Продажа недвижимости – серьезная сделка, предполагающая определенные опасности для каждой из сторон. И если нарваться на мошенника, то можно остаться и без жилья, и без денег. Поэтому большинство граждан обращаются за помощью к риелторам. Но и они не гарантируют 100-процентной безопасности сделки.
Чаще всего объектами купли-продажи становятся квартиры. Реже – частные дома, дачи, земельные участки. И последние имеют ряд особенностей, которые следует учитывать при заключении сделок. Ниже мы поговорим о том, как продать земельный участок, не прибегая к помощи риелтора.
Почему стоит отказаться от услуг риелтора
Существует два типа сделок, заключаемых при продаже земли:
- Прямая. В данном случае недвижимость продается без покупки чего-либо взамен. В подобных сделках принимает участие две стороны: продавец и покупатель. Они подписывают договор, после чего этот документ регистрируют в Росреестре. Деньги передаются прямо на сделке или же отправляют в банковскую ячейку до момента окончательного перехода прав собственности.
- Встречная. Такие сделки предполагают продажу одной недвижимости с одновременной покупкой другой. В таком случае продавец не получает деньги – они передаются другому продавцу. Провести встречную сделку без риелтора достаточно сложно.
Встречные сделки с землей – это частое явление в областных городах. Большинство граждан здесь предпочитают жить в частных домах с участками, а не в квартирах. Нередко гражданин продает один участок, сразу же приобретая другой, побольше. И подобные встречные сделки редко проходят без привлечения риелтора.
За свои услуги специалист берет комиссию от стоимости объекта. Как правило, это 2-3% от суммы сделки. В эту стоимость входит полное сопровождение процесса продажи. Риелтор делает качественные фото, используя профессиональную технику. Затем он составляет объявление и размещает его на онлайн-площадках «Циан» и «Авито», а также других сайтах. Именно риелтор общается с потенциальными покупателями.
Чаще всего риелторское вознаграждение не включает в себя прочие расходы (например, нотариальную заверку документов). Таким образом, если жилье стоит 5 миллионов рублей, то риелтор возьмет за его продажу 150 тысяч. И это не считая платного продвижения объявления и трат на нотариальную заверку бумаг.
То есть, единственная причина, по которой следует отказаться от услуг риелтора – чисто экономическая. Да на фоне 5 миллионов рублей, 150 тысяч не выглядят серьезной суммой, но если вы не хотите терять эти деньги, попробуйте продать объект самостоятельно.
Еще 10-15 лет назад продажа недвижимости без риелтора была той еще задачей. Не существовало сайтов типа «Авито», а объявления о продаже расклеивали на столбах или публиковали в газетах. Само собой, такие сделки были сопряжены с существенными рисками, для снижения которых граждане обращались к риелторам. Последние занимались поисками покупателей, помогали с оформлением бумаг и получением средств.
Сегодня же имеется множество русскоязычных сайтов, на которых может разместить объявление любой желающий. К тому же, вы можете самостоятельно подготовить все документы для продажи жилья.
Сделки с участием нотариуса
Если вы не хотите привлекать к процессу продажи земли риелтора, то лучше будет провести сделку через нотариуса. Этот специалист не только заверит все необходимые бумаги, но и полностью проконтролирует процесс. Отметим, что продажа участка без нотариуса – рискованная затея. Именно этот специалист выступает гарантом безопасности и законности сделки. Он проверит документы, убедится в подлинности денег, а также исключит вероятность последующих судебных разбирательств.
Например, нотариус может внести в договор купли-продажи пункт «нет претензий к качеству участка». Если покупатель подпишет такой документ, то он уже не сможет обратиться в суд, сославшись на несоответствующее качество земли.
Нотариус помогает участникам сделки подготовить все необходимые документ. В результате процесс существенно ускоряется. Отметим, что через МФЦ документы на продажу участка оформляются более месяца, в то время как нотариус произведет все необходимые действия в течение 7-10 дней.
Если вы хотите просто продать землю, не приобретая ничего взамен, то услуги риелтора вам ни к чему. Вы можете сами составить объявление, найти покупателей и заключит сделку.
Алгоритм действий собственника
Планируя продать участок без помощи риелтора, придерживайтесь такого алгоритма:
- Готовим документы.
- Делаем качественные фото.
- Составляем объявление и выкладываем его на «Авито», «Циане» и прочих аналогичных площадках.
- Находим покупателя и показываем ему объект.
- Заключаем сделку в нотариальной конторе и оформляем все документы.
О подготовке документов
Прежде, чем фотографировать участок и выкладывать объявление о его продаже, следует убедиться в том, что у вас есть все необходимые бумаги для продажи. В частности, вам понадобятся такие документы:
- Свидетельство о праве собственности. Этот документ подтверждает владение недвижимостью. Если право собственности оформлялось после 2016 года, понадобится запросить выписку из ЕГРН. Сделать это можно в МФЦ.
- Заверенная копия паспорта продавца. Этот документ можно заверить у нотариуса. Как правило, процедура бесплатна.
- Документ-основание. Речь идет о завещании, договоре купли-продаже, мены, дарственной и т. д.
- Кадастровый паспорт. В этом документе прописываются все характеристики объекта недвижимости. Его выдает БТИ или отделение Росреестр, расположенное по месту нахождения участка. При нахождении земельного надела в СНТ, оформлением кадастрового паспорта занимается районная администрация. Стоимость паспорта составляет 2-5 тысяч рублей. Здесь все зависит от статуса недвижимости и региона ее расположения. Кадастровые инженеры посетят вас в течение месяца после внесения средств. Они измерят участок и выдадут вам документ.
- Документ, подтверждающий факт оплаты налога на землю. Выдается в районной администрации. Кроме того, заказать эту бумагу может нотариус.
- Справка о наличии построек на участке. Если на вашей земле возведен жилой дом, то документ вам придется заказывать вместе с кадастровым паспортом – в БТИ или Росреестре. Справка требуется в случаях, когда на участке возведен жилой дом. Если же постройку признали хозяйственной, то документ предоставлять не придется.
- Геодезическая съемка земельного надела. В процессе данной съемки происходит сбор информации о местности с целью определить границы участка. Впоследствии на основании этих данных составляется кадастровый и технический планы на строение, а также план межевания участка. Геодезическая съемка осуществляется специализированной службой. Ее контакты можно найти в интернете, вбив в поисковую строку запрос «геодезическая съемка» и указав свой город.
- Договор купли-продажи. Желательно, чтобы составлением этого документа занимался нотариус.
- Технический паспорт. В этом документе отражаются постройки, возведенные на территории участка. Если же строений нет, то собственник получает соответствующую справку. Оформить техпаспорт можно в БТИ.
- Справка об отсутствии долгов перед СНТ. Получить такой документ можно у председателя садового товарищества. Его контакты можно получить от соседей или же найти на доске объявлений. Справка об отсутствии долгов выдается бесплатно и действует в течение месяца.
Как составлять текст объявления
Если вы решили продавать землю без риелтора, то вам следует грамотно составить объявление. Здесь многие граждане совершают ошибку, полагая, что все участки плюс-минус одинаковы, а потому можно не заморачиваться с описанием. Если хотите продать землю максимально выгодно и быстро, вам придется перечислить в тексте основные преимущества объекта. Рассмотрим приблизительных их список:
- На земле в течение 3-5 лет ничего не выращивалось, соответственно, она успела отдохнуть от посадок. Поэтому и первый урожай будет вкуснее, питательнее, обильнее и т. д.
- Земля находится в городской черте, что может быть удобным для пожилых граждан и семей с детьми. Первым тяжело перемещаться на большие расстояния в силу возраста, а у вторых нет на это времени. Соответственно, на участке, расположенном в черте города, можно возвести дом для постоянного проживания.
- На участке высажены плодовые деревья и кустарники. Как показывает практика, люди с удовольствием покупают землю, на которой что-то растет.
- Озеро или река неподалеку также станет плюсом. В особенности, если там есть окультуренный песчаный пляж.
К минусам участка могут относиться неузаконенные постройки. Они могут быть как капитальными, так и временными. Например, если одноэтажный дачный домик без фундамента в свое время не поставили на учет, то при продаже участка важно узнать, как узаконить эту постройку. Для этого следует проконсультироваться с нотариусом и юристом.
Хорошо, если постройка окажется жилым сараем – тогда ее регистрировать не придется. К данной категории относятся домики, соответствующие по характеристикам нежилым постройкам. То есть, если в здании нет фундамента, утепления и электричества, то ее не будут расценивать как полноценный дом. Поэтому и регистрировать ее не придется. При этом, о таком строении следует упомянуть в объявлении, указав, что на участке имеется место, где можно будет переночевать летом. Также следует указать в объявлении, подведены ли к участку коммуникации.
О серьезных недостатках в тексте можно не писать, но и скрывать их при просмотре земли не стоит. Например, если участок находится в болотистой низине, то покупатель об этом рано или поздно узнает.
Также в тексте объявления следует указать следующее:
- адрес участка;
- метраж;
- наличие построек.
Фотографии
Перед фотографированием участка необходимо выкосить сухостой, прополоть сорняки. Из кадра желательно убрать все рабочие инструменты вроде лопат и граблей. На итоговых фотографиях должен быть участок с высаженными деревьями и кустарниками, а также постройки, если они имеются.
На заглавном фото размещаем общий план надела. Так покупатель сможет рассмотреть зеленые насаждения, постройки, парники и прочие объекты. Если на земле стоит дом, то на следующих фото он должен присутствовать крупным планом с разных ракурсов, также нужны фото комнат без бардака и личных вещей хозяев.
Также в объявление следует добавить кадастровый план участка и снимок со спутника на карте с обозначением расположения участка. Так потенциальные покупатели смогут понять, в окружении каких зон находится земельный надел. Особо выигрышно здесь будет смотреться соседство с лесом, озером и близость города. Также можно прикрепить к объявлению живописные фото озера, леса и т. д.
Определяем стоимость
При определении стоимости следует учитывать расценки на аналогичные объекты недвижимости и кадастровую стоимость. В объявлениях принято слегка завышать сумму, оставляя поле для торга.
Следует понимать, что если вы установите чересчур высокую цену, то участком попросту не будут интересоваться. Поэтому, если в первые несколько дней вам вообще не звонят – это повод снизить стоимость. Для начала можно снизить цену на 5-10 тысяч рублей. Если звонков по-прежнему нет, снимите еще столько же. Когда же вам начнут звонить – это признак того, что стоимость установлена верно. Дальше цену можно не снижать, торгуясь только с реальными покупателями, приехавшими на просмотр.
Размещаем объявление
Объявление о продаже земли следует размещать на популярных площадках, таких как «Авито», «Юла» и «Циан». Это бесплатные, проверенные временем ресурсы. Они также предоставляют пользователям платные услуги продвижения, однако использовать их необязательно.
Кроме того, можно разместить объявление о продаже на доске садового товарищества. Однако то, что его кто-то увидит и заинтересуется, является маловероятным.
Убирать объявление не следует до тех пор, пока вы не заключите с потенциальным покупателем договор купли-продажи. Дело в том, что многие, казалось бы, реальные покупатели раздумывают над покупкой месяцами или же находят другой объект в самый последний момент.
Как не следует составлять объявление
Впервые составляя объявление о продаже земельного участка, можно допустить целый ряд ошибок. Они же, в свою очередь, оттянут момент заключения сделки. Ниже мы рассмотрим, как не следует составлять объявление.
Темные, некачественные фото
Продавая участок, важно показать товар лицом. Потенциальные покупатели будут оценивать объект именно по фотографиям. Поэтому, если на титульном фото изображена грунтовка, уходящая за горизонт, то большинство людей даже не откроют такое объявление.
Важно детально сфотографировать все объекты, находящиеся на участке. Причем фото должны быть максимально светлыми и качественными. Темные фотографии, на которых непонятно, что изображено, процесс продажи явно не ускорят.
Отсутствуют фотографии земельного надела
Многие собственники предпочитают не заморачиваться с фотографиями, считая, что достаточно выложит снимок со спутника и технические характеристики участка. Мол, земля везде одинакова, и кому надо – тот купит. Однако на практике потенциальные покупатели выбирают участки с качественными фотографиями и развернутым описанием.
Иногда на фотографиях из объявления можно увидеть инфраструктуру района или же пейзаж, расположенный по соседству. А вот самого участка, при этом, на фото нет. И все потому, что собственнику некогда было ехать или же он отдал ключи риелтору, который попросту поленился что-либо фотографировать.
Это значит, что такое объявление не даст вам информации о текущем состоянии надела. Риелтор вам тоже ничего не расскажет, ведь сам он тоже не выезжал на участок.
Неполное или непонятное описание
Многие продавцы не могут грамотно составить текст объявления. В итоге он оказывается либо перегружен информацией, либо же напротив – после прочтения у покупателя возникает целый ряд вопросов.
Важно писать текст объявления максимально лаконично и емко, избегая ненужных оборотов. Вам следует указать все, что по итогу получит покупатель. Желательно, чтобы после прочтения у него не осталось вопросов, но возникло желание приехать на просмотр.
Например, собственник может указать, что на участке есть вода. Но в данном случае будет неясно, что это означает: наличие центрального водоснабжения, колонки на участке или же колодца. И чтобы не вводить потенциального покупателя в заблуждение, лучше использовать следующую формулировку: «Участок подключен к центральному водоснабжению». В данном случае человек сразу поймет, что вода есть и подается она бесперебойно.
О проведении показов
Перед тем, как показывать участок потенциальным покупателям, необходимо навести на нем порядок. Важно убрать все лишние вещи владельцев, мусор. Хлам не только может оттолкнуть потенциальных покупателей, но и скрывает особенности планировки, места прохождения коммуникаций и прочие важные характеристики недвижимости. При этом сам объект из-за захламления нередко кажется меньше, чем есть на самом деле.
Поэтому опытные риелторы советуют убрать все лишнее перед показом участка. Покупатель должен понимать, что ему не придется вывозить имущество бывшего собственника. Оставить на участке следует лишь мебель, садовый инвентарь, теплицы и прочие вещи, которые достанутся новоявленному владельцу.
Встречу лучше назначать в солнечный день. Как правило, в хорошую погоду земельные наделы производят более положительное впечатление. Кроме того, если пойдет дождь, то показ и вовсе может быть отменен.
Не нужно давать покупателю лишнюю информацию
Основная задача продавца при просмотрах недвижимости – отвечать на вопросы покупателя. Максимум, что вы можете рассказать самостоятельно, касается технических моментов. Например, из какого материала построен дом, как подключать шланг к колонке, как работает оросительная система и т. д.
Не нужно показывать ему каждый угол, сопровождая это длительной историей. Вообще риелторы советуют избегать личных тем и отсылок к собственным воспоминаниям. Например, фразы вроде: «не хотели бы продавать, да деньги нужны» или «как же мы были здесь счастливы», — абсолютно неуместны. Упоминать о предыдущих владельцах следует лишь в тех случаях, когда покупатель сам спрашивает о них.
Также на просмотре следует честно рассказать о недостатках участка. Причем их желательно показать с выгодной стороны. Например, небольшая площадь свидетельствует о том, что землю будет просто обрабатывать, а расположение рядом с кладбищем говорит об отсутствии активной застройки в будущем. Даже расположенное неподалеку болото можно оправдать тем, что оно поглощает углекислый газ, а значит здесь всегда будет легко дышаться.
Как проводится сделка
Если после просмотра покупатель заявляет, что готов купить участок, стороны могут обратиться к нотариусу. Последний назначит дату встречи, в ходе которой проверит все предоставленные бумаги. Если все в порядке, то назначается дата сделки. Как правило, подписание договора осуществляется спустя две недели после первичного визита к нотариусу. В течение этого периода времени нотариус еще раз проверяет документы. Если он найдет в них какие-то несостыковки, сделку перенесут.
Какие документы предоставляются нотариусу
От владельца участка потребуются следующие бумаги:
- паспорт;
- кадастровый план земельного участка;
- свидетельство о праве собственности;
- кадастровый план территории;
- справка об отсутствии задолженности (выданная председателем СНТ);
- техпаспорт.
Покупатель предоставляет следующие бумаги:
- паспорт;
- нотариально заверенное согласие супруги (если гражданин состоит в браке).
Последний документ необходим для того, чтобы впоследствии супруга покупателя не могла оспорить сделку. Ее согласие подтверждает тот факт, что она была в курсе трат мужа и одобрила их.
По закону все приобретенное в браке имущество является общим. Соответственно, при покупке недвижимости свое согласие должны дать оба супруга.
Подписание договора
В день заключения сделки продавец и покупатель должны посетить нотариуса. Тот выдает им готовый договор купли-продажи. После изучения этого документа, его следует подписать. Также нотариус должен составить акт передачи права собственности, на котором участники должны будут поставить свои подписи.
С собой продавец берет ключи от калитки и построек, расположенных на участке. Покупатель приносит деньги. Нотариус проверяет их на подлинность и прячет в сейф до момента передачи ключей от участка.
После того, как договор купли-продажи будет подписан, продавец получает от нотариуса свидетельство о передаче прав собственности. Покупатель же получает следующие бумаги:
- кадастровый план участка;
- выписку из ЕГРН;
- межевой план;
- технический паспорт;
- свидетельство о праве владения.
Отдав покупателю ключи от участка, продавец получает деньги от нотариуса.
Несколько слов о расходах
Оформление сделки с куплей-продажей земли через нотариуса позволит вам существенно сэкономить. Окончательная стоимость услуг зависит от ряда факторов, таких как тип участка, расценки конкретного нотариуса, сложность сделки и т. д. Например, при продаже небольшого участка площадью 4-6 соток, придется заплатить чуть более 10 тысяч рублей. Как правило, оформление всех документов оплачивает покупатель.
Подводя итоги
Из всего вышесказанного можно сделать несколько выводов:
- Перед тем, как составлять объявление о продаже участка, необходимо собрать все бумаги, необходимые для сделки. Пакет документов зависит от региона. Чтобы узнать, какие бумаги нужны в вашем случае, обратитесь к нотариусу.
- Важно выполнить предпродажную подготовку участка. Речь идет об уборке сорняков, сухостоя и мусора. На участке должны остаться лишь те вещи, которые вы готовы отдать покупателю.
- Существенно облегчат продажу качественные фото участка. Сфотографировать нужно объекты, расположенные на земле, инфраструктуру, а также сделать несколько общих планов. Чтобы показать расположение участка, прикрепите к объявлению его фотографию со спутника.
- Перед тем, как показывать участок, следует решить, будете ли вы что-то уступать потенциальному покупателю, и сколько. Возможность торга можно указать в объявлении или же принимать такие решения при встрече с покупателем.
- Не следует предоставлять покупателю лишнюю информацию (ни в объявлении, ни при личной встрече). В объявлении важно кратко расписать основные моменты, касающиеся надела. В ходе просмотра просто отвечайте на вопросы потенциального покупателя, не рассказывая ему истории из своей жизни.
- Составляя объявление, разбейте текст на абзацы и пункты – так он будет легче восприниматься. Здесь же нужно будет написать, что именно остается на участке, указать, в каком состоянии находятся постройки, какие деревья и растения высажены. Серьезные минусы земельного надела лучше не скрывать. Постарайтесь преподнести их с положительной стороны.
- Не следует удалять объявление о продаже участка до тех пор, пока вы не подпишете договор с потенциальным покупателем. Также не нужно отказывать другим покупателям, если вы уже нашли человека, желающего заключить сделку. Следует понимать, что он может в последний момент передумать.