Заключая ДДУ с застройщиком, покупатель платит деньги, а взамен получает лишь обещание предоставить квартиру в будущем. Основная опасность таких договоров в том, что они заключаются на ранних этапах строительства, когда строительство еще не начато или объект не завершен. Соответственно, застройщик может лишь обещать сдать дом в эксплуатацию к такой-то дате, предоставив клиенту квартиру с таким-то метражом, на таком-то этаже и т. д. И нередко подобные обещания не выполняются. И если права покупателя были нарушены, то он имеет полное право жаловаться.
Грамотно составленная претензия позволяет сэкономить и время, и деньги. И сумма может быть немалой, если речь идет о спорах с застройщиком. Ниже мы поговорим о том, как писать претензию застройщику.
Основания для подачи претензии
Необходимость в составлении претензии к застройщику может возникать по целому ряду причин. Чаще всего люди жалуются в таких ситуациях:
- застройщиком были нарушены сроки строительства;
- метраж квартиры изменился (чересчур уменьшился или увеличился);
- возникли нарушения в ходе подписания акта приема-передачи;
- готовая квартира не соответствует ожиданиям покупателя по качеству;
- возникли проблемы с квартирой во время проживания (речь идет о гарантийных случаях).
Следует понимать, что список вопросов, по которым можно подавать жалобу застройщику, является открытым. Поэтому писать жалобу можно в любой ситуации, когда компания не исполняет обязательств по договору.
Занимаемся подготовкой претензии и сбором документов
Для написания претензии следует в первую очередь зафиксировать имеющиеся недостатки, а также заняться сбором доказательств, которые могут быть связаны с требованиями заявителя. Рассмотрим, какая доказательная база используется в разных ситуациях.
Неприемлемое качество работ
Допустим, покупателя квартиры не устраивает неровная стяжка, незакрывающие двери, кривая штукатурка, негерметичные окна или трещины на стенах. В подобных ситуациях следует подавать две претензии:
- В первой жалобе описываем проблему, предлагая застройщику устранить ее по собственной инициативе.
- Если компания проигнорировала обращения или же посчитала его необоснованным, следует подавать вторую претензию. Она составляется уже на основании экспертного заключения, которое следует приложить к документу. В тексте желательно ссылаться на законы, нарушенные застройщиком.
Застройщик требует подписать акт приема-передачи с невыгодными условиями
Допустим, в акте указано, что покупатель не имеет претензий к жилью, что не соответствует действительности. Или в документе указано, что клиент должен доплатить за изменившийся метраж жилья, а он не хочет этого делать, пока эксперт не проведет повторные изменения. В подобных ситуациях в претензии нужно указывать те моменты, которые не устраивают покупателя.
Если покупатель в течение длительного времени не подписывает акт приема-передачи, то некоторые застройщики идут на хитрость, составляя односторонний акт. Это прямое нарушение прав потребителя, и в таком случае последний имеет все основания для обращения в суд.
Были нарушены сроки строительства
К сожалению, задержки и переносы – это проблема большинства застройщиков. И чтобы восстановить справедливость, достаточно ориентироваться на сроки строительства, указанные в договоре. При этом следует помнить, что претензия по нарушению сроков в большинстве случаев связана с выплатой неустойки. А ее, в свою очередь, нужно еще рассчитать.
Метраж квартиры изменился
Допустим, застройщик передал клиенту квартиру с большим метражом, чем было запланировано изначально. Соответственно, он просит покупателя доплатить за лишние метры. Но следует понимать, что в действующем законодательстве отсутствует такая норма, в соответствии с которой дольщик должен автоматически осуществлять доплату. Здесь нужно ориентироваться на положения договора, требуя от застройщика точных расчетов доплаты. Если компания требует солидную сумму, то лучше обратиться к юристу.
Любая новостройка имеет временную управляющую компанию, выбранную застройщиком. Она управляет домом до тех пор, пока все квартиры не будут переданы собственникам. И как только это произойдет, граждане смогут самостоятельно выбрать УК. Причем навязывать ее им никто не сможет.
Если управляющая компания осталась прежней, и собственник жилья не доволен результатами ее работы, он может подать малую претензию застройщику. К ней можно не прилагать никаких документов. Малая претензия нужна, чтобы оценить реакцию застройщика на жалобу жильца. Хорошая компания, дорожащая своей репутацией, не будет идти против жильцов. Соответственно, такой подход сэкономит заявителю силы, деньги на юристов и время.
Если же претензия будет проигнорирована, то следует переходить к юридически обоснованным требованиям. Здесь уже можно ссылаться на законы, прилагая к обращению доказательную базу. Например, жильцы могут сфотографировать результаты некорректной работы УК.
Претензия должна быть составлена грамотно, ведь у каждого застройщика имеется юридический отдел, сотрудники которого сразу видят, кто писал документ: дольщик или юрист. Причем грамотное обращение – это необязательно десятистраничная жалоба, в которой перечисляются всевозможные госты и снипы. В идеале речь идет о небольшой претензии, написанной хорошим юридическим языком, где четко излагаются все требования.
Общие правила составления претензии
Действующее законодательство практически не регулирует процедуру составления претензий. В настоящее время в законе отсутствуют отдельные статьи, которые рассказывали бы, что такое претензия. На законодательном уровне регулируются следующие моменты, касающиеся таких обращений:
- сроки подачи;
- порядок обращения;
- сроки ответов на претензии.
А вот к содержанию не предъявляется никаких особых требований. Лишь в редких случаях в законе прописываются основные нюансы, которые следует указать в претензии. Например, если человек хочет получить неустойку, то ему будет недостаточно просто попросить ее – здесь нужно произвести расчеты.
В остальном же какие-либо особые требования к составлению претензий отсутствуют. Главное – указать в обращении следующее?
- ФИО, адрес и телефон отправителя.
- Копии документов, на которые ссылается претензия.
- Описание проблемы.
От составителя не требуется перечислять все законы, которые были нарушены застройщиком. Достаточно лишь самого описания нарушения. Однако если гражданин подкован юридически и знает статью закона – он может ее указать. Если же нет, то следует максимально детально описать возникшую проблему. Например, если дует из окна, то указываем, в какой комнате.
Сама по себе претензия существует на бытовом уровне, а не на юридическом. Поэтому все, что требуется от человека – это указать на конкретные недостатки. Механизм работает следующим образом: собственник указывает на проблему, а застройщик ее устраняет. Если решить вопрос мирным путем не удается, то придется идти в суд.
Расчет неустойки за просрочку сдачи дома
Если дольщик не получил свою квартиру в указанный срок, он имеет право требовать неустойку. Размер неустойки следует указывать в претензии. Для этого потребуются данные, указанные ниже.
Стоимость жилья
Имеется ввиду сумма, которую покупатель фактически заплатил продавцу. Иногда дольщик берет рассрочку, и на момент подачи претензии может еще не полностью рассчитаться с застройщиком. Тогда размер неустойки считается от той суммы, которая была фактически уплачена.
Количество дней просрочки
Официально просрочка будет считаться с дня, который следует за последним днем исполнением обязательства. Допустим, в договоре указывается, что квартиру передадут в собственность покупателя 1 июля. В таком случае отсчет неустойки начнется со второго июля. Иногда в договоре указывают месяц или календарный квартал, обозначая таким образом период сдачи объекта. В таком случае последний день этого периода будет считаться последним днем исполнения обязательства.
Например, в соглашении сроком передачи готового жилья указан июнь 2019 года. Соответственно, неустойка будет рассчитываться с первого июля.
Актуальная ключевая ставка ЦБ РФ
По закону неустойка должна считаться по ставке рефинансирования Центробанка. Сравнительно недавно ее приравняли к ключевой ставке, для проверки которой можно воспользоваться сайтом Центробанка РФ.
Для расчетов необходимо использовать ту ключевую ставку, которая действовала в момент исполнения обязательства. Речь идет о том дне, когда дольщик получил наконец квартиру. Если с тех пор прошло какое-то время, то ставка, скорее всего, изменилась. Тогда для определения действующей ключевой ставки придется заглянуть в архив.
Размер неустойки определяется на законодательном уровне – это 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Если дольщиком является юрлицо, то неустойку рассчитывают по ставке 1/300.
Для подсчетов используем следующую формулу: стоимость жилья х количество дней просрочки х ставка рефинансирования в % х 1/150. Если дольщику не удается произвести расчеты самостоятельно, он может воспользоваться онлайн-калькулятором.
Если ставка ЦБ менялась
Как говорилось выше, при расчете суммы неустойки нужно использовать ту ставку Центробанка, которая была актуальной на день подписания акта приема-передачи жилья. Однако дольщик вправе требовать от застройщика компенсации еще до того, как тот передаст ему жилье. То есть, просрочка уже произошла, но покупатель еще не подписывал акт приема-передачи.
Кроме того, период просрочки может затянуться на два-три месяца, и за это время ставка может измениться несколько раз. В подобных ситуациях для расчета неустойки можно использовать ту ставку, которая выгоднее дольщику.
Например, покупатель должен был получить квартиру месяц назад. За это время ставка опустилась. Обращаясь в суд, дольщик может использовать ставку, действовавшую в первый день просрочки.
Следует понимать, что отношение судов к таким делам неоднозначное. Судья может как принять расчеты истца, так и самостоятельно пересчитать неустойку, используя ту ключевую ставку, которая действовала на момент принятия решения.
Несколько слов о сроках подачи
Действующее законодательство не предъявляет специальных требований к дольщикам, касающихся сроков подачи претензии. Желательно не затягивать, составив документ тогда, когда человеку стало известно о проблеме.
Допустим, застройщик нарушил сроки сдачи объекта. Тогда подавать жалобу можно хоть в первый день просрочки. Кроме того, закон позволяет дольщикам писать претензии даже в тех случаях, когда нарушения еще не было, но есть основания полагать, что будет. Например, если компания должна сдать объект через месяц, но внезапно остановила строительство на несколько дней.
Другое дело, если у гражданина есть претензии к качеству работ. Тогда следует ориентироваться на десятидневный срок, установленный законом о защите прав потребителей.
Если речь идет о недостатках по гарантии, выявленных в процессе проживания, то писать о них следует по мере обнаружения, не затягивая. Если же человек заметил, что межкомнатные двери плохо закрываются, а заявил об этом через год, то с получением компенсации могут возникнуть проблемы.
По умолчанию гарантийный срок на дом составляет пять лет, а на оборудование – три года. Поэтому претензии по гарантийным проблемам нужно подавать, пока эти сроки не истекли. В идеале жаловаться нужно в течение 7-14 рабочих дней с момента обнаружения проблемы.
Куда следует направлять претензию
По закону претензию можно направить по:
- юридическому адресу;
- фактическому адресу;
- договорному адресу.
По какому именно адресу отправлять претензию, зависит от ситуации.
Юридический адрес
Речь идет об адресе регистрации компании. По общим правилам, считается, что по этому адресу находится юрлицо, даже если фактически это не так.
В большинстве случаев именно по юридическому адресу направляются все претензии к застройщику. И если юрлицо не получило письмо, отправленное по этому адресу, то это его проблемы. Все риски, связанные с неполучением почты, в данном случае ложатся на плечи застройщика.
Как правило, юридический адрес указывается в нижней части договора. Именно здесь стороны ставят свои подписи.
Фактический адрес
По этому адресу реально располагается офис застройщика. И нередко он не совпадает с юридическим. Направить письмо по фактическому адресу компании можно, но при этом следует учитывать два нюанса:
- Лучше всего отправлять такую претензию, как дублирующую к основному письму, направленному по юридическому адресу.
- Если дольщик отправит обращение только по фактическому адресу, и застройщик его не получит, то впоследствии нельзя будет заявить в суде, что компания была уведомлена должным образом.
Лучше отправлять претензию заказным письмом на оба адреса. Если представители компании не получат письмо, пришедшее по юридическому адресу, то оно вернется к отправителю. В таком случае на конверте будет поставлен штамп: «возврат в связи с истечением сроков хранения». С этим письмом можно идти в суд, поскольку ответственность за неполучение претензии будет полностью на застройщике.
Если же представители компании получат письмо по фактическому адресу, то можно будет не ждать, пока вернется основная претензия, и подавать в суд. Уведомление получено, а значит, законные требования соблюдены.
Договорной адрес
Некоторые застройщики добавляют в соглашение дополнительные пункты. Так, мелким текстом внизу страницы может указываться, что все претензии дольщики должны присылать по определенному адресу. В противном случае они будут считаться ненадлежаще отправленными. Такое требование можно будет оспорить лишь в судебном порядке.
Но лучше перед подачей претензии внимательно прочитать договор. Если в соглашении присутствует отдельный адрес, то следует отправлять жалобу и по юридическому, и по договорному адресу. В этому случае дольщик сможет избежать возможных проблем с доказыванием.
