Бесплатная горячая линия по всей России

Застройщик обанкротился: как вернуть деньги или получить квартиру

Выгодно купив квартиру в новостройке, человек может думать, что он ухватил удачу за хвост. И действительно, такое жилье стоит дешевле, чем на вторичке, имеет новые коммуникации, лучшую планировку, да еще и расположено в хорошем районе. Осталось лишь дождаться сдачи дома. И на первых порах все действительно идет хорошо. Вот уже готов пятый этаж, и застройщик планирует возводить шестой. Но внезапно строительство останавливается, и уже спустя какой-то месяц застройщика внезапно признают банкротом. И с этого момента идеальный план начинает рушиться, и покупатель жилья уже не знает, что ему делать дальше.

Но ситуация не является безвыходной. Ниже мы поговорим о том, как следует действовать при банкротстве застройщика, чтобы получить купленную квартиру или же, как минимум, вернуть вложенные средства.

Содержание

Общие положения

Приобретая жилье у застройщика, вы становитесь дольщиком. То есть, вы инвестируете в строительство дома, заключив договор долевого участия. В свою очередь, застройщик обязуется сдать вам жилье, когда здание будет готово. Причем передать квартиру строительная компания обязуется в установленный сроки. Если застройщик не выполняет своих обязательств, с него можно взыскать неустойку.

Хуже всего, когда строительная компания не просто срывает сроки, а вообще не может сдать объект. Чаще всего это происходит по причине банкротства. И если застройщик был признан банкротом, то для дольщика дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, в какой период он заключил ДДУ.

Что следует знать о банкротстве строительных компаний

Если у застройщика оказывается недостаточно средств для покрытия всех долгов, его признают банкротом. Подобные решения выносятся арбитражным судом.

Процедуру банкротства застройщик может начать самостоятельно. Также это могут сделать дольщики, поставщики, налоговая или кредитор строительной компании.

Отметим, что банкротство не является гарантией того, что вы потеряете вложенные средства и не получите квартиру. Единственное, что однозначно будет потеряно – это время. Как минимум, на пару лет строительство дома заморозится, пока идет процедура банкротства. Затем еще два-три года понадобится новому застройщику для завершения проекта. Поэтому если ваша строительная компания обанкротилась, не рассчитывайте получить квартиру ранее, чем через 4 года. И это в лучшем случае.

О процедуре банкротства

Допустим, застройщик перестает выполнять свои обязательства. В этом случае любая заинтересованная сторона может обратиться в арбитражный суд. Как правило, это контролирующий орган или кредиторы строительной компании. Впоследствии по решению суда застройщик признается банкротом.

Как правило, процедура банкротства юрлиц предполагает несколько стадий. Например, чтобы оценить финансовое состояние компании, суд вводит стадию наблюдения. Затем он или закрывает дело, или вводит конкурсное производство, то есть, признает должника банкротом.

Данная схема упрощается, когда речь идет о застройщике. Этапы наблюдения и финансового оздоровления, как правило, не используются. Судом сразу же вводится конкурсное производство. Эта процедура предполагает отстранение прежнее руководство и назначение конкурсного управляющего. Задача последнего заключается в том, чтобы определить перечень тех кредиторов, перед которыми застройщик имеет обязательства. Также нужно выяснить размер их требований, очередность погашения долгов.

Список кредиторов застройщика может быть обширным. Как правило, помимо дольщиков в него входят поставщики, банки, подрядчики и различные госорганы.

Когда имущество застройщика распродается, то полученные средства используются для погашения долгов перед кредиторами. По умолчанию продолжительность конкурсного производства составляет года. Однако суд вправе продлить его на 6 месяцев при необходимости.

Иногда конкурсный управляющий считает, что можно восстановить платежеспособность застройщика. В этом случае проводится собрание кредиторов, на котором рассматривается вопрос о подаче ходатайства о прекращении конкурсного производства в арбитражный суд с последующим переходом к внешнему управлению.

Рассмотрев ходатайство, суд назначает внешнего управляющего, передавая ему руководство компанией-застройщиком. После этого дом достраивают.

Еще одним способом закрыть дело о банкротстве является договоренность между кредиторами и должником. Так, застройщик может пообещать возврат долга через какое-то время. Как правило, это 5 или 10 лет. Если сторонам удается договориться, они должны заключить мировое соглашение. Этот документ удостоверяется судом и является завершением производства по делу.

Как понять, что застройщик вскоре обанкротится

Дольщика должны настораживать следующие обстоятельства:

  1. Приостановление строительства. Как правило, строительные работы – это бесперебойный процесс. На площадке постоянно присутствуют рабочие и техника, и застройщику невыгодно останавливать этот процесс. Соответственно, лучше всего следить за ходом строительных работ. Дольщик может приезжать на объект, ежемесячно проверять единую информационную систему жилищного строительства. Закон обязывает застройщиков каждый месяц публиковать сведения о ходе работ в этой системе. Кстати, большинство строительных компаний устанавливают видеокамеры на своих объектах, круглосуточно транслируя ход строительных работ в режиме онлайн.
  2. На сайте проекта не выкладывается финансовая отчетность.
  3. Срок разрешения на строительство истекает. Это же может касаться и других бумаг. Подобное нередко создает проблемы с финансированием и в конечном счете может привести к заморозке строительных работ. Для проверки бумаг следует посетить сайт застройщика или ЕИСЖС.
  4. Отсутствует аккредитация крупных банков на ипотеку. Финансовые организации внимательно изучают те проекты, на которые выдают ипотеку.

У дольщика должны возникнуть вопросы к застройщику, если тот не соблюдает этапы строительства или же приостановил работы на стройплощадке. Если строительная компания не реагирует, то следует сообщить в единый реестр проблемных объектов о возникшей проблеме. Так вы сможете проверить застройщика на банкротство.

Узнаем, что застройщик является банкротом

О банкротстве застройщика желательно узнать как можно раньше. Так у вас будет больше шансов избежать потери жилья и денег. Существует несколько источников, из которых вы можете получить информацию:

  1. От конкурсного управляющего. В течение двух недель после своего назначения, он обязан известить всех дольщиков о банкротстве строительной компании. На практике оповещение происходит тогда, когда застройщик передает информацию о дольщиках конкурсному управляющему. Тогда тот уведомляет дольщиков о возможности предъявить требования, а также о сроках их подачи. Если же вы подозреваете, что застройщик вот-вот станет банкротом, не следует ждать официального извещения – отслеживайте информацию самостоятельно.
  2. Используя картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматриваются арбитражными судами. Далее вынесенные решения заносят в специальную электронную картотеку. В ней содержится информация обо всех текущих и завершенных делах, рассматривающихся российскими арбитражными судами. Здесь можно получить сведения о поданных жалобах, заявлениях и ходатайствах, а также отследить ход движения дела в судебных инстанциях и ознакомиться с его текущим статусом.
  3. В газете «Коммерсант». Также информацию можно получить и на сайте этого издания. В газете указывается информация о застройщике (наименование, адрес и ИНН), а также арбитражном суде, занимающемся рассмотрением дела. Также прописывается номер дела, дата принятия решения о банкротстве, сведения о конкурсном управляющем и т. Д.
  4. Используя единый федеральный реестр сведений о банкротстве. В этом источнике присутствует информация о всех процедурах банкротства на территории России. Данные банкротов-застройщиков сюда вносят конкурсные управляющие. Они должны прописывать сведения о самом должнике, судебных решениях, результатах собраний кредиторов, об инвентаризации имущества должника, проведении торгов и их результатах.

Застройщик обанкротился: куда обращаться

Допустим, вашего застройщика признали банкротом. Обращаться в таком случае следует к назначенному арбитражным судом конкурсному управляющему. Его данные можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Далее необходимо написать заявление о возврате средств в реестр кредиторов или о включении своих требований о передаче жилья.

Что такое реестр кредиторов

Реестром требований кредиторов называют документ, содержащий информацию о тех лицах, которым задолжал застройщик. Также здесь содержатся требования каждого из кредиторов касательно взыскания долга. В таком реестре значатся госорганы, поставщики, банки, подрядчики и дольщики.

О формировании реестра кредиторов

Данный реестр формируется на основании решения, принятого арбитражным судом. Его открывают в день признания компании банкротом и начала конкурсного производства. Закрытие реестра происходит спустя три месяца. Таким образом, у кредиторов есть ровно 90 дней для того, чтобы заявить о своих требованиях.

Для попадания в реестр, дольщик должен написать заявление на имя конкурсного управляющего. В этом документе следует обосновать свои требования. Конкурсный управляющий передаст заявление в арбитражный суд.

Подача заявления возможна в течение трех месяцев с момента получения уведомления об открытии конкурсного производства. Причем неважно, был к тому моменту уже закрыт реестр, или нет. Если требования были заявлены уже после закрытия реестра, они будут рассмотрены судом, но деньги вряд ли удастся получить, ведь требования опоздавших кредиторов удовлетворяют в последний момент.

Какие требования могут заявить дольщики

Дольщик может заявить через конкурсного управляющего такие требования:

  1. Передать жилое помещение.
  2. Вернуть деньги по ДДУ, признать соглашение недействительным, возместить сумму ущерба.

При желании заявить другие требования, дольщику следует подать иск в тот арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если здание уже было построено, но застройщик не оформил на него право собственности, можно требовать через суд признания права собственности.

Также в судебном порядке следует требовать взыскания штрафа, компенсации морального вреда, выплаты неустойки и т. д. По решению суда подобные требования будут включены в реестр требований кредиторов.

Об очередности удовлетворения требований кредиторов

Требования кредиторов удовлетворяются в порядке очереди. Приоритет имеют требования по текущим платежам. Их в реестр требований кредиторов не включают. Речь идет о расходах по делу о банкротстве, оплате услуг лиц, привлекаемых в соответствии с законом о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему. Затем удовлетворяются требования, включенные в реестр требований кредиторов. Порядок выплат следующий:

  1. Компенсации тем физическим лицам, здоровью которых был нанесен вред в период работы у застройщика.
  2. Выплата заработка сотрудникам строительной компании.
  3. Выплаты дольщикам по договорам долевого участия, возмещение реального ущерба, выплаты по требованиям фонда защиты дольщиков. Также в этой очереди платятся неустойки, штрафы и компенсации морального вреда.
  4. Расчет с прочими кредиторами. К этой очереди относятся банки.

Имеют ли дольщики преимущества перед другими кредиторами

Главное преимущество дольщиков перед прочими кредиторами заключается в том, что они могут выбирать, что именно требовать: готовое жилье или возврата средств. Так, если застройщик объявляет себя банкротом, дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Об этом решении он должен уведомить строительную компанию.

Решив расторгнуть договор, дольщик может заявить денежные требования. Их удовлетворят в третьей очереди. Однако здесь важно понимать, что средств застройщика может быть недостаточно на всех кредиторов. Потребовав денег, вы автоматически утратите право на получение квартиры. Соответственно, такое решение – серьезный риск, ведь в результате можно остаться и без жилья, и без средств. Если дом передают другому застройщику, и он завершает проект, то дольщик с расторгнутым соглашением больше не сможет требовать квартиру.

Как определяется размер требований дольщика

Определяя сумму выплаты, необходимо учитывать как затраты дольщика по договору долевого участия, так и реальный ущерб. Последний представляет собой разницу между заплаченной дольщиком суммой и рыночной стоимостью жилья на ту дату, когда была введена первая процедура в деле о банкротстве.

Иногда на момент признания застройщика банкротом дольщик вносит не всю сумму, а лишь ее часть. Тогда при определении ущерба будут учитываться только реально внесенные средства. Следует учитывать, что даже если квартира подешевела, размер требований должника не дольщика не должен быть меньше фактически уплаченной суммы.

Рыночная стоимость жилья определяется оценщиком. Он привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика. При расчете цены учитывается площадь квартиры, а также показатель рыночной стоимости м2 в конкретном доме.

Затем конкурсный управляющий должен отправить отчет об оценке дольщику и в арбитражный суд. Если дольщик не будет согласен с размером требования, он вправе обжаловать его. Для этого ему придется предоставить другой отчет об оценке.

О выплате неустойки при банкротстве застройщика

Затянув сроки сдачи дома, застройщик обязан выплатить неустойку дольщику. Она равна 1/150 ключевой ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

Застройщик обязан выплатить дольщику неустойку, если деньги за жилье поступили к нему напрямую. Вы не сможете рассчитывать на получение неустойки, если квартира была куплена по ДДУ с использование счета эскроу. В подобных случаях застройщик не владел деньгами, а потому и неустойку ему платить будет не за что.

Чтобы взыскать неустойку, ее нужно будет рассчитать, подав застройщику претензию об уплате. При отсутствии ответа, необходимо обращаться в суд.

Судья рассмотрит требования к застройщику и включит их в реестр денежных требований. Дольщик может также настаивать на возмещении убытков и компенсаций морального вреда, штрафа в размере 50% от неустойки и судебных издержек.

Рассмотрим пример из судебной практики. Обманутый дольщик обратился в суд, требуя выплаты судебных расходов, морального вреда, штрафа и неустойки. Суды трех инстанций посчитали подобные требования злоупотреблением правом, поскольку истец умышленно завышал ответственность застройщика. С этим мнением оказался не согласен Верховный суд. Он удовлетворил иск в полном объеме.

Как попасть в реестр

В первую очередь, дольщику нужно написать заявление о включении требований в реестр. Оно составляется в свободной форме. Необходимо описать возникшую ситуацию, приложить подтверждающие бумаги и отправить по почте конкурсному управляющему. Бумаги следует пересылать заказным письмом с описью вложения. Также их можно передать лично.

Какие бумаги понадобятся

К заявлению следует приложить копии следующих документов:

  1. Паспорт заявителя.
  2. ДДУ. Важно, чтобы договор прошел госрегистрацию. Без нее добиться включения требований в реестр практически невозможно.
  3. Решения суда (при наличии).
  4. Бумаги, подтверждающие оплату или передачу имущества. Это могут быть расписки или квитанции из банка.

Бумаги требуются в трех экземплярах:

  • один – для арбитражного суда;
  • второй – для застройщика;
  • третий – для конкурсного управляющего.

Если в договоре указано несколько дольщиков, то все они должны подписать заявление. Соответственно, понадобятся копии их паспортов. Если же от имени дольщика действует уполномоченный представитель, потребуется нотариальная доверенность и удостоверение личности представителя.

Приобретая жилье для несовершеннолетнего, взрослый должен подтвердить свой статус законного представителя. Для этого ему понадобится свидетельство о рождении, об установлении опеки и т. д.

Срок рассмотрения заявлений конкурсным управляющим составляет 30 рабочих дней. Он обязан проверить представленные бумаги, факт оплаты, а также обоснованность требований. Приняв решение, конкурсный управляющий должен уведомить кредитора о включении в реестр или же об отказе.

Дольщик имеет право оспорить решение, обратившись в арбитражный суд, если:

  • конкурсный управляющий отказался включать требование в реестр;
  • требование было включено не полностью.

На оспаривание решения дается 15 рабочих дней.

Рассмотрим пример из судебной практики. Дольщик потребовал передать ему жилое помещение, когда застройщик обанкротился. Однако его требование отказались включить в реестр. Судья ссылался на отсутствие информации о поступлении средств на счет застройщика в бухгалтерской документации компании. Аналогичного мнения придерживались и суды вышестоящих инстанций.

А вот Верховный суд с подобным решением не согласился. Он посчитал, что дольщик добросовестно исполнил свои обязательства, и факт перечисления средств подтвержден. Проблема заключается в том, что сотрудники застройщика нарушили правила учета. И дольщик не должен нести за нее ответственность. Поэтому его включили в реестр.

Проведения общего собрания дольщиков при банкротстве

Иногда для решения вопросов по недостроенному зданию необходимо участие дольщиков. И в подобных случаях конкурсный управляющий инициирует собрание всех лиц, заключивших с застройщиком ДДУ. Например, такие собрания проводятся, если застройщиком не вносились средства в компенсационный фонд. Тогда на повестку дня выносят вопрос о создании жилищно-строительного кооператива.

В таких собраниях вправе принимать участие те дольщики, требования которых были включены в реестр. Информация о дате, месте проведения и повестке собрания публикуется управляющим в реестре сведений о банкротстве не позднее двух недель до проведения мероприятия. Для участия в собрании дольщик должен предъявить паспорт или нотариальную доверенность на представителя.

Собрание будет иметь силу при выполнении следующих условий:

  1. В мероприятии принимает участие как минимум треть дольщиков по дому.
  2. Эти дольщики имеют более половины голосов общего количества лиц, заключивших ДДУ по дому.

Чтобы решение было принято, требуется ¾ голосов тех граждан, которые принимают участие в голосовании. Если кворум отсутствует, то собрание будет считаться несостоявшимся.

В ходе мероприятия дольщики могут оказывать влияние на решение вопросов из повестки. Например, речь может идти о получении возмещения от фонда, создании жилищно-строительного кооператива, привлечении нового застройщика и т. д. Каждому из участников выдается бюллетень, который он должен заполнить и сдать представителю конкурсного управляющего.

Результаты собрания должны быть опубликованы там же, где и информация о его проведении.

О способах удовлетворения требований дольщиков

Включенные в реестр требования могут быть удовлетворены несколькими способами. Например, если дольщик потребовал жилье, то будущую квартиру исключают из денежной массы. Соответственно, она ее не смогут продать на торгах с прочим имуществом обанкротившегося застройщика.

Если дом достроен, то удовлетворение требований будет происходить за счет признания права собственности на жилье. Если же здание еще не сдано, его необходимо будет завершить.

Существует несколько вариантов того, за чей счет могут достраивать дом:

  • средства берутся из фонда субъекта РФ;
  • источником является компенсационный фонд;
  • за все платит созданный дольщиками ЖСК;
  • расходы берет на себя другой застройщик, купивший имущество банкрота и получивший его обязательства.

Иногда дольщик не желает ожидать момента, когда дом будет достроен. В таких случаях он имеет право получить возмещение по ДДУ.

Что такое фонд защиты дольщиков

По новым правилам каждый застройщик обязан перечислять 1,2% от стоимости каждого ДДУ в фонд защиты дольщиков. В противном случае, договор попросту не зарегистрируют. Убедиться в том, что средства были перечислены в компенсационный фонд, можно по номеру регистрации ДДУ (его указывает Росреестр на последних страницах документа).

Если застройщик оказался сознательным и перечислял средства, то фонд защиты застройщиков становится участником дела о банкротстве автоматически. Именно он определяет сумму и сроки, требующиеся для завершения строительства. После этого сумма сравнивается с совокупной суммой возмещения дольщикам и принимается окончательное решение. Фонд может как достраивать объект, чтобы выдать гражданам их квартиры, так и заняться выплатой компенсаций. Информацию о принятом решении публикую на официальном сайте фонда.

Следует понимать, что компенсационный фонд не платит неустойки, не занимается выплатами за убытки и моральный вред. Также он не возвращает средства за жилье, купленное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ после начала процесса банкротства.

Переход объекта к новому застройщику

Новым застройщиком может стать как юридическое лицо, так и фонд субъекта РФ. Последний создается как механизм помощи дольщикам региона. Такое решение принимает губернатор, решивший достроить проблемные здания. Работы в таком случае будут финансироваться из регионального бюджета. В каждом регионе свои нормативные акты, регулирующие работу фонда.

Допустим, фонд защиты дольщиков решил завершить строительство. Тогда к процессу привлекается новый застройщик, с которым заключается договор. Далее регион выделяет деньги на завершение строительства. Он же будет контролировать процесс проведения строительных работ и следить за тем, чтобы средства расходовались строго по плану.

Еще до завершения строительных работ, застройщик должен отчитаться перед фондом об исполнении обязательств по договору. К исполнителю в данном случае можно предъявить только требования, касающиеся передачи жилых помещений.

Приняв решение достраивать дом, фонд субъекта РФ должен подать ходатайство в фонд защиты дольщиков. На этом заявлении обязательно должна присутствовать подпись главы региона. Также важно документально подтвердить тот факт, что региональный бюджет располагает достаточным количеством средств для завершения строительных работ.

Если же фонд субъекта РФ на пару с компенсационным фондом решат, что финансировать строительные работы нецелесообразно, то поисками нового застройщика занимается конкурсный управляющий. В таком случае обязательства и имущество обанкротившейся компании передаются новому исполнителю под контролем арбитражного суда.

Дольщик имеет право на получение денежного возмещения даже в том случае, если дом решат достраивать. Однако потребовать возврата средств можно до того момента, пока обязательства и имущество застройщика не передадут другой строительной компании или фонду субъекта РФ, который будет продолжать строительство.

Конкурсный управляющий должен опубликовать информацию о новом застройщике в реестре сведений о банкротстве в течение трех дней с даты государственной регистрации перехода прав собственности на недостроенный дом.

Особенности передачи недостроенного дома дольщикам

Дольщики имеют право достроить дом самостоятельно. Для этого им необходимо принять решение о создании ЖСК в ходе общего собрания. Если такое решение будет принято, конкурсный управляющий обратится в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований дольщиков путем передачи дома с земельным участком конкретному жилищно-строительному кооперативу.

Передача прав становится возможной при удовлетворении следующих условий:

  1. Стоимость прав застройщика на здание и землю превышает общую сумму реестровых требований более, чем на 5%. В таком случае дольщикам придется внести сумму превышения на депозитный счет арбитражного суда. Также дом можно будет передать, если такое решение одобрят ¾ голосов четвертой очереди (помимо юридических лиц).
  2. Для удовлетворения требований всех участников ЖСК хватает квартир, нежилых помещений и машино-мест.
  3. Если после передачи дома, имущества застройщика окажется недостаточно для погашения текущих и реестровых платежей первой и второй очереди, их должны погасить дольщики. Деньги в этом случае вносятся на специальный банковский счет.
  4. Незавершенное здание и участок земли, на котором оно расположено, являются собственностью застройщика.
  5. Если в реестре имеются требования залоговых кредиторов (например, банка, кредитовавшего застройщика под залог прав на землю или дом), потребуется их согласие на передачу объекта в ЖСК. Иначе дольщикам потребуется внести на депозитный счет арбитражного суда 60% от суммы реестровых требований.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий, суд вынесет определение о передаче прав на дом и землю жилищно-строительному кооперативу. Следующим этапом является государственная регистрация перехода прав. В этом случае требования дольщиков к застройщику будут считаться погашенными. Требования тех лиц, которые голосовали против передачи дома, будут погашены в составе денежных компенсаций третьей и четвертой очереди.

ЖСК имеет право подать в фонд ходатайство о финансовой помощи в завершении строительства. Также участники кооператива могут завершить проект за свои деньги.

Рассмотрим случай из судебной практики. Дольщик потребовал включить его в реестр жилых помещений. Однако когда суд приступил к рассмотрению требований, застройщик успел передать недостроенный дом в ЖСК. Тем самым он погасил требования дольщиков.

Соответственно, конкурсное производство было завершено. Застройщик в связи с банкротством был ликвидирован. Рассмотрев дело, Верховный суд постановил, что вместо включения в реестр, дольщика следует признать членом кооператива.

Механизм передачи жилья после банкротства застройщика

Если здание ввели в эксплуатацию, дольщик должен будет обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру. Такое решение является идеальным вариантом в том случае, если акт приема-передачи был подписан с застройщиком до момента его банкротства. В подобных ситуациях суд выносит определение о признании права собственности. Для этого дольщик должен будет уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей. Затем, имея на руках судебное решение, он сможет подать заявление в Росреестр для регистрации права.

Если дольщик не успел подписать акт приема-передачи с застройщиком, то право собственности может быть признано за дольщиком по решению суда. Подобное возможно, если право собственности уже оформлено более, чем на треть квартир дома, или соблюдаются следующие условия:

  1. Стоимость передаваемого жилья превысила общую сумму реестровых требований дольщиков более, чем на 5%. В таком случае потребуется согласие более ¾ кредиторов четвертой очереди на передачу дома. Иначе превышение придется компенсировать.
  2. Компенсировать сумму превышения придется также в том случае, если имущества, оставшегося после передачи квартир, не хватает для погашения требований 1 и 2 очереди.
  3. В доме достаточно жилых помещений для удовлетворения требований всех лиц, желающих получить жилье.
  4. Дом или квартира находится в залоге лиц, не являющихся дольщиками (например, в случае ипотеки). Тогда понадобится согласие банка на регистрацию права собственности. В противном случае придется внести 60% от обязательств перед банком на депозитный счет арбитражного суда.

Рассмотрим пример из судебной практики. Еще до банкротства застройщика основная часть дольщиков обратился в суды. И судья удовлетворил их требования о признании прав собственности на жилье.

С аналогичным иском заявительница обратилась в суд уже после начала процедуры банкротства. Суды ей отказали. Причина отказа заключалась в отсутствии доказательств подписания акта приема-передачи. Женщина обращалась в вышестоящие инстанции, но ей отказывали. Так она дошла до Верховного суда. И он занял уже другую позицию. Поскольку заявительница полностью исполнила свои обязательства по договору, а потому имеет полное право на получение квартиры. Тем более, что аналогичные требования ранее были удовлетворены. Отказ истице нарушает конституционный принцип равенства.

О механизме денежного возмещения

Следует понимать, что получение выплат возможно лишь по тем денежным требованиям, которые были включены в реестр кредиторов. И здесь важное значение имеет схема, по которой происходили расчеты с застройщиком. Ниже мы рассмотрим основные варианты.

Взносы в фонд не уплачивались

Если взносы не платили или же их уплачивали не по всем договорам долевого участия, то компенсации будут начисляться в порядке очереди. Сначала выплатят суммы по договору, затем – реальный ущерб, в третьей очереди – неустойки, штрафы и прочие финансовые санкции. Нередко у должника попросту не хватает средств, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами.

Взносы уплачивались в фонд

В таких случаях дольщикам придется записаться на выплату, подав заявление в фонд защиты дольщиков. Только так удастся получить возмещение. Для этого нужно будет иметь паспорт и выписку из реестра требований (ее выдает конкурсный управляющий). На выплату возмещений по умолчанию отводится 10 дней.

Сумма компенсации рассчитывается, исходя из площади жилья и рыночной стоимости м2 в конкретном регионе. При этом должны быть учтены два ограничения:

  1. Размер компенсации не может быть меньшим, чем стоимость оплаченного договора.
  2. Максимальная площадь для расчета возмещения составляет 120 м2 по всем помещениям в доме.

Рыночная стоимость объекта определяется оценщиком, привлеченным фондом. При этом фонд не занимается возмещением морального вреда, неустойки, убытков и штрафов. Их выплачивают в третьей очереди реестровых требований.

Расчеты производились с использованием счета эскроу

В данном случае придется подать заявление об отказе от ДДУ в одностороннем порядке в Росреестр. Далее в ЕГРН вносится запись о расторжении договора. После этого в течение 5 рабочих дней Росреестр должен будет разместить информацию в Единой информационной системе жилищного строительства. Из ЕИСЖС эту информацию получает банк, который закрывает счет эскроу, возвращая деньги дольщику.

Следует понимать, что при таком способе передачи средств неустойка положена не будет. А все потому, что застройщик не владел деньгами.

Разрешение спорных ситуаций

На этапе формирования реестра нередко возникают спорные ситуации. Например, в общий список кредиторов попадают дольщики-дублеры (несколько лиц, претендующих на одно и то же жилье) или дольщики-дублеры.

В таких случаях конкурсный управляющий должен предоставить участникам дела о банкротстве реестр для изучения. Заявить свои возражения они смогут в течение 15 дней с момента закрытия реестра. Также отсчет может вестись со дня включения требований, если их внесли после закрытия реестра.

Разрешение спорных моментов осуществляется посредством арбитражного суда, рассматривающего возражения в течение 30 дней. В вышестоящем арбитражном суде можно обжаловать судебное решение, если вы не согласны с его результатом.

Прочие способы вернуть деньги

Ранее существовало еще несколько способов вернуть средства при банкротстве застройщика. Как правило, они предполагали обращение к третьим лицам. Об этом мы и поговорим ниже.

Возврат средств через третьих лиц

До июня 2017 года застройщики были обязаны страховать свою ответственность или же заключать договор поручительства с банком. Теперь же подобные действия выполняются по желанию.

Если обанкротившийся застройщик застраховал свой риск ответственности, дольщики могут вернуть средства через банк или страховую компанию. Если неисполнение ДДУ было застраховано, то за выплатой следует обращаться к страховщику. Чтобы получить компенсацию, подготовьте следующие документы:

  1. Заявление на получение компенсации.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Договор страхования.
  4. Решение суда о признании застройщика банкротом.
  5. Выписка из реестра требований кредиторов.

Совершив выплату, страховая компания получает право требования. То есть, дольщик уже не сможет требовать квартиру впоследствии, ведь стоимость жилья была полностью возмещена страховщиком.

Если с банком был заключен договор поручительства, то именно к нему следует обращаться за выплатой. При получении дольщиком возмещения от страховой или поручителя, происходит соразмерное уменьшение реестровых требований. Право на выплату из компенсационного фонда и вовсе пропадает. Следует понимать, что получение двух выплат по ДДУ не представляется возможным.

Если поручитель или страховая отказывается выплачивать возмещение, необходимо обращаться с иском в суд.

Что такое реестр обманутых дольщиков

Сразу отметим, что этот реестр был упразднен в июле 2019 года. На данный момент вместо него действует единый реестр проблемных объектов. Он учитывает всех дольщиков, ранее заключивших ДДУ с застройщиком, находящимся на грани банкротства.

Ранее, если гражданин хотел получить поддержку региональных властей, ему нужно было оказаться в реестре обманутых дольщиков. Для этого необходимо было соответствовать определенным критериям Минстроя и обратиться в региональный стройнадзор с заявлением.
По новым же правилам нужно лишь заполнить шаблон заявления. Далее контролирующие органы должны будут провести внеплановую проверку дома, по результатам которой его включат в реестр проблемных объектов.

Здание попадет в реестр в следующих ситуациях:

  1. Застройщик нарушил сроки завершения строительства более, чем на полгода.
  2. Строительную компанию признали банкротом, открыв в отношении нее конкурсное производство.
  3. Застройщик нарушил обязанность по передаче жилья дольщику по ДДУ более, чем на полгода.

Если дом был занесен в реестр проблемных объектов, региональным властям придется утвердить план решения проблемы. Впоследствии они должны будут ежеквартально отчитываться о ходе дела перед Минстроем.

Строительная компания обанкротилась: что будет с ипотекой

Банкротство застройщика никак не отражается на обязанности заемщика погасить долг перед банком. Поэтому ипотеку придется выплачивать даже в том случае, если существует вероятность того, что и вовсе останетесь без жилья.

При ухудшении финансового положения необходимо обращаться в банк. Здесь вы сможете обсудить отсрочку выплаты задолженности и способы снижения платежной нагрузки. Так, вам могут предложить платежные каникулы, уменьшение платежа или же снижение ставки.

Если квартира приобреталась в ипотеку, то ДДУ, скорее всего, будет содержать условия о залоге права требования дольщика. Это означает, что при заявлении денежных требований, то возмещение, которое положено дольщику, будет в полном объеме перечислено на оплату ваших обязательств по кредитному договору в пользу банка. Если же после погашения кредита часть средств останется, их получит дольщик.

А что, если застройщик преднамеренно признал себя банкротом

К сожалению, случаи фиктивного банкротства также встречаются в судебной практике. В подобных ситуациях застройщик объявляет себя несостоятельным, чтобы вывести деньги из активов компании. Для этого он может заключать фиктивные договоры с подрядчиками, завышая в них стоимость стройматериалов. Само собой, подобные действия являются незаконными.

Для исключения преднамеренного банкротства, сотрудники ФНС проверяют все финансовые операции застройщика, проведенные за последние три года. При выявлении нарушений, деньги дольщикам вернут через суд.

Ужесточение требований к застройщикам

Пытаясь решить проблему обманутых дольщиков, государство вносит в законы правки, регулирующие банкротство застройщиков и долевое строительство. За последние годы требования к строительным компаниям значительно ужесточились.

Например, по новым правилам застройщик может построить только один объект по одному разрешению, а не несколько, как было раньше. Все операции строительных компаний находятся под жестким контролем со стороны банков. Также изменились и финансовые требования. Теперь на счете застройщика должно быть как минимум 10% средств от фонда строительства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen: