Как выделить в долю в натуре в земельном участке

Любой объект недвижимости может оказаться как в личной, так и в долевой собственности. И земельные участки – не исключение. Как правило, долевая собственность возникает в следующих ситуациях: при покупке недвижимости супругами, наследовании, использовании материнского капитала и т. д.

Если у участка есть несколько хозяев, то им приходится договариваться относительно использования общего имущества. И нередко при этом возникают ссоры, выяснения отношений. В частности, один из собственников может мешать другим пользоваться имуществом, что часто приводит людей в суд.

Один из способов решения проблем с долевой собственностью предполагает выделение долей в натуре. В данном случае у каждого из дольщиков появляется своя часть имущества, например, комната в квартире, часть участка и т. д.

Ниже мы поговорим о том, как можно выделить долю в натуре на земельном участке. Это позволит вам отгородить свою часть надела и построить там дом, на который не будут посягать другие собственники.

Общие положения

Пока доля не выделена в натуре, ее называют идеальной. В данном случае у человека имеется право на землю, закрепленное документально, но при этом нет реальных границ конкретной доли участка. Для того, чтобы их зафиксировать, нужно будет выделить долю в натуре. Если это сделать, то у человека будет свой собственный земельный участок, которым он сможет распоряжаться по своему усмотрению (подарить, продать, передать по наследству, обменять и т. д.).

Процедуру выделения доли официально называют выделом. О том, как ее провести в соответствии с законом, и какие при этом могут возникнуть проблемы, мы и поговорим ниже.

Выдел земельного участка: что это

Действующее законодательство позволяет выделить долю из участка, находящегося в долевой собственности. При этом происходит сохранение исходного участка с изменением его границ. Человек, выделивший свою долю, приобретает право на выделенную часть земли. При этом, он более не претендует на оставшуюся часть надела. Соответственно и размер долей остальных дольщиков меняется в соответствии с размером ушедшей части имущества.

Чтобы лучше разобраться во всех нюансах выдела, рассмотрим пример. Допустим, в собственности Петра, Павла и Ивана находится участок земли, площадью 1500 м2. Владельцы надела в данном случае являются дольщиками, и каждый из них владеет 1/3 доли.

Иван решил выделить свою долю. Для этого он заказал проведение кадастровых работ, обратился в Росреестр, зарегистрировав там новый участок, площадью в 500 м2. С момента регистрации этот надел принадлежит Ивану, ему присвоили отдельный кадастровый номер. Мужчина может продать его, построить на нем дом или же ничего не делать – это его собственность, он волен распоряжаться ей, как пожелает.

Кадастровый номер исходного участка не изменился. Однако сменились его границы и площадь. После выдела его площадь составляет 1000 м2 вместо 1500 м2. Дольщиков теперь стало двое, и каждый из них владеет по ½ доли.

Следует понимать, что выдел необязательно привязан к долям. Например, в вышеописанном примере Иван мог договориться с Петром и Павлом о выделе не 500, а 600 м2, поскольку на его будущем участке находится болото, и 100 м2 являются непригодными для застройки. При этом, Иван может как оплачивать остальным дольщикам лишние 100 м2 квадратных территории, так и ничего не платить – здесь все зависит от договоренностей между сторонами.

Следует понимать, что поскольку новый участок получает отдельный кадастровый номер в результате выдела, то обнуляется и срок владения. И если владелец захочет продать его до истечения минимального срока владения, ему придется уплатить налог. Если же говорить об исходном участке, то его кадастровый номер остается неизменным, ровно как и срок владения.

Требования, применяемые к вновь образуемым участкам

В соответствии с действующим законодательством, в результате выдела должен получаться земельный надел определенных размеров. Здесь все зависит от вида разрешенного использования земли и от категории. Кроме того, учитывать нужно и городской округ, в котором расположена земля.

Допустим, участок находится в городском округе Шатура Московской области и имеет вид разрешенного использования «личное подсобное хозяйство». Рассмотрим, на какие параметры следует обращать внимание при выделе.

Размеры

В соответствии с правилами, установленными в Московской области, участки, предназначенные для личного подсобного хозяйства, должны иметь размеры в пределах 500-5000 м2. Поэтому, если как в вышеописанном примере выделить из участка в 1500 м2 долю, площадью 500 м2, то закон нарушен не будет.

Форма

Важно, чтобы вновь образованный участок имел рациональную форму. Идеал в данном случае – это квадратный или прямоугольный надел. Для последних желательно, чтобы соотношение сторон не превышало показатель в 3,5.

Некоторые муниципалитеты дополнительно оговаривают минимальный размер участка со стороны улицы. В большинстве случаев, он составляет 15 метров. Если же в вашем муниципалитете такие требования отсутствуют, то надел может быть и уже.

Другое дело, что вытянутый надел может быть неудобен в использовании. Поэтому выдел можно осуществить не пропорционально доле в праве собственности, а выбрать другую – более квадратную форму. Также можно выделять землю не на всю глубину исходного участка. В подобных случаях, возможно, вам придется доплатить другим участникам долевой собственности за лишние квадратные метры. Но и ваш участок будет более правильной формы, а значит, будет более удобным для застройки.

Учтите, что даже небольшой дом должен иметь ширину хотя бы 10 метров. Поэтому ширина участка должна быть хотя бы 15 метров.

Также можно задуматься об участке трапециевидной формы. Например, со стороны улицы он является довольно широким (например, 17 м2), постепенно сужаясь до 11 метров. При достаточной длине, на таком наделе можно будет разместить дом, шириной в 9-10 метров. Его строят ближе к улице. За домом же будет находиться узкий задний двор или небольшой огород.

При условии договоренности с другими собственниками, можно рассмотреть и иные варианты выдела.

Ограничения и подъезды

В соответствии с действующим законодательством, к тому участку, который будет образован после выдела, необходимо организовать проход или проезд. Иногда собственники оставляют совсем узкий проезд, шириной 3-4 метра. Такой вариант является нерациональным, если вы планируете проводить серьезные строительные работы с привлечением большегрузной техники, такой как трактор, самосвал, кран. В данном случае будет хорошо, если на выделяемый участок имеется доступ с другой улицы. Тогда требованием можно будет считать соблюденным.

Особенности для зон с особыми условиями использования территорий

Если подобные ограничения присутствуют на исходном участке, то они могут сохраниться и на новом. Например, несколько метров участка возле улицы могут находиться в охранной зоне газопровода. И если трубы проходят вдоль забора, то охранная зона обычно составляет 2-3 метра в каждую сторону. Площадь такого ограничения является незначительной, но ее следует соблюдать.

Составляем соглашение о выделе участка земли в натуре

Очень важно в подобных соглашениях определить условия и способ выдела. Ситуация несколько осложняется, если на участке находится жилой дом. Тогда собственник должен будет не только выделить долю участка в натуре, но и отказаться от своей части в жилом доме в пользу других дольщиков. В таком случае подписывается смешанный договор. Он может иметь следующее название: «Соглашение о выделе участка земли и дарении долей в праве собственности на жилой дом».

В обязательном порядке соглашение должно содержать следующие пункты:

1. Название документа, а также его дата и место заключения.
2. Список всех участников долевой собственности. Важно указать ФИО, места и даты рождения, а также паспортные данные, пол, СНИЛС и место регистрации.
3. Список прав всех участников на общий участок с домом. Речь идет о доле в праве собственности, документах-основаниях, дате и номере записи госрегистрации права.
4. В чью пользу выделяется земля, ее описание, а также условный номер в межевом плане.
5. Заявление о прекращении прав общей долевой собственности на исходный надел.
6. В чьей собственности будет преобразуемый участок земли и на каких долях.
7. Кому переходит доля в праве на дом инициатора выдела земельного надела с указанием доли.
8. Момент, когда соглашение вступит в силу.
9. Информация о распределении расходов на госпошлины, проведение сделки и кадастровые работы.
10. Иные обязательства сторон (например, дата подачи документов в Росреестр).
11. Подписи участников сделки.

Алгоритм действий

Действовать следует по такому алгоритму:

1. Заключаем соглашение. Поскольку происходит выдел доли лишь одного владельца дома, то оформлять сделку нужно через нотариуса. Госпошлина за услуги специалиста составляет 0,5% от суммы договора. Минимальная плата составляет 300 рублей, максимальная – 2 тысячи рублей. Также нотариусами взимается плата за услуги правового и технического характера. Ознакомиться с расценками можно на сайте нотариальной палаты.
2. Инициируем проведение кадастровых работ, составляем межевые планы изначального и выделенного участков. Этим должен заниматься кадастровый инженер.
3. Все документы сдаем в Росреестр. Когда выдел официально зарегистрируют, заявитель станет собственником нового участка. Если при этом он передает сособственникам свое право собственности на дом, то с этого момента он автоматически перестает быть владельцем постройки. Также его вычеркивают из числа собственников исходного участка. Между участниками долевой собственности происходит перераспределение долей.
4. Получаем выписку из ЕГРН, а также соглашение с отметками о госрегистрации прав.
5. Если соглашение предусматривает оплату, то необходимо рассчитаться с другими дольщиками.

Причины, по которым дольщики могут быть против выдела

Как показывает практика, чем больше участников долевой собственности, тем с большим количеством проблем придется вам столкнуться при выделе. Рассмотрим основные причины, ввиду которых дольщики могут противиться выделу:

1. В результате выдела ухудшаются условия использования земли. Например, если из 15 соток выделить 5, то участок существенно уменьшится.
2. Поскольку в результате выдела у участка появляется один собственник, то и стоимость такой земли возрастает в несколько раз. Поскольку другие дольщики ничего не приобретают в результате подобных изменений (и даже теряют полезную площадь надела), то они вряд ли им обрадуются.
3. В результате выдела собственник сможет продать свой участок. Соответственно, другие дольщики рискуют получить новых соседей, которые могут оказаться неблагополучными.
4. Для организации отдельного въезда придется на время открывать периметр исходного надела.
5. Для перераспределения прав понадобится личное участие всех собственников. Например, для оформления доверенности на представителей и т. д.

В некоторых случаях происходит следующее: дольщики оказываются не против выдела ровно до того момента, когда приходится что-то подписывать. И тут появляется тот, кто возражает и ни в какую не хочет ставить свою подпись на бумагах.

Чтобы подобного не произошло, желательно заранее убедиться в серьезности намерений дольщиков. Для этого предложите им заключить соглашение о порядке пользования землей. Данный документ будет определять, кто из сособственников какой частью надела пользуется. Также можно поставить забор в соответствии с выделенными долями.

Такое соглашение будет подтверждать тот факт, что сособственники договорились о порядке использования земли. Впоследствии подобные договоренности можно будет закрепить в качестве прав собственности через выдел.

Инициатору выдела следует готовиться к тому, что остальные дольщики будут недовольны его предложением. Вполне возможно, что придется выплатить компенсацию за хлопоты и потери площади общего имущества.

Если не удалось договориться

Чтобы выдел произошел, важно договориться со всеми сособственниками. Если же кто-то из них окажется против, то придется идти в суд. Подавать иск касательно выдела участка необходимо в районный суд, расположенный по месту нахождения земли.

В зависимости от ситуации, судья может назначить оценочную и землеустроительную экспертизу. При выделении участка через суд, не может быть и речи о дарении доли в праве собственности на дом. Судья может в данном случае обязать других участников выплатить денежную компенсацию инициатору выдела за долю в доме.

Суд может полностью или частично взыскать расходы на экспертизы и юриста с тех граждан, к кому вы решите подать исковое заявление.

Что делать, если на участке находится дом

Некоторые юристы в подобных случаях уверяют граждан в невозможности выдела доли участка без выделения части дома. При этом специалисты ссылаются на 5-й пункт статьи 1 Земельного кодекса РФ. В нем идет речь о единстве судьбы земельных участков и объектов, связанных с ними. Однако в действительности данный вопрос касается не законодательного запрета, а собственно квалификации нотариусов и юристов.

Подобная проблема может возникнуть у того нотариуса, который трактует закон механически, предлагая выделить участок только с частью дома. Причем у последней должны быть автономные системы жизнеобеспечения и отдельный вход. Подобный подход ни к чему хорошему не приведет. Он лишь усугубит ситуацию пользования и владения домом, нанеся непосредственный вред долевым собственникам.

В действительности же «единство судьбы» нужно понимать следующим образом. Допустим, нужно выделить 7 соток из участка, площадью 25 соток. Выдел осуществляется таким образом, чтобы на 7 сотках не оказалось того дома, который находится в долевой собственности. При этом, прекращается право долевой собственности на дом того гражданина, доля которого доля выделяется в натуре.

Если же вам не удалось найти квалифицированного нотариуса, то выделять долю придется в два этапа. Сначала исходный участок делится на две части. Одна из них будет впоследствии выделена в натуре, а вторая – останется другим дольщикам. Затем заключается сделка мены долей в праве дома и двух участков. Тогда у гражданина прекратится право собственности на дом, и он станет единоличным собственником выделенного надела.

Подводя итоги

Итак, для выделения доли земельного участка в натуре нужно в первую очередь заручиться согласием дольщиков. Не стоит договариваться устно – предложите заключить соглашение о порядке пользования наделом. Так вы сможете избежать ситуации, когда один из сособственников отказывается от выдела в самый последний момент.

Следующий этап – поиск нотариуса, способного провести сделку по намеченной схеме. Затем нужно заключить соглашение о выделе, проведя кадастровые работы. Для этого пригласите кадастрового инженера для составления одного межевого плана на оба участка (измененного и выделяемого).

Не забудьте учесть все требования землеустройства и подъезды при формировании участка. Для этого обратите внимания на правила, установленные в вашем населенном пункте.

Остается лишь обратиться в Росреестр для регистрации права. Если с дольщиками была договоренность об оплате, на этом этапе деньги передаются им.

Теперь вы – единоличный собственник выделенного участка. Его можно обнести забором, построить дом, продать, подарить, обменять, передать по наследству. Вы можете и вовсе ничего не делать – это полностью ваше право.