Покупка доли в квартире: как купить безопасно? Подробно от практикующего юриста

Покупка доли квартиры не самый лучший вариант для обустройства своего жилья, но в некоторых случаях, например, когда нет денег на отдельную комнату или всю квартиру, это лучше, чем жить на улице.

Сделка по приобретению доли квартиры имеет больше нюансов, чем покупка целой недвижимости. Про это и расскажем далее.

Вид доли квартиры

В любом объекте недвижимости доля может выделенной в натуре или нет. Информация об этом должна быть в выписке ЕГРН, с которой обязательно покупателю нужно ознакомиться до оформления сделки.

Что такое выделенная доля квартиры в натуре? Это отдельная комната, с определенной площадью. Например, в выписке ЕГРН в таком случае должно быть указано, что в собственности продавца комната площадью столько-то метров, расположена она таким-то образом, и это можно будет увидеть в техническом паспорте недвижимости.

Если доля не выделена, то физического отграничения не будет. В этом случае в выписке ЕГРН будет указана дробная часть, например, ⅓ квартиры площадью столько-то метров. И такие варианты не лучшие для постоянного проживания вот почему:

• в квартире, скорее всего, уже устоялся свой тип проживания, поэтому новому жильцу как новобранцу в армии придется спрашивать, где его место и можно ли тут поставить свои тапочки;
• документально у покупателя не будет своей комнаты, ему или выделят место старые жильцы, или придется решать это самому, а потом еще и конфликты со старожилами, если им не понравится новое распределение жилых комнат;
• в ситуациях, когда покупается для постоянного проживания невыделенная доля в квартире, дело часто заканчивается судом — приходится обращаться с иском об установлении правил пользования жилплощадью.

В общем, если вы рассматриваете покупку доли квартиры как место постоянного жительства, то подбирайте жилье, которое будет соответствовать таким характеристикам:

• доля выделенная в натуре и об этом указано в выписке ЕГРН, а не на словах продавца;
• узнайте, кто еще проживает в квартире, постоянные это жильцы или квартиранты — с этим людьми вам жить и лучше, если это будет безопасно;
• тщательно проверяйте документы перед покупкой. Особенно важно наличие отказа от остальных владельцев купить эту долю.

По поводу последнего пункта объясним, почему это так важно. Дело в том, что согласно ГК РФ первоочередное право на выкуп доли имеют остальные владельцы квартиры. Продавать свою часть третьим лицам можно только после того, как совладельцы откажутся ее покупать — на принятие решения им дается 30 дней.

Если пренебречь этим правилом, и сразу продать долю третьему лицу, то остальные совладельцы могут легко оспорить сделку в суде.

Что нужно проверить перед покупкой?

Перед тем как купить любой объект недвижимости, нужно проверить его юридическую сторону, чтобы потом не получить неприятный сюрприз в виде ареста или долга у банка.

Перед тем, как дать задаток или аванс проверьте, нет ли у объекта недвижимости следующего:

• арест — он может быть наложен ФССП из-за долгов у собственника. Это могут быть неоплаченные кредиты, задолженности по алиментам, и даже неоплаченный штраф ГИБДД, за который уже набежала пеня;
• обременение из-за залога в банке — доля может быть оформлена как залоговое имущество, но даже в таком случае банк может дать добро на проведение сделки, только вместе с долей в квартире покупателю переходят и долговые обязательства продавца;
• наличие долгов по коммунальным услугам — продавец должен предоставить вам свежую справку из управляющей компании или ТСЖ о том, что долгов по ЖКУ нет;
• наличие прописанных несовершеннолетних или недееспособных лиц — их выписать будет очень сложно даже через суд, если до сделки это не сделает сам продавец;
• как доля появилась в собственности продавца — если это наследство и с момента его появления прошло не больше года, то нужно проверить, нет ли наследников, которые просто не знают о своих правах. Часто бывает, что один наследник утаивает факт открытия наследственного дела от других наследников, чтобы не делится имуществом;
• нет ли неузаконенной перепланировки — сверьте состояние квартиры с техническим планом. Если перепланировка есть и это не оформлено, то покупать такой объект не стоит. Оформлять все потом придется вам, а также платить штраф и, возможно, возвращать все как было, тоже вам.

Какие документы нужны для сделки?

Покупателю нужен только паспорт. Продавцу нужно собрать такой пакет документов:

1. паспорт;
2. выписка из ЕГРН;
3. письменный отказ других собственников купить долю в квартире или подтверждение того, что им было разослано уведомление и прошло 30 дней с момента его отправки;
4. документ, на основании которого появилось право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследства, договор дарения или договор мены;
5. если продавец состоит в официальном браке, то письменное согласие второго супруга/супруги на продажу доли;
6. справка о зарегистрированных в квартире лицах;
7. справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
8. если в сделке участвует несовершеннолетний, то согласие органов опеки на продажу.

Договор о купле-продаже обязательно нужно заверить у нотариуса. После этого покупатель с этим договором идет в Росреестр и регистрирует свое право собственности.

Расходы

Из обязательных расходов — это оплата госпошлины покупателем, 2000 рублей за регистрацию права собственности. 

Расходы покупателя больше:

• оформление отказов от остальных совладельцев квартиры;
• получение справок, выписки ЕГРН;
• оплата услуг нотариуса.

По договоренности сторон, расходы на оформление сделки могут быть разделены, но продавец не обязан это делать.

Покупка доли квартиры для человека без юридических навыков, сложнее, потому что тут больше нюансов, незнание о которых может обернутся потерей денег, как минимум. Такие сделки лучше проводить со своим юристом — это безопасно и надежно.