Застройщик нарушил договор: как взыскать неустойку в 2023 году

Инвестирование в строящуюся недвижимость – отличный способ приумножения капитала. Но это также и существенный риск, ведь дом в итоге может оказаться долгостроем, а застройщик – обанкротиться.

Следует понимать, что форс-мажоры случаются даже у проверенных строительных компаний, которые успешно завершили десятки проектов. И если застройщик задерживает сдачу объекта, с него можно взыскать компенсацию. Главное – грамотно составить претензию и собрать подтверждающие документы. О том, как получить компенсацию, мы поговорим ниже.

Общие положения

Купить жилье в новостройках можно двумя способами:

1. Заключив ДДУ на этапе строительства дома.
2. Подписав договор купли-продажи, купив готовый объект.

Компенсацию можно получить в обоих случаях. И процесс обращения в суд в общих чертах будет одинаков. Но мы рассмотрим случай с ДДУ.

Допустим, вы купили жилье в строящемся доме. Для этого вам пришлось заключить договор долевого участие с компанией-застройщиком. Законодательство устанавливает разные гарантии для участников долевого строительства. Одна из основных – право на получение неустойки при нарушении застройщиком своей части договора.

В большинстве случаев, речь идет о таких ситуациях:

1. Застройщик сдал жилье низкого качества. Например, в квартире холодно, потому что окна не до конца запенены, в стенах трещины, к тому же, с электрикой проблемы.
2. Метраж квартиры уменьшился. То есть, в договоре была указана одна кубатура, а по факту оказалась другая.
3. Застройщиком были нарушены сроки строительства (квартира не была сдана в срок).
4. Строительная компания не спешит выполнять гарантийные работы, которые связаны с устранением недостатков жилья, выявленных в процессе проживания.

Как правило, большинство претензий покупателей связано со срывом сроков. И для примера мы будем рассматривать в статье именно это основание.

Какие компенсации предусматриваются законодательством

В большинстве случаев, неустойку за задержку сдачи объекта прописывают в ДДУ. Следует понимать, что эта выплата является не единственной из тех, на которые может рассчитывать потребитель.

В первую очередь, покупателю следует попытаться мирно урегулировать проблему с застройщиком. Если же сделать этого не удастся, спор можно будет решить в судебном порядке. В суде помимо самой суммы неустойки можно взыскать также моральный вред, получить компенсацию судебных расходов и потребовать, чтобы ответчик заплатил штраф в размере 50% от всей присужденной суммы. Последнее стимулирует застройщиков не доводить дело до суда, своевременно выполняя свои обязательства.

Например, Евгений заключил ДДУ, но квартиру получил на три месяца позже оговоренного срока. В соответствии с условиями договора, за период просрочки успели набежать пени на сумму в 200 тысяч рублей.

Мужчина не смог получить компенсацию в досудебном порядке, а потому обратился в суд. Здесь, помимо выплаты пени, истец обязал застройщика компенсировать ему 35 тысяч рублей, потраченных на юриста и еще 15 тысяч за моральный вред. Кроме того, мужчине присудили еще 125 тысяч рублей (штраф в размере 50% от общей суммы компенсации). Таким образом, Евгению удалось получить от застройщика 375 тысяч рублей.

Также можно рассчитать компенсацию убытков. Речь идет о тех затратах, которые были понесены дольщиком из-за задержки. Речь идет о расходах на аренду временного жилья, затратах различных технических экспертиз по делу, оплаченных мужчиной из собственного кармана.

Какие документы нужно предоставить

В данном случае истцу придется предоставить суду полный комплект подтверждающих бумаг, а именно:

1. ДДУ.
2. Договор найма квартиры, которую дольщик вынужден был арендовать из-за того, что застройщик не сдал объект в срок.
3. Акт приема-передачи квартиры.
4. Справка из банка о переводе средств на счет наймодателя или же расписка последнего.

Таким образом, если вы хотите взыскать какие-то дополнительные деньги – вам нужно будет документально обосновать подобные требования. Затраты на проведение технических экспертиз, оплату услуг юриста, а также прочие издержки, связанные с судебной тяжбой, нужно будет подтвердить документально.

В 2023 году дольщики могут взыскать 4 вида компенсации:

1. Морального вреда.
2. За задержку сдачи объекта.
3. Компенсация понесенных убытков.
4. Компенсация судебных расходов.

Несколько слов о моратории на выплаты неустоек

Ввиду возникновения сложной экономической ситуации, правительство решило поддержать застройщиков в марте 2022 года. В частности, было издано постановление правительства №479 о моратории. В соответствии с ним, застройщики получили отсрочку по уплате штрафов, неустоек, а также компенсаций убытков до 31 декабря 2022 года. После этого в закон были внесены изменения, а льготный период продлили до 30 июня 2023 года.

В настоящее время мораторий уже закончился. Соответственно, граждане могут вновь взыскивать пени, штрафы и неустойки.

Как правило, процесс взыскания неустойки занимает 4-12 месяцев. Если застройщик решит обжаловать это решение, сроки затянутся. Дольщик, по сути, должен будет пройти квест, состоящий из большого количества этапов. И на каждом из них понадобятся активные действия.

Большая часть времени, при этом, будет потрачена на ожидания. Вам придется направить застройщику претензию и ждать ответа. Если его не последовало, подаем иск, после чего ожидаем назначения судебного заседания. Когда суд вынесет решение, нужно будет ждать выдачи исполнительного листа. С этим документом придется идти в банк, а затем снова ждать. К счастью, это уже последний этап, после которого вы получите деньги на счет.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что процесс спора с застройщиком – это достаточно долгая и муторная процедура. Шагов много, и сократить этот процесс не представляется возможным. Поэтому, чем раньше вы подадите документы – тем быстрее сможете получить поступление на свой счет.

Ниже мы рассмотрим пошаговую инструкцию по обращению в суд.

Рассчитываем неустойку и составляем досудебную претензию

По общим правилам, перед тем, как обращаться в суд, застройщику необходимо направить досудебную претензию. Неважно, чего вы требуете: устранения недостатков квартиры, выплаты неустойки по договору, гарантийного ремонта и т. д. Иногда застройщик идет навстречу клиенту и соглашается на урегулирование вопроса в досудебном порядке.

Лучше всего направлять претензию ценным письмом с описью вложений и уведомлением. Также можно передать документ лично, обратившись в приемную застройщика. При этом следует убедиться в том, что вам была выдана копия принятой претензии, где указана дата и подпись того сотрудника, который принял документ.

Как правило, застройщику отводится 10 дней на дачу официального ответа. Следует понимать, что молчание и игнорирование в данном случае также является ответом. Поэтому, если застройщик проигнорировал такое оповещение, вы также можете обратиться в суд. Дольщику в данном случае нужно показать, что он сделал все, что в его силах, для урегулирования спора без суда. Так он докажет свою добросовестность и впоследствии сможет получить надбавку в размере 50% от общей суммы, присужденной судом.

Важно понимать, что судом не будет назначен штраф в том случае, если истец не пытался урегулировать конфликт в досудебном порядке. Если же вы подали досудебную претензию, у вас будет высокая вероятность получения 50%-ной надбавки, если дело дойдет до суда. Если застройщик проигнорировал вашу просьбу, то штраф ему присудят в 90% случаев.

Рассчитываем неустойку за просрочку сдачи квартиры

Размер неустойки определен на законодательном уровне. Он составляет 1\150 от ключевой ставки за каждый день просрочки исполнения обязательств. Для юрлиц, выступивших участниками долевого строительства, неустойка составляет 1/300.

Расчет происходит по следующей формуле: стоимость жилья х ключевая ставка ЦБ х количество дней просрочки х 1/150. Для расчета используется ставка Центробанка, которая действовала в последний день срока сдачи объекта. Текущие и архивные значения ставки можно посмотреть на сайте ЦБ.

Например, строительная компания не сдала в срок квартиру, стоимостью 8 миллионов рублей. Просрочка составила 58 дней, а в тот период действовала ставка 4,25%. Рассчитав неустойку по выше представленной формуле, получим сумму 131,5 тысяч рублей.

Если не хотите проводить самостоятельные расчеты, можете поискать калькуляторы в интернете. Такие программы способны автоматически учитывать все переменные, включая актуальную ключевую ставку.

Составляем претензию застройщику

Для написания этого документа необходимо зафиксировать имеющиеся недостатки и собрать доказательства, напрямую связанные с вашими требованиями. Ниже мы рассмотрим, какие доказательства могут быть в различных ситуациях.

Жалоба на качество работ

Допустим, потребителя не устраивает качество отделки (кривая штукатурка, неровная стяжка, продуваемые окна, незакрывающиеся двери, трещина в стене и т. д.). В подобных случаях часто подают две претензии:

1. В первой из них описывается проблема, которая заметна невооруженным глазом. То есть, без проведения экспертизы. В документе следует предложить застройщику определить проблему и устранить ее.
2. Вторая претензия подается если строительная компания проигнорировала первый документ или же ответила отказом. В данном случае необходимо вызвать эксперта, приложив к претензии результаты его работы. Текст следует дополнить ссылками на те положения законодательства, которые были нарушены застройщиком.

Застройщик требует подписать акт приема-передачи с невыгодными условиями

Допустим, в акте указано об отсутствии претензий у клиента, но они в действительности имеются. Также в документе может быть прописано, дольщик не согласен доплачивать за изменение метража жилья, в то время как у него возникли подозрения, и он желает нанять эксперта для проведения повторных замеров. В подобных случаях в претензии ссылаемся на то, что конкретно вас не устраивает.

Сроки строительства были нарушены

В данном случае будет достаточно самого срока строительства, указанного в договоре. Учтите, что претензия, связанная со срывом сроков, предполагает требование выплаты неустойки. Последнюю обязательно нужно рассчитать, используя представленную выше формулу.

Метраж квартиры изменился

Допустим, вы получили жилье с большим метражом, чем планировалось изначально. И застройщик, само собой, требует от вас доплаты. Но в действующем законодательстве отсутствует норма, на основании которой дольщику обязательно нужно доплачивать. Поэтому важно обратить внимание на условия договора, просить, чтобы застройщик точно рассчитал цену и разбираться в нюансах.

Застройщик навязывает свою управляющую компанию

Любой дом имеет временную УК, выбираемую застройщиком. Она требуется для управления домом, пока остальные квартиры не будут переданы владельцам. Когда же это произойдет, жильцы смогут выбрать управляющую компанию самостоятельно. Учтите, что по закону никто не может навязывать жильцам УК.

Изначально можно подать малую претензию, не прикладывая к ней документы. Также можно приложить к обращению сделанные самостоятельно фото.

Цель подачи простой претензии заключается в том, чтобы оценить реакцию застройщика. Если у компании есть определенная репутация, которой она дорожит, то клиенту предложат решить вопрос сразу. При этом, недовольному дольщику не придется тратить деньги, силы и время на юристов и обращение в суд.

К сожалению, реакция застройщика есть не всегда. И в таких случаях необходимо переходить уже к юридически обоснованным требованиям.

Специалисты рекомендуют начинать с малых претензий. Такой вариант хорош в случаях, когда проблема не является катастрофической и не нуждается в поиске незамедлительного решения. Например, если прорвали трубы отопления, идущие под полом, то это уже аварийная ситуация, а потому времени на подачу предварительных претензий в этом случае попросту нет.

Если же дело не срочное, и вы хотите зафиксировать ущерб и впоследствии требовать от застройщика компенсацию, то его лучше уведомить настолько быстро, насколько это возможно.

Следует понимать, что далеко не каждый застройщик добровольно устраняет недостатки. В особенности, если претензия была составлена неграмотно. Дело в том, что сотрудники юридического отдела сразу видят, кто писал претензию. Если это юрист, то дело серьезное, а вот если дольщик решил справиться сам, то его обращения могут игнорировать. Поэтому, чем грамотнее будет составлена претензия, тем больше будет шансов на то, что юридический отдел порекомендует на нее отреагировать, не доводя дело до суда и неустоек с начислением штрафов.

Учтите, что грамотно составленная претензия не обязательно включает в себя 10 страниц, где перечислены все госты и снипы. Иногда достаточно составить небольшой документ на хорошем юридическом языке, четко изложив свои требования.

Правила составления документа

Сразу же отметим, что претензия как документ практически не урегулирована на законодательном уровне. Не существует какой-либо одной специальной статьи закона, рассказывающей о том, что представляет собой претензия.

Как правило, закон регулирует порядок направления и сроки подачи таких документов, а также выделяет период ответа на них. А вот содержание законодательно не регламентировано. Лишь в редких случаях в законе присутствует указание, что именно должно быть в претензии. Так, если вы хотите получить неустойку, то ее нельзя будет просто попросить, а нужно будет рассчитать конкретную сумму. Здесь необязательно выписывать всю формулу, прилагая расчеты, но сделать это никто не запрещает.

В прочих ситуациях закон не предъявляет каких-либо необычных требований к претензии, отличающих ее от обычного письма. Важно лишь указать следующие реквизиты:

1. Информация об отправителе. ФИО, телефон и адрес.
2. Копии тех бумаг, на которые ссылается претензия.
3. Описание проблемы.

Необязательно самостоятельно перечислять все законы и статьи, возможно нарушенные застройщиком. Достаточно будет и описания самого нарушения. Но если вам известна конкретная статья закона, ее можно упомянуть. Если же нет – не беда, просто максимально детально опишите проблему. Допустим, в вашей квартире дует из окна. Укажите, в какой комнате оно расположено, и постарайтесь установить характер проблемы.

Если обратитесь к юристу, то именно он будет заниматься подбором статей закона и нормативных актов. Он же полностью возьмет на себя процесс составления претензии.

Составляя документ самостоятельно, вы также можете привести ссылки на законы. Однако на суть обращения это существенно не повлияет. Если проблема есть и она доказана, то ссылки на законы не так и важны. Сама по себе причина претензий существует не на законодательном, а на бытовом уровне. И если вы жалуетесь на проблему, то застройщик должен будет или устранить ее, или же доказать, что клиент не прав.

Если же последний не согласен с доводами строительной компании, он имеет полное право обратиться в суд. И здесь уже потребуются ссылки на законы, чтобы доказать неправоту застройщика.

Собираем комплект бумаг для обращения в суд

Если на претензию прошел срок ответа, или застройщик отказался удовлетворить требования в добровольном порядке, вам следует готовиться к суду. И первое, что нужно будет сделать – собрать перечень документов, которые следует приложить к иску.

Базовый список бумаг включает в себя следующее:

1. Копия претензии застройщику, которая направлялась ранее, а также доказательства того, что документ действительно был отправлен.
2. Исковое заявление. О его составлении подробнее будет сказано ниже.
3. Документ, подтверждающий тот факт, что ответчик был уведомлен об иске. В первую очередь, нужно будет направить оппоненту копию искового заявления. Наиболее популярный вариант – отправка ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. В этом случае к иску нужно будет приложить опись вложений, почтовую квитанцию и уведомление о вручении.
4. Копия ДДУ.
5. Копия акта приема-передачи. Документ необходим в случае, если застройщик уже передал недвижимость в пользование клиента.
6. Копия акта сверки расчетов. Этот документ требуется в том случае, если квартиру по итогу сдали с большей или меньшей площадью. Такой документ, как правило, составляют в день передачи жилья. Именно в нем решается вопрос доплат за несоответствие площади. То есть, если квартира меньше ранее оговоренных характеристик, то доплачивать будет застройщик, а если больше, то дольщик. Но последний момент является спорным (о чем уже упоминалось ниже), ведь по закону клиент может не доплачивать.
7. Расчет суммы, которую хочет взыскать истец. Его следует привести в свободной форме. Такой документ заверяется от руки – просто поставьте на нем свою подпись и дату.
8. Доказательства того, что истец потратился на юриста. К иску нужно приложить договор оказания юридических услуг, подтверждение оплаты (справка из банка о переводе или же расписка о получении средств при наличном расчете).

Иногда судебное слушание инициируется несколькими дольщиками. Тогда иск, претензия и расчет взыскиваемой суммы подписываются каждым участником. Если кого-то из дольщиков в суде представляет юрист, то он и ставит свою подпись на документах. Для этого на него оформляется доверенность. В шапке каждого из документов указывается информация обо всех дольщиках.

Выбираем суд

Истец может обратиться в суд, расположенный по:

• адресу пребывания или проживания дольщика;
• юридическому адресу строительной компании.

Большинство истцов выбирают первый вариант, чтобы далеко не ездить. Следует понимать, что каждый адрес территориально закрепляется за определенным судом.

В мировой суд иск подается в том случае, если сумма требований составляет менее 100 тысяч рублей. В случае с просрочкой сдачи жилья, это случается редко. Поэтому в большинстве случаев истцы обращаются в районный суд.

Если у вас возникли сомнения в выборе – изучите особенности их работы. У разных судов могут различаться сроки рассмотрения дел и размер присуждаемой истцу неустойки. Чтобы получить приблизительное представление о суммах компенсации конкретного суда, необходимо перейти на его сайт и посетить раздел «поиск по судебным делам». Здесь находим графу «Стороны», в которой нужно прописать наименование застройщика, а также суд, в который вы планируете обратиться. Далее нажимаем на кнопку «Поиск». Система выдаст вам данные обо всех судебных делах, в которых принимал участие застройщик.

Перейдя в раздел «судебные акты», вы сможете ознакомиться с решением по иску. Здесь нередко публикуются данные без конкретной информации. То есть, в обезличенной форме, без сумм взыскания и фамилий. Однако если тщательно поискать, вы сможете найти дела с заполненными судебными актами. Если речь идет о суммах, присужденных судами, то здесь лучше всего обращать внимание на «свежие» решения.

Составляем иск

Исковое заявление составляется по общим правилам. В его тексте следует описать факты, а именно: что произошло и в какой последовательности. Далее ссылаемся на закон, нарушенный застройщиком. Как правило, это ФЗ №214 и закон о защите прав потребителей. В зависимости от ситуации возможны следующие варианты:

1. Застройщик не спешит устранять недостатки. В данном случае ссылаемся на статью 7 ФЗ №214, а также статьи 20 и 23 закона «О защите прав потребителей».
2. Истец хочет взыскать неустойку за нарушение сроков сдачи. В данном случае необходимо указывать в иске статьи 6 и 10 Федерального закона №214, а также статьи 13 и 15 закона «О защите прав потребителей».

В просительной части (после слова «Прошу») следует сформулировать свои требования. Например, обязать строительную компанию выплатить неустойку в соответствии с выполненными расчетами, взыскать компенсацию морального вреда, судебные расходы, а также штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

В конце необходимо прописать список приложенных документов, поставить подпись и дату подачи иска.

Направляем иск в суд

В 2023 году существует несколько способов сделать это. Рассмотрим их подробнее:

1. Через судебную канцелярию. Для этого необходимо распечатать документ в двух экземплярах. Один для суда, другой – оставляем себе. На вашем экземпляре сотрудник канцелярии должен проставить отметку о принятии. Обязательно сохраните этот документ, он станет доказательством того, что вы обращались в суд.
2. Онлайн, используя систему ГАС «Правосудие». В данном случае понадобится подтвержденная запись на портале Госуслуг.
3. Отправить почтой. Это лучше всего сделать ценным письмом с описью вложений и уведомлением о получении. В этом случае вы будете иметь на руках подтверждение того, что вы отправили именно иск.

Отметим, что если исковые требования составляют менее миллиона рублей, то платить госпошлину не придется. Иначе расчет пошлины будет проводиться по специальной формуле. Чтобы упросить процесс расчета, можете воспользоваться специальным калькулятором. Для этого просто пропишите в адресной строке браузера: «Калькулятор пошлины».

Подав иск, вы можете отслеживать информацию по своему делу на сайте суда. Здесь будет указано, какой судья будет рассматривать дело, и на какое число назначено слушание. Также суд может направить бумаги по делу почтой. Время от времени придется проверять почтовый ящик, чтобы не упустить важную информацию.

Дожидаемся решения и подаем заявление о выдаче исполнительно листа

После того, как судебное решение будет вынесено, у дольщика будет ровно 30 дней на его обжалование. И здесь ситуация может пойти по одному из двух сценариев:

1. Решение вступит в законную силу через 30 дней, если никто его не обжалует.
2. В случае, если кто-то подает апелляцию, решение вступит в силу только после пересмотра вышестоящим судом. На него также можно будет подать жалобу, и тогда дело передадут в суд кассационной инстанции. Это уже не имеет принципиального значения, поскольку получать исполнительный лист можно после вынесения апелляционного решения.

Как только судебное решение вступит в законную силу, необходимо обратиться в суд с заявление о выдаче исполнительного листа. В нем просим выдать исполнительный лист на основании судебного решения от определенной даты и по конкретному делу. Подать заявление можно по почте, через канцелярию суда или в электронном виде. Лучший вариант – подать через канцелярию. Для этого распечатываем документ в двух экземплярах (на вашем экземпляре сотрудник должен проставить отметку о принятии).

Получив исполнительный лист, отправляйтесь в банк (где открыт расчетный счет застройщика). Чтобы узнать, где у застройщика лежат деньги, загляните в договор. Здесь нас интересует пункт «Реквизиты сторон». После посещения банка, останется лишь дождаться сообщения о том, что деньги были зачислены.

Какие нюансы следует учитывать

Если решили подавать на застройщика в суд, учтите следующие нюансы:

1. В подавляющем большинстве случаев застройщик передает квартиру дольщику в процессе судебного разбирательства. В таких случаях итоговую сумму неустойки можно пересмотреть в ходе судебного процесса, учитывая дату передачи жилья.
2. Бывают ситуации, когда судебное разбирательство завершилось, но застройщик все еще не передал квартиру дольщику. В этом случае дольщик продолжает нести финансовые затраты, по-прежнему получая моральный ущерб. Тогда возбуждается второй судебный иск для взыскания оставшейся суммы. Застройщика вновь подвергают финансовой ответственности, включая неустойку, моральный ущерб, судебные расходы и штрафы.
3. Существует также некоторый недостаток в системе индексации неустойки, связанный с использованием ключевой ставки, применяемой судами. В большинстве случаев суды учитывают не ставку на момент рассмотрения дела, а ту, которая действовала на последний день срока передачи объекта согласно договору. Это соответствует позиции Верховного суда. Например, если ставка составляет 7,5% в марте 2023 года, а в договоре указана ставка 4,25% на дату передачи квартиры, суд учитывает последнюю ставку. Однако иногда это может сыграть в пользу участника долевого строительства, если ставка на указанную в договоре дату была выше, чем на момент рассмотрения дела.

Подводя итоги

Таким образом, чем раньше начнется процедура, тем скорее можно ожидать компенсации. По общим правилам компенсация выплачивается сразу после предъявления исполнительного листа.

В суде возможно получить не только неустойку, но и компенсацию за моральный вред, судебные расходы и наложение штрафа, который составляет 50% от присужденной суммы.

Процедура может быть длительной и сложной. Поэтому важно быть терпеливым и иметь опытного юриста в своей команде. Однако если вы хотите попробовать сделать все самостоятельно, следуйте пошаговой инструкции и углубитесь в изучение информации.