Если дарственная оформлена корректно, то новый владелец обращается в Росреестр для прохождения государственной регистрации перехода права собственности. Договор дарения – это главное основание для возможности распоряжения недвижимым имуществом. Соответственно, продажа подаренной квартиры в собственности менее трех лет вполне допустима.
Для оформления сделки потребуется собрать пакет документов и пройти определенные этапы. Деньги, полученные от реализации жилья, являются доходом физического лица и облагаются налогом. Однако платить его нужно только тем, кто владеет недвижимостью менее трех лет или пяти лет, если право собственности было получено после 2016 года.
Можно ли продать подаренную квартиру
Продажа объекта недвижимости, полученного по договору дарения, может произойти сразу после прохождения государственной регистрации в органах Росреестра. Дарственная не может содержать запрета на продажу, так как в этом случае она будет признана недействительной. По закону, даритель не может выдвигать встречных условий.
Выписка из ЕГРН, полученная в Росреестре после регистрации, или свидетельство о праве собственности – документы, подтверждающие возможность распоряжения юридической судьбой квартиры по усмотрению собственника. Иными словами, новый владелец вправе в любое время сдать, продать, обменять, передать по наследству или подарить квартиру.
Наиболее частая причина продажи подаренной квартиры – получение прибыли. Однако реализация жилья, если оно находится в собственности менее трех (а с 2016 года – пяти) лет, не столь выгодное предприятие. Необходимо учесть, что в таком случае потребуется уплатить налог, который равен 13 % от размера полученного дохода.
Как продать подаренную квартиру
Продажа квартиры, полученной на основании дарственной, происходит по обычной схеме. Необходимо подготовить пакет документов, найти покупателя, заключить с ним договор и зарегистрировать право собственности.
Продать подаренную квартиру можно без каких-либо условий. Реализация допускается как при жизни, так и после смерти дарителя. При этом важно учесть, что с момента подписания договора купли-продажи все положения дарственной упраздняются. То есть, даритель не может предъявить новому собственнику какие-либо претензии относительно состояния жилплощади и т.д.
Бывший собственник и члены его семьи не могут претендовать на дальнейшее проживание в квартире, даже если дарственная подразумевает иное. К примеру, в договоре дарения может быть предусмотрено условие, по которому право пожизненного проживания остается неизменным. Этот пункт потеряет юридическую значимость после продажи жилья.
Рассмотрим подробнее некоторые особенности продажи подаренной квартиры, которая находится в собственности менее трех лет.
Подготовка
Для сделки подготавливаются следующие документы:
- общегражданский паспорт;
- ИНН;
- свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;
- дарственная;
- выписка из домовой книги с перечнем прописанных в квартире лиц – выдается в паспортном столе по месту нахождения квартиры;
- техническая документация на объект недвижимости – выдается в территориальном отделении БТИ.
При подготовке квартиры к продаже необходимо снять с регистрационного учета всех прописанных лиц. По сути, выписка из домовой книги будет подтверждать, что жилплощадь свободна.
В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. В частности, если одним из владельцев квартиры выступает несовершеннолетнее лицо, то потребуется согласие от органов опеки и попечительства.
Согласия мужа или жены продавца получать не нужно. Так как квартира была изначально подарена, она не является совместно нажитым имуществом супругов.
От имени продавца может действовать его представитель. В этом случае дополнительно нужно предоставить доверенность, заверенную нотариально.
Продажа
Непосредственно сама сделка проходит следующим образом:
- Поиск покупателя.
- Составление договора купли-продажи.
- Подписание договора купли-продажи.
- Подписание акта приема-передачи.
- Регистрация перехода права собственности к покупателю и передача денег.
- Подача продавцом налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.
- Уплата налога в положенные сроки.
Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах – один для продавца, второй для покупателя, третий в Росреестр. Заверять документ нотариально по закону не требуется. Лучше обратиться для составления текста документа к профессиональным юристам.
Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю облагается пошлиной. Она составляет 2000 рублей и оплачивается покупателем.
Особенности сделки
Продажа подаренной квартиры – это процедура, регламентированная законодательными нормами. Она обладает определенными юридическими тонкостями.
Сложности могут возникнуть, если была подарена не вся квартира, а только доля в ней. Если недвижимостью владеет несколько человек, то для реализации своей доли владельцу необходимо уведомить сособственников о предстоящей сделке. Это делается в письменной форме.
Дело в том, что у совладельцев есть преимущественное право покупки, лишить которого их нельзя. Если спустя месяц после направления уведомления никто из совладельцев не изъявил желания приобрести продаваемую долю, то можно ее продавать посторонним людям.
Как уже говорилось выше, согласия мужа или жены на сделку получать не нужно. Однако в этом правиле есть исключение. Если за период владения квартирой супруги сделали дорогостоящий ремонт, муж или жена могут претендовать на долю в праве собственности или денежную компенсацию. В этой ситуации потребуется доказать, что расходы на ремонт понесли оба супруга.
Также следует принять во внимание, что если один из супругов продает полученную в подарок квартиру, а за вырученные деньги приобретает новое жилье, то эта недвижимость уже будет совместно нажитым имуществом. Доказать, что новая жилплощадь приобреталась за личные деньги, вырученные от продажи подаренной квартиры, можно только в судебном порядке. На практике положительного решения суда истцы добиваются довольно редко.
Если недвижимость передавалась в дар несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то для ее продажи требуется согласие органов опеки и попечительства. Оно будет выдано только в том случае, если вместо старого жилья будет предоставлено новое с равнозначными условиями. Если после реализации квартиры подразумевается, что несовершеннолетний или недееспособный гражданин будет помещен в социальное учреждение, то деньги, полученные от продажи, перечисляются на его лицевой счет.
Налогообложение
Ставка налогообложения при продаже подаренной квартиры аналогичны доходу, полученному иным способом. Каждый гражданин, владеющий жилой недвижимостью менее трех или пяти лет обязан заплатить в бюджет 13 % от суммы продажи. Цена сделки является прибылью и именно от этой цифры рассчитывается налог.
Декларация в налоговую инспекцию подается в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Собственник будет полностью освобожден от уплаты налога только в том случае, когда объект недвижимости принадлежит ему более трех лет, а с января 2016 года – более пяти лет.
Кроме того, налогоплательщик вправе получить имущественный вычет. Он рассчитывается одним из следующих способов:
- Налогооблагаемая база уменьшается на 1 млн. рублей. Соответственно, если квартира была продана за пять миллионов, продавец заплатит налог только с четырех.
- Если сразу после продажи жилья было куплено другое, то стоимость продажи снижается на расходы на приобретение. Налог платится с разницы.
Чтобы получить налоговый вычет необходимо предоставить в территориальное отделение ФНС по месту постоянной регистрации заявление установленного образца, выписку из ЕГРН, справку по форме 2-НДФЛ, а также копию договора купли-продажи и общегражданского паспорта. Документы рассматриваются в течение трех месяцев.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Таким образом, после оформления права собственности одаряемый становится полноправным владельцем. Продажа подаренной квартиры в собственности менее трех лет происходит точно также, как и другой жилой недвижимости. Для продажи необходимо подготовить перечень документов и заключить соответствующий договор.
