плату, к примеру, за аренду или коммунальные услуги. Поддержание квартиры в хорошем состоянии также является обязанностью собственника, то есть одаряемого.
Даритель, в свою очередь, не имеет права запрещать собственнику совершать какие-либо сделки по отношению к недвижимости. Однако при отчуждении квартиры в пользу третьих лиц даритель не утрачивает права на проживание в жилплощади. Таким образом новый собственник получает обремененный объект недвижимости – он также не сможет выселить дарителя.
Если кто-то нарушит обязательство по сохранению за дарителем права на проживание, он сможет обратиться в судебные органы с иском о расторжении дарственной. Если суд удовлетворит это требование, все последующие сделки также будут признаны недействительными.
Право пожизненного проживания прописывается в дарственной конкретнее – право пожизненного владения и пользования квартирой. Для человека, далекого от юриспруденции, эти две формулировки могут показаться идентичными. Однако это не так. Вторая формулировка позволяет дарителю рассчитывать на более широкий спектр защиты своих прав.
Даритель, обладающий только правом пользования, как следует из первой формулировки, сможет рассчитывать только на обязательственные способы защиты (ст.12 ГК РФ) и только в том случае, когда нарушителем выступает сам одаряемый. Таким образом даритель бессилен при посягательстве на право проживания со стороны третьих лиц.
Порядок реализации права на проживание должен быть прописан в тексте договора. Допустим, стороны сделки могут установить, что даритель может использовать только одну определенную комнату.
Как оформить – пошаговая инструкция
Процедура оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя практически аналогична заключению обычного договора дарения. Перед тем как приступить к непосредственному оформлению, владелец квартиры должен принять соответствующее решение и согласовать желание по передаче прав собственности с потенциальным одаряемым.
После согласования требуется собрать необходимые документы и составить текст договора с учетом всех нюансов сделки. Затем, необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Оформлять дарственную можно без привлечения нотариуса. Договор не обязательно должен быть заверен в нотариальной конторе. Однако подпись нотариуса может помочь при возникновении каких-либо спорных ситуаций.
Рассмотрим каждый этап оформления подробнее.
Куда обратиться
Заключить договор можно самостоятельно или прибегнуть к помощи юриста или нотариуса. Следует учитывать, что услуги специалистов оказываются на платной основе. Обычно стоимость оформления у юриста или нотариуса не превышает 2-3 тысяч рублей.
Никаких специальных требований к договору дарения нет. Однако каждая ситуация индивидуальна, поэтому использовать бланк дарственной из интернета не рекомендуется.
После составления и подписания договора дарения его потребуется зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра или МФЦ.
Документы
Для оформления дарственной потребуются следующие документы:
- общегражданские паспорта сторон;
- документ-подтверждение права собственности – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
- согласие других лиц в ситуациях, когда оно необходимо – если это совместная собственность супругов, если собственников по документам несколько, если в квартире проживают несовершеннолетние;
- доверенность, если действует представитель дарителя или одаряемого;
- техническая документация из БТИ.
Для регистрации перехода права собственности к одаряемому к списку добавятся следующие бумаги:
- справка об отсутствии налоговой задолженности;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- выписка из домовой книги о составе семьи;
- справка из БТИ о кадастровой стоимости объекта недвижимости, если стороны сделки не являются родственниками.
Квитанция с реквизитами для оплаты выдается по месту обращения.
Составление дарственной
Договор дарения может быть составлен от руки или печатным способом в простой письменной форме. В нем следует прописать:
- данные о сторонах договора;
- сведения о предмете сделки;
- права и обязанности сторон;
- условия проживания дарителя;
- сроки прекращения действия договора и отдельных его пунктов;
- дату и личные подписи с расшифровкой.
Без этих данных дарственная будет оформлена некорректно. Вся информация вносится в текст документа максимально точно. Не допускается помарок и каких-либо изменений в дарственную.
Государственная регистрация
После оформления и подписания договора необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ для прохождения регистрации. Для этого необходимо собрать документы и передать их специалисту учреждения, который выдаст заявление на регистрацию.
Сотрудник заберет документы и выдаст расписку. В этой бумаге будет указан перечень принятой документации, а также дата готовности. В этот день необходимо явиться и получить бумаги обратно. Срок регистрации права собственности 5-7 рабочих дней.
Расходы
При использовании услуг юриста или нотариуса придется заплатить им за работу. Сумма зависит от объема работ и региона проживания. Однако этих расходов можно избежать, если оформлять документы самостоятельно.
Размер государственной пошлины составляет 2000 рублей. Эта сумма регламентирована в налоговом законодательстве. Обойтись без регистрации нельзя. В этом случае одаряемый не будет считаться полноправным собственником и не сможет распоряжаться квартирой.
За некоторые необходимые документы также придется заплатить. К примеру, справка о кадастровой стоимости выдается на платной основе. Она требуется только в том случае, когда стороны дарения не являются близкими родственниками, так как в такой ситуации им требуется платить налог.
Налоговое обязательство возникает, когда даритель и одаряемый – дальние родственники или чужие люди. Сумма налога составляет 13 % от кадастровой стоимости.
При возникновении сложностей обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, что такое дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя и как она оформляется. Лучше заблаговременно проконсультироваться с юристом, чтобы избежать проблем в будущем.
