Ипотечный кредит выдерживает все – инфляцию, кризис, повышение цен, любые неурядицы. К сожалению, этого не скажешь о супружеских парах. Если семейная жизнь не сложилась, но есть квартира в ипотеке, как делить при разводе имущество и, собственно, кредит? Читайте об этом в подробной статье.
Правовое регулирование
Отношения супругов при разделе ипотечной квартиры регулирует три законодательных акта:
- Семейный кодекс РФ, согласно которому недвижимость, приобретенная в браке, является совместной собственностью (ст. 34 СК РФ), и при этом не имеет значения, на чье имя было приобретено имущество или на кого оформлен кредитный договор с банком (ст. 35 СК РФ). В случае развода пополам разделятся и долги, и имущество (ст. 39 СК РФ).
- Гражданский кодекс РФ, в соответствии с которым, переоформление долга на другое лицо возможно только в случае согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ)
- ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года, который регламентирует отношения залогодержателя (банка) и залогодателя (лица, на чье имя оформлен ипотечный договор).
Кроме того, некоторые нюансы могут быть обозначены в кредитном договоре с банком. Стоит сказать, что при разводе супругов банк нечасто соглашается на переоформление и разделение долга. Дело в том, что в случае невыплаты ипотеки, долю в квартире реализовать сложнее, чем весь объект залога целиком.
В ст. 33 СК РФ определено, что супруги пользуются и владеют собственностью совместно. Однако при наличии брачного договора в нем может быть прописан другой режим реализации имущественных прав. Эта поправка относится, в том числе, и к ипотечной квартире. Муж и жена получат равные доли, если брачным договором не предусмотрено другое.
Стоит также принять во внимание, что в отношении ипотечного жилья действует ряд ограничений. Заемщик не может без уведомления банка сделать в квартире перепланировку, продать ее, подарить, сдать в аренду или предоставить в качестве залога другому кредитору. Даже прописка близкого родственника должна происходить только с разрешения залогодержателя.
Как делится при разводе ипотечная квартира?
Если ипотека была оформлена в период брака, то всю ответственность за выплату долга супруги поделят поровну. В этом случае один супруг будет являться заемщиком, а второй – созаемщиком. Такое распределение носит название «солидарная ответственность».
При нарушении обязательств, которые подразумевает кредит, банк вправе предъявить претензии к обоим супругам. Однако следует отметить, что муж и жена имеют не только равные обязательства, но и права на пользование ипотечной недвижимостью.
Есть несколько вариантов раздела квартиры в ипотеке. Рассмотрим каждый подробнее.
Компромисс при разводе
Развод не всегда означает конец всяческим отношениям. Если бывшие супруги могут здраво общаться друг с другом, можно найти решение, которое устроило бы обе стороны.
Имея равные имущественные права по закону, супруги могут договориться выплачивать долг банку в равных долях или на иных условиях. Достигнутые договоренности потребуется зафиксировать документально. С банком заключаются дополнительные соглашения, в которых прописываются новые условия погашения задолженности.
Учитывайте, что за переоформление кредитного договора в банке предусмотрена комиссия. Кто ее будет платить — решают супруги. Корректировке также будет подлежать страховка.
Если один из супругов полностью отказывается от своих имущественных прав и притязаний на квартиру, то ему и не нужно выплачивать кредит. Тогда все обязательства будут переданы лицу, которому достанется жилплощадь, если банк сочтет это возможным в соответствии с его уровнем дохода. В такой ситуации стороне, отказывающейся от притязаний на залоговое имущество, причитается компенсация за платежи, которые она уже выплатила.
Брачный договор
Если отношения супружеской пары регулируются не только наличием свидетельства о браке, но и брачным договором, задача значительно упрощается. Как правило, в тексте брачного соглашения всегда содержаться пункты о действия при разводе и условия раздела имущества. К сожалению, в России эта практика не очень распространена.
При отсутствии брачного договора и компромиссного решения делить ипотечную квартиру и другое имущество будет суд. Если в семье есть дети, то в суде предпочтение при разделе получит супруг, с кем они остаются. Второй родитель вправе рассчитывать на получение компенсации.
Продажа ипотечной недвижимости
Нередко пары принимают решение о продаже ипотечного жилья и выплаты имеющегося долга за счет полученных средств. Оставшуюся часть вырученных денег бывшие муж и жена могут поделить поровну. Это весьма неплохой вариант. В этом случае никто никому не буде должен.
Однако провести куплю-продажу можно только с согласия банка. Только после одобрения можно выставлять жилье на продажу и совершать сделку.
При наличии свободных средств можно погасить ипотеку досрочно, снять обременение с недвижимости и продать ее без участия финансовой организации. Есть и наиболее худший для супругов вариант развития событий. Банк вправе самостоятельно продать жилье на аукционе в счет погашения долга. В этом случае бывшие муж и жена останутся ни с чем.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Когда в браке есть дети, их наличие оказывает большое влияние при разделе имущества. К примеру, вполне может сложиться так, что матери с детьми достанется наибольшая часть, но обязательства перед банком разделятся поровну.
В суде будут учитываться все обстоятельства. Например, если жена нетрудоспособна или находится в отпуске по беременности и уходу за ребенком, то ее доля кредитных обязательств может быть уменьшена. Однако на такой раздел потребуется согласие банка.
Довольно часто для погашения ипотечного займа используется материнский капитал. В этом случае законодательно детям выделяются доли в объекте недвижимости после того, как будут сняты все обременения. За этот счет увеличится и доля родителя, с которым останутся дети при разводе, так как часть имущества детей не может быть поделена между супругами.
Может быть и такая ситуация, когда единоличным собственником жилплощади является муж. Если жена не имеет своей жилой недвижимости и у пары есть дети, которые остаются с ней, то суд примет решение о разделе существующего имущества в пользу супруги.
Как происходит раздел при военной ипотеке?
С военной ипотекой совсем другая история. По факту такой кредит выплачивается из средств Министерства обороны, а не самим военным и его супругой. По этой причине практически все вышеперечисленное к военной ипотеке не применимо.
Существует три правила такого вида ипотечного кредитования:
- договор заключается военнослужащим единолично без участия жены;
- максимальная сумма составляет 2 350 000 рублей;
- право собственности оформляется только на военнослужащего, поэтому переоформление договора невозможно.
Решением суда может быть предписано разделить жилье между супругами (в соответствии с СК РФ), однако с практической точки зрения это редко бывает возможным. Более того, зачастую, сами финансовые организации требуют заключения брачного договора, по которому военно-ипотечное жилье не подлежит разделу при разводе.
Когда ипотечная квартира не подлежит разделу?
Помимо военной ипотеки есть и другие причины, по которым раздел ипотечной недвижимости невозможен. К примеру, супруги могли приобрести жилье до официальной регистрации брака, а, значит, совместно нажитым оно не будет. Если семейная жизнь в итоге не сложится, то супруг, который не выступает заемщиком по договору с банком, может взыскать с другого денежную сумму, направляемую им на выплату долга ранее. Это вполне оправдано, ведь заемщик в любом случае останется единственным собственником.
Также не будет поделена квартира, которая стала предметом залога в, так называемом, гражданском браке. На сожителей не распространяются нормы семейного законодательства, так как с точки зрения юриспруденции супругами они не являются. В этой ситуации жилплощадь останется у того, на кого оформлен договор с банком. Доказать что-то в суде можно только с помощью хорошего юриста.
Вы можете получить юридическую консультацию на нашем сайте. Напишите вопрос в специальное поле, и эксперт окажет вам правовую помощь в ближайшее время.
Раздел ипотеки в зависимости от статуса супругов
От статуса мужа и жены в ипотечном договоре во многом зависит и предстоящий раздел. Какими они могут быть? Супруги могут выступать созаемщиками или же договор оформляется только на одного из них. Рассмотрим каждый случай подробнее.
Если супруги – созаемщики
Когда муж и жена являются созаемщиками, они могут воспользоваться вариантами, представленными выше. Разумеется, в первую очередь, необходимо постараться решить вопрос мирным соглашением.
Достижение компромиссного решения позволит избежать судебных разбирательств. Стороны могут:
- продолжать совместно выплачивать ипотеку;
- договориться о передачи всех прав одной из них;
- продать квартиру и разделить деньги (при согласии банка);
- выплатить кредит, снять обременение, продать жилье и разделить вырученные деньги.
Последний вариант наиболее простой с точки зрения оформления. Однако к такому соглашению бывшие супруги приходят нечасто.
Практика показывает, что банки редко идут навстречу, поскольку любое переоформление оборачивается для них финансовыми рисками. Тем не менее, любое решение кредитора можно оспорить в судебном порядке.
Если собственность оформлена только на одного из супругов
Если ипотека была оформлена в период брака, то все нормы семейного законодательства остаются в силе. Недвижимость будет признана совместно нажитой и поделится поровну, если супруги не пришли к иной договоренности.
Подобная ситуация случается редко. Чаще всего второй супруг выступает созаемщиком или поручителем.
На практике возможно несколько вариантов развития событий:
- Один из супругов несет основную денежную нагрузку по ипотеке. Тогда вполне вероятно, что собственником будет признан он или же ему отойдет наибольшая доля.
- Собственность оформлена на одного из супругов, поскольку предполагалось, что для семейного бюджета так будет выгоднее (к примеру, с целью получить налоговый вычет в большем объеме). В этой ситуации жилье будет признано совместно нажитым, а обязательства по кредиту разделятся.
Муж и жена всегда вправе оспорить решение суда, если они с ним не согласны. Как правило, судебные органы учитывают все нюансы и интересы обеих сторон, но встречаются и исключения.
Что будет влиять на решение суда?
В суде учитываются следующие критерии:
- на кого оформлено право собственности;
- какие средства были задействованы при внесении первоначального взноса;
- наличие или отсутствие несовершеннолетних детей;
- уровень дохода мужа и жены;
- наличие брачного договора.
Нередки случаи, когда кто-то из супругов отказывается платить ипотеку. Тогда договор будет переоформлен на другого супруга, если он платежеспособен, а с первого снимаются все обязательства и он утрачивает право претендовать на долю в имуществе. Есть и второй вариант – банк продает жилплощадь на аукционе и использует средства для погашения долга.
При возникновении сложностей, связанных со сделками под залог недвижимости, обращайтесь за консультацией к юристу. Это можно бесплатно сделать на нашем сайте.
Помните, что вы всегда можете обратиться в суд. Однако все же рекомендуем постараться решить вопрос раздела ипотечной квартиры при разводе мирным путем.
