Как продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

В большинстве случаях дети усложняют процедуру продажи жилья, но если стороны добросовестно соблюдают все правила и нормы, то никаких сложностей не возникнет. Разберём основные моменты, связанные с продажей квартиры с несовершеннолетними детьми.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Для того чтобы понять основные моменты, которые связаны с продажей квартиры с несовершеннолетним ребёнком, стоит разобрать саму законность данной операции. Данная процедура является совершенно обычной и не запрещается законодательством Российской Федерации. Любое отчуждение регулируется Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации.

Прежде всего стоит отметить, что несовершеннолетний ребёнок может иметь разные права на недвижимость:

1. он может быть собственником квартиры;
2. он может быть совладельцем жилья;
3. он может быть прописан в квартире, то есть быть в ней зарегистрирован;
4. он может выступать её наследником.

Каждый из этих случаев предусматривает свой вариант развития событий касательно процедуры продажи квартиры. В каждом случае есть свой алгоритм действий. Чем он отличается и что на него влияет?

1. основания, на которых отчуждается квартира – это договор купли-продажи недвижимости, договор дарения, договор мены или наследования;
2. какой способ платы за квартиру;
3. есть ли на квартире какие-либо обременения;
4. какой возраст ребёнка.

Возраст ребёнка важен, поскольку стоит понимать, является ли несовершеннолетний полностью дееспособным или нет. Дееспособность наступает не только по достижению восемнадцатилетия. Согласно законодательству Российской Федерации, полностью недееспособным ребёнок считается до шести лет.

С шестнадцати лет гражданин считается дееспособным в следующих случаях:

1. если он воспользовался правом вступить в брак;
2. если он начал работать, то есть работает по трудовому договору или занят ведением предпринимательской деятельности.

В данном случае любые действия касательно продажи квартиры упрощаются, поскольку несовершеннолетний проходит данную процедуру на общих основаниях.

Если же ребёнок является частично дееспособным или же с органичной дееспособностью, то родителям необходимо будет взять разрешение в органах опеки.

Какие сведения или документы нужно будет предоставить в органы опеки для справки?

1. информация о новой квартире – её размер, характеристика и прочая информация;
2. насколько далеко находится школа или садик от нового дома;
3. какие будут условия проживания ребёнка;
4. в каком состоянии квартира – соответствует ли санитарно-техническим нормам;
5. другие обстоятельства, которые влияют на жизнь ребёнка или затрагивают его интересы.

Органы опеки защищают права несовершеннолетних, поэтому контроль за жилищными условиями очень строгий.

Риски при продаже

Как и при любой другой сделке и манипуляции с жильём, данная процедура имеет свои риски и главным из них является отказ органов опеки в проведении продажи квартиры. Часть населения незаконным путём проводит данную процедуру, что имеет ряд своих последствий.

В таком случае покупателю необходимо очень тщательно изучить и проверить документы на квартиру, поскольку суд определит данную сделку недействительной, если продавец и покупатель её заключат.

Покупателю нужно проверить:

1. наличие детей, как совладельцев квартиры;
2. достоверность выписок справок, которые были предоставлены продавцом;
3. наличие прописанных детей в квартире.

Как показывает практика, одним из самых распространённых случаев встречается то, что продавец заверяет покупателя о том, что нет никаких проблем с документами, они заключают предварительный договор или же вовсе подписывают основной. А потом оказывается, что органы опеки не дали согласия, в последствии чего приводит к судебному разбирательству.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В каких случаях органы опеки отказывают в разрешении продать квартиру?

1. если права ребёнка каким-либо образом ущемляются;
2. если новое жильё по своим характеристикам, состоянию и условиям хуже предыдущего;
3. если хотя бы один из родителей или опекунов отказался от продажи квартиры;
4. если ребёнок является наследником квартиры согласно завещанию и ещё не вступил в данное право;
5. если ребёнок не прописан в новом жилье;
6. если дом, в котором покупается нова квартира находится в ветхом или аварийном состоянии;
7. если дом планируется под снос;
8. если в квартире нет необходимых санитарно-технических условий.

Особенности совершения сделок если ребёнок собственник

Несовершеннолетний ребёнок может являться как полноценным собственником квартиры, так и быть в долевой собственности.

В данном случае право владения могут быть на основании:

1. договора купли-продажи недвижимости;
2. договора мены;
3. договора дарения;
4. завещания.

Особенности оформления

Какие же особенности при оформлении договора купли-продажи квартиры с наличием несовершеннолетнего ребёнка? Прежде всего, это:

1. разрешение органов опеки на продажу квартиры;
2. составление и оформление договора кули-продажи квартиры и подписание его сторонами: покупателем и продавцом;
3. передача квартиры и получение денежной компенсации за неё в установленном порядке, который обязательно должен быть прописан в договоре;
4. переход права собственности к покупателю и регистрация соответствующего действия в Росреестре.

Список документов

Родителям необходимо будет предоставить следующий пакет документов в органы опеки для получения разрешения на продажу недвижимости, в которой прописан ребёнок или является её собственником:

1. заявление от родителей о получении разрешения;
2. если ребёнку есть полных 14 лет, то необходимо предоставить его письменное согласие на проведение данной процедуры;
3. свидетельство о рождении или же паспорт;
4. выписка из домовой книги;
5. документы, которые подтверждают право собственности родителей и несовершеннолетнего ребёнка на данную квартиру;
6. кадастровая и техническая документация;
7. справка из БТИ;
8. справка об отсутствии задолженностей.

Ребёнок не является собственником

Если несовершеннолетний ребёнок не является собственником квартиры, то необходимости в разрешении органов опеки нет. Но стоит учитывать, что саму сделку купли-продажи квартиры могут приостановить.

Особенности оформления

Прежде чем заключить сделку необходимо выписать несовершеннолетнего, который прописан в продаваемой квартире. Получить данную выписку довольно сложно, поскольку ребёнка нужно сразу прописать в новой квартире.

Согласно законодательству выписать ребёнка и оставить без места регистрации нельзя. В таком случае существует несколько вариантов решения данной проблемы:

1. прописать ребёнка на момент продажи и покупки квартиры у родственников, знакомых или близких;
2. если несовершеннолетнему ещё нет 14 лет, то прописать одного из родителей в другой квартире.

Список документов

Перечень необходимых документов для выписки ребёнка из продаваемой квартиры:

1. паспорт родителя, который занимается данной процедурой;
2. свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт;
3. документация на новую квартиру, а именно технический паспорт;
4. заявление родителя и лист убытия из отчуждаемой квартиры.

Как продать квартиру без предоставления жилья

Как правило, большинство моментов, связанные с продажей квартиры с участием несовершеннолетнего ребёнка регламентируют и контролируют органы опеки, которые чтобы было предоставлено новое жильё.

Но не во всех случаях данное требование является актуальным:

1. если родители переезжают заграницу, то не нужно предоставлять характеристику нового жилья;
2. если родители переезжают в другой город на территории Российской Федерации;
3. если родители покупают квартиру в возводимом доме.

А также существуют и другие случаи, при которых покупка квартиры с менее комфортными условиями будет возможна:

1. если ребёнок тяжело болен и необходимы деньги на его лечение;
2. если по здоровью ребёнок не может проживать по своему прежнему месту жительства;
3. если для ребёнка необходимо специализированное оборудование или жильё.

Однако стоит учитывать, что условия не должны быть критическими, они не должны быть ниже допустимых границ или норм. Ухудшение в данном случае допускается в следующих характеристиках:

1. площадь самой квартиры;
2. удобства в доме;
3. дом старой застройки;
4. менее развита инфраструктура в доме;
5. расположение дома.

Особенности оформления

Особенности оформления в данном случае отличаются только наличием дополнительных документов, который нужно будет предоставить родителям при переезде.

Список документов

Дополнительный список документов:

1. медицинские справки, в отдельных случаях медицинское страхование;
2. виза и билеты в другую страну;
3. получение гражданства другой страны или вида на жительство;
4. договор о долевом строительстве или приобретении там жилья.

Если была оформлена ипотека

Прежде всего стоит отметить, что получение ипотеки при наличии несовершеннолетнего ребёнка будет достаточно сложно, поскольку банковские учреждения, как правило, не любят заключать сделки и брать под залог квартиры, где прописаны дети или состоят в долевой собственности.

Получить ипотеку можно будет только в том случае, если заёмщик напишет письменное согласие о том, что с вырученных денег он приобретёт несовершеннолетнему ребёнку жильё.

Разрешение органов опеки можно будет получить и если:

1. банк даст своё согласие на ипотеку;
2. кредитор даст разрешение на выделение собственности ребёнку в квартире;
3. будет предоставлен предварительный договор купли-продажи недвижимости;
4. будут документы на новую квартиру.

Но в таких случаях существенную роль играет платежеспособность родителя, который оформляет ипотеку.