Бесплатная горячая линия по всей России

ИП продает квартиру: какой налог нужно заплатить

Статус ИП позволяет гражданину вести различные виды деятельности, в том числе, и сдавать квартиру в аренду физлицам. При этом можно применять УСН, платя налог в размере 6% от получаемого дохода. Ниже мы рассмотрим, какой налог должен будет заплатить ИП, если он захочет продать квартиру, которую ранее сдавал.

Общие положения

Продавая квартиру, гражданин может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, уменьшив тем самым сумму НДФЛ. Можно и вовсе не платить налог, если сумма продажи оказалась меньше суммы покупки. Однако данные нормы касаются исключительно плательщиков НДФЛ.

Другое дело, если гражданин сдает квартиру в аренду как предприниматель, отчисляя налоги не по НДФЛ, а по УСН. В таком случае на ИП не будут распространяться нормы о налоге на доходы физических лиц. Соответственно, ему придется заплатить 6% со всего дохода, полученного от продажи жилья.

Как предпринимателю на УСН платить налог при продаже квартиры

Итак, ИП сдавал квартиру, платя налоги по упрощенке. По общим правилам, упрощенцы с объектом «Доходы» должны учитывать при расчете налога следующие нюансы:

  1. Доходы от работ, услуг, продажи товаров и имущественных прав.
  2. Внереализационные доходы, то есть, те деньги, которые поступают из других источников дохода. Это может быть и кэшбэк по расчетному счету.

Если человек использовал жилье в предпринимательской деятельности, платя налоги по УСН, то при продаже квартиры он должен будет заплатить этот же налог. По мнению Минфина, он не сможет воспользоваться ни освобождением от налога, ни НДФЛ-вычетами.

Аналогичную позицию занимают и суды. Так, известна история, когда ИП продал личную недвижимость, получив от налоговой «счет» на 720 тысяч рублей. Возмущенный предприниматель обратился в суд и выиграл дело. Однако налоговая подала на апелляцию, и во всех последующих инстанциях, включая и Верховный суд РФ, мужчина проиграл.

Таким образом, если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, то при ее продаже ИП должен будет уплатить налог в размере 6%.

Что будет, если закрыть ИП

Допустим, предприниматель решил повременить с продажей квартиры. Тогда к моменту реализации жилья в его жизни могут произойти следующие изменения:

  1. Человек прекращает предпринимательскую деятельность, снимаясь с регистрации в качестве ИП.
  2. Предприниматель подает заявление в ИФНС об исключении кода ОКВЭД 68.20.1, чтобы далее сдавать квартиру как физлицо, платя 13% НДФЛ с получаемых средств.

Таким образом, продавая жилье, гражданин будет считаться плательщиком налога не по УСН, а по НДФЛ. Необходимость уплаты налога в данном случае будет зависеть от того, насколько долго гражданин являлся собственником жилья.

Если истек минимальный срок владения, то можно смело продавать квартиру, ничего не отчисляя государству. По умолчанию минимальный срок владения жилой недвижимостью составляет пять лет. Тем не менее, в ряде случаев собственник жилья освобождается от уплаты налога после трех лет владения. Подобное возможно в таких случаях:

  • квартира перешла по наследству;
  • жилье было получено в собственность в результате приватизации;
  • недвижимость была получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • квартира перешла к гражданину по договору дарения от близкого родственника или члена семьи;
  • на момент продажи квартира являлась единственным жильем гражданина (этот статус сохраняется и в том случае, если второе жилье было куплено в течение трех месяцев до продажи старой квартиры).

Еще одно основание для освобождения от НДФЛ появилось в 2021 году. Оно срабатывает в том случае, если в семье как минимум двое детей, а новое жилье было куплено после продажи старого до 30 апреля следующего года.

Чтобы получить освобождение от уплаты НДФЛ, необходимо одновременное соблюдение пяти условий:

  1. Налогоплательщик является родителем как минимум двоих несовершеннолетних детей (могут учитываться дети до 24 лет, проходящие очное обучение). Ребенок может быть как родным, так и усыновленным.
  2. Семья приобрела новую недвижимость в том же году, когда была продана старая квартира или же не позднее 30 апреля следующего года. При мене или купле-продаже обязательным условием является регистрация права собственности. Если речь идет о ДДУ, то за квартиру должно быть полностью заплачено без учета доплат за квадратные метры.
  3. Кадастровая стоимость или общая площадь новой квартиры превышает аналогичные параметры предыдущей. При этом будут учитываться совокупные доли членов семьи.
  4. К моменту продажи самому налогоплательщику или же членам его семьи не принадлежит более 50% другого жилья, которое превышает по площади приобретаемое.
  5. Кадастровая стоимость проданной квартиры составляет менее 50 миллионов рублей.

Допустим, продав однокомнатную квартиру, семья должна заплатить НДФЛ в размере 91 тысячи рублей. Однако она купила двухкомнатное жилье в том же году, а потому получила освобождение от уплаты налога.

Минимальный срок владения учитывается и в тех ситуациях, когда жилье сначала сдавалось в аренду, а затем его решили продать.

Некоторые предприниматели решают схитрить: непосредственно перед продажей квартиры они прекращают деятельность ИП или же убирают код ОКВЭД. При этом они рассчитывают на то, что налоговая не заметит подвоха, и им не придется платить 6-процентный налог. Однако провести сотрудников ФНС не удастся.

Чтобы у налоговиков не возникло подозрений, не следует выставлять квартиру на торги сразу же после отказа от статуса ИП или кода ОКВЭД. В данном случае, чем большим будет срок между днем отказа и датой продажи жилья, тем лучше.

Что делать, если минимальный срок владения не истек

Если продаваемая квартира находится в собственности менее трех или пяти лет, то уменьшить НДФЛ можно следующими способами:

  1. На сумму имущественного налогового вычета. Он равен продажи жилья (максимум – 1 миллион рублей). Таким образом, если квартира была продана за 1,7 миллиона, то платить налог придется только с 700 тысяч рублей.
  2. Разница между доходом от продажи жилья и расходами на ее приобретение. В данном случае у продавца должны быть бумаги, подтверждающие стоимость квартиры при ее покупке.

Если гражданин сдавал жилье в статусе ИП, то он не сможет воспользоваться ни одним из вышеописанных способов. Дело в том, что применить схему «доходы минус расходы» можно лишь в тех случаях, когда квартира не использовалась для ведения предпринимательской деятельности.

Таким образом, предприниматель не сможет снизить стоимость продаваемого жилья, если решит реализовать его раньше срока. Кроме того, если он откажется от статуса ИП или от кода ОКВЭД, то ему придется платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. В этом случае куда более выгодным будет 6% УСН.

Выводы

Если квартиру продает индивидуальный предприниматель, работающий на упрощенке, то ему придется заплатить налог в размере 6% от вырученной суммы. Если перед продажей квартиры гражданин откажется от статуса ИП или кода ОКВЭД, он должен будет платить НДФЛ в размере 13%. При этом воспользоваться схемой «доходы минус расходы» или вычетом в размере 1 миллиона рублей не удастся.

Платить налог не понадобится, если истек минимальный срок владения жильем. То же самое касается ситуаций, когда новое жилье приобретается взамен старого семьей с двумя детьми.

Не следует отказываться от статуса ИП или кода ОКВЭД перед самой продажей жилья. Это может вызвать подозрения у налоговиков. Соответственно, они могут доначислить налог по упрощенке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen: