Предположим, что вы хотите сдавать квартиру, получать пассивный доход и не тратить на это время вообще. Вроде как такое невозможно, потому что нужно периодически проверять как квартиранты обращаются с имуществом, оплачивают коммунальные услуги и забирать квартплату.
На рынке недвижимости есть такая услуга, как доверительное управление квартирой. Арендодатель перекладывает на плечи третьего лица все заботы в связи со сдачей жилья квартирантам. Как это работает, какие есть минусы у этой услуги расскажем дальше.
Что такое доверительное управление недвижимостью
Доверительное управление – это услуга частных риэлторов или агентств по недвижимости, в рамках которой они берут на себя обязанности по сдаче жилья и последующему управлению. Агент выполняет обязанности хозяина жилья – проверять как живут квартиранты, забирает квартплату, квитанции за ЖКУ, оплачивает их, если это не обязанность нанимателей.
Само собой, что такие услуги не бесплатны – агентство запросит от 10% до 25% стоимости арендной платы.
Такая услуга удобна как хозяину квартиры, потому что он не тратит свое время, так и агентству, так как он это для него дополнительный доход.
Юридическое урегулирование
Схема доверительного управления квартирой регулируется Гражданским Кодексом РФ. Составляется договор, в котором регулируются обязанности агентства недвижимости. Это может быть:
- Найм жильцов, контроль их проживания в квартире.
- Периодичность сбора оплаты за жилье, квитанций.
- Контроль оплаты коммунальных услуг, сохранность квитанций.
- Заказ услуг клининга перед заселением новых жильцов.
Чем больше будет обязанностей у агента, тем больше будет и оплата.
Кому будет выгодна такая услуга
Доверительное управление квартирой чаще всего требуется таким категориям собственников:
- Проживающие в другом городе или стране. Физически контролировать все, что происходит в их квартире, они не могут, так что нанять управляющего отличный вариант.
- Сдающие несколько квартир в разных концах города. Ездить постоянно проверять что там происходит сложно, на это будет уходить по нескольку часов, а если у хозяина есть постоянная работа, то это и невозможно. Поэтому нанять доверительное лицо для управления удобно, а приезжать можно в каких-то экстренных случаях.
С кем безопасно заключать договор
Договор доверительного управления можно заключать с частным риэлтором, агентством по недвижимости или его представителем. Последние два варианты самые безопасные, потому что договор заключается с юридическим лицом, а не частным. Среди частных много мошенников, рынок недвижимости ими пестрит просто.
После того как будет подписан договор, за квартирой закрепляется агент, который и будет контролировать как там живут наниматели, забирать квартплату и выполнять остальные обязанности.
Оформление доверительного управления
Основных документов всего 2: это сам договор и нотариально заверенная доверенность.
В договоре должна быть прописана такая информация:
- Какая квартира передается в доверительное управление, где расположена, на основании чего клиент ею владеет.
- ФИО, паспортные данные владельца квартиры, который и передает право доверительного управления.
- Сколько будут платить агенту за работу.
- Срок действия договора.
Обратите внимание, если не будет указана конечная дата действия соглашения, то по умолчанию он будет актуален 5 лет.
В нотариальной доверенности должно быть указано:
- Право сдавать квартиру.
- Право подписывать договор найма, взымать оплату за аренду жилья.
Важно: не должно быть в доверенности указано, что агент имеет право проводить какие-то другие операции с жильем, кроме сдачи в найм от лица хозяина.
Собственнику жилья нужно будет предоставить агентству такие документы для ознакомления:
- Свой паспорт.
- Правоустанавливающие на квартиру или разрешение на сдачу в найм от муниципалитета, если жилье по договору социального найма.
Также в агентстве нужно будет составить договор о найме, в котором пропишут на какой срок, за сколько денег сдается квартира, что из имущества в ней остается, его стоимость и порядок возмещения убытков, если что-то сломалось или испортилось.
Риски
Может произойти следующее:
- Квартира сдается на долгий срок, а не честный агент сдает ее посуточно, зарабатывая больше, но хозяину отдавая значительно меньше. Кроме того, портиться имущество в квартире, могут быть претензии от соседей.
- Риэлтор заселяет туда подозрительных личностей, без прописки, приезжих на заработки. В результате может быть и испорчено имущество, и могут быть проблемы с полицией, ФМС.
Поэтому лучше заключать договора на доверительное управление только с известными, давно работающими на рынке агентствами недвижимости.
Нужно ли регистрировать договор?
Такое соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре. Можно это сделать и в территориальном отделении МФЦ. За регистрацию собственнику нужно заплатить 2000 рублей госпошлины.
В итоге
Доверительное управление квартирой – это договор, по которому собственник делегирует обязанности сдачи в найм своего жилья агенту по недвижимости, оплачивая его услуги в размере 10-25% от стоимости аренды.
Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре, в комплекте к нему должна быть нотариальная доверенность без права продажи и залога квартиры.