Бесплатная горячая линия по всей России

Задаток при покупке жилья: что это, сколько давать, как оформить

Задаток является неотъемлемой частью сделок по купле-продаже недвижимости. Если покупатель готов приобрести конкретный объект, он передает продавцу часть суммы, тем самым подтверждая серьезность своих намерений. Принимая деньги, собственник жилья, в свою очередь подтверждает готовность продать его покупателю. Он снимает квартиру с торгов и начинает заниматься подготовкой документов.

Таким образом, передача задатка – это возможность зафиксировать основные условия сделки. В этом случае у сторон появляются взаимные обязательства, касающиеся заключения сделки в срок. Если же подписание договора будет сорвано по вине одного из участников, он потеряет деньги.

Задаток: что это

Задатком называют сумму, которую покупатель передает продавцу в качестве доказательства того, что он собирается приобрести жилье. Для владельца недвижимости это гарантия того, что покупатель действительно заинтересован в сделке. Задаток можно использовать для оформления справок, погашения долгов по коммуналке, получения выписки из ЕГРН и т. д.

Следует понимать, что покупатель не обязан передавать деньги до сделки, внося задаток. Однако в таком случае и продавцу не требуется прекращать поиск покупателей. Соответственно, он может продать квартиру в любой момент тому, кто предложит наиболее выгодные условия.

Механизм работы задатка

По закону задаток является финансовым обязательством одной из сторон заключить сделку. Оно действует в том случае, если участники заключили предварительный договор купли-продажи, указав в нем условия перехода жилья к новому собственнику. Например, в ПДКП прописывается дата заключения основной сделки, ее стоимость. Эти условия нельзя будет изменить в одностороннем порядке.

Задаток засчитывается в сумму оплаты, указанную в соглашении. То есть, при подписании основного договора, покупатель должен будет выплатить продавцу остаток суммы.

Если же покупатель нарушает условия договора, то задаток остается у продавца. Если сделка срывается по вине последнего, от отдает второй стороне задаток в двойном размере.

Задаток, аванс, обеспечительный платеж: в чем отличия

Существует несколько способов зафиксировать намерение выйти на сделку. Каждый из них имеет свои особенности, подробнее о которых мы поговорим ниже.

Аванс

Речь идет о предоплате, вносимой покупателем. Ключевое отличие аванса от задатка заключается в том, что он всегда возвращается покупателю в случае срыва сделки. При этом стороны расходятся без обязательств возмещения убытков.

При передаче аванса обычно составляется отдельное соглашение. Также в предварительном договоре купли-продажи можно прописать отдельный пункт, касающийся передачи средств. Сам факт внесения аванса подтверждается двумя способами:

  • распиской;
  • платежкой, подтверждающей зачисление денег на счет.

Следует заметить, что аванс в первую очередь выгоден для покупателя. В этом случае он может продемонстрировать свою платежеспособность, не рискуя при этом потерять деньги. Однако и получить какие-либо гарантии от продавца в данном случае не удастся. Владелец квартиры вполне может заключить сделку с другим покупателем, который предложит ему большую сумму. В таком случае он просто возвращает аванс.

Обеспечительный платеж

Это сумма, которую не засчитывают в стоимость покупки. Она выплачивается для покрытия возможных убытков и неустойки по договору, возникающей в случае срыва сделки. Например, таким образом можно компенсировать затраты на узаконивание перепланировки. При отсутствии убытков или неустойки, обеспечительный платеж возвращается.

Допустим, стороны договорились об обеспечительном платеже в размере 5000 рублей. Эту сумму передает продавцу покупатель. В случае срыва сделки, продавец оставит эти деньги себе. Таким образом, он получает компенсацию за то, что выехал из продаваемой квартиры и вывез всю мебель, временно сняв жилье.

В некоторых случаях средства, передаваемые покупателем продавцу, называют депозитом или залогом. Однако это неверно в юридическом плане, поскольку в данном случае речь идет именно о задатке или авансе.

О рисках при передаче задатка

Если покупатель и продавец являются добросовестными гражданами, то они предупреждают друг друга о вероятных рисках до момента передачи задатка. Сделка может сорваться по целому ряду причин:

  1. Покупатель рассчитывал на ипотеку, но в последний момент ее не одобрили. Аналогичная ситуация может произойти и с государственными выплатами, которые попросту не выдадут к нужному сроку.
  2. Среди владельцев жилья есть несовершеннолетние, а опека запретила продажу.
  3. Продавцу не удалось выписать всех жильцов до сделки.
  4. Продавец не смог снять обременение до подписания договора купли-продажи. Подобное происходит, если жилье находится под арестом или в залоге у банка.
  5. Продавцу не удалось узаконить перепланировку.
  6. Владелец жилья утаил от покупателя, что жилье находится под арестом или обременением.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, подобные сценарии желательно предусмотреть в договоре, указав, что произойдет с задатком в каждом случае.

Передача задатка: алгоритм действий

При передаче задатка рекомендуется следовать такому алгоритму:

  1. Проверяем документы продавца на квартиру. Это необходимо для снижения ряда рисков.
  2. Составляем предварительный договор купли-продажи. В нем нужно прописать не только ключевые условия будущей сделки, но и предусмотреть пункт о задатке.
  3. Передаем задаток. Чаще всего оплата производится наличными под расписку.
  4. Готовимся к сделке. Следует сделать все необходимое для заключения договора купли-продажи в установленный срок. От продавца может требоваться следующее: сбор технических и правоустанавливающих документов на жилье, выписка жильцов из квартиры, получение согласия органов опеки и супруга, узаконивание перепланировки, оплата коммуналки, снятие обременений. У покупателя могут быть следующие задачи: получение супружеского согласия на покупку, получение ипотеки, средств государственной поддержки и т. д.
  5. Заключаем договор купли-продажи. Если участникам сделки не удается подписать соглашение до оговоренной даты, срок действия предварительного договора продлевается дополнительным соглашением.

Как определить размер задатка

Сумму задатка определяют участники договора. Как правило, она составляет 50-100 тысяч рублей. Для сделок с недвижимостью это небольшая сумма, но ее жалко потерять, что добавляет сторонам ответственности.

В некоторых случаях продавец не требует, чтобы покупатель выплачивал задаток. Ему достаточно, чтобы тот подтвердил свою платежеспособность. Сделать это можно, предоставив документ из банка, с которым был заключен ипотечный договор.

Как оформить задаток

В соответствии с действующим законодательством, соглашение о задатке заключается в письменном виде. На данный момент форма такого соглашения не утверждена, поэтому многое зависит от практики оформления документов отдельно взятым риелтором или юристом.

Существует три способа оформления соглашения о задатке:

  1. В качестве пункта предварительного договора. Этот вариант является наиболее простым. К тому же, он позволяет не допустить путаницы в документах.
  2. Отдельным документом. В таком случае к предварительному договору составляется приложение, в котором и прописываются все условия передачи задатка.
  3. Оформляется только соглашение о задатке. В этом документе можно прописать все условия предварительного договора. Этот вариант считается наиболее сложным. Если в результате дело дойдет до суда, то задаток могут признать авансом.

О составлении предварительного договора купли-продажи

Предварительный ДКП составляется в ситуациях, когда стороны не могут заключить сделку сразу, но желают документально закрепить ее условия. Большинство риелторов работают с предварительным договором купли-продажи. В нем они прописывают пункт о задатке.

В подобных ситуациях стороны получают обязанность выйти на сделку на тех условиях, которые указаны в соглашении.

Что следует указывать в предварительном договоре купли-продажи

Основной задачей предварительного договора купли-продажи является определение условий сделки. В этом документе должна быть указана следующая информация:

  1. Предмет договора. Речь идет о жилье такой-то площади, расположенному по такому-то адресу. Эти данные нужно указать в договоре.
  2. Стоимость квартиры. Эта сумма не подлежит изменению в дальнейшем.
  3. Порядок расчетов между сторонами.
  4. Дата, до которой нужно заключить основное соглашение.

По общим правилам предварительный договор заключается по тем же правилам, что и основной. Если речь идет о продаже долей, то нотариальное удостоверение сделки обязательно. Если же квартира принадлежит одному собственнику, то договор можно заключить в простой письменной форме с подписями всех участников.

Окончание действия договора

Подобное может произойти в двух случаях:

  1. Стороны не смогли выйти на сделку до указанной в ПДКП даты. При этом ни от одной из сторон не поступило предложение о заключении сделки.
  2. Покупатель и продавец заключили основной договор в соответствии с условиями, указанными в предварительном соглашении. В этом случае задаток будет засчитан в счет платы за объект недвижимости.

Что такое предложение о заключении сделки

Данный договор продлевает срок действия предварительного соглашения. Например, подходит срок заключения основного ДКП, но покупатель уклоняется от сделки. В таком случае продавец может направить ему уведомление с предложением заключить договор до определенной даты.

Такое предложение лучше всего оформлять письменно. Это станет подтверждением того факта, что сторона, направившая предложение, не виновата в срыве сделки. Уведомление отправляется телеграммой, заказным письмом с уведомлением о вручении или же по электронной почте. К нему прикладывают проект договора для подписания.

Допускается и устная форма предложения. Однако доказать свою невиновность в срыве сделки в данном случае будет сложнее. Как правило, для этого придется обращаться в суд.

Особенности расторжения договора о задатке

Такое соглашение может быть расторгнуто тремя способами:

  1. По соглашению сторон. В данном случае стороны подписывают соглашение о расторжении. Чаще всего задаток возвращается покупателю без каких-либо неустоек.
  2. По решению суда. Если участники сделки не могут договориться, то один из них может обратиться в суд.
  3. В одностороннем порядке. В этом случае одна из сторон отправляет второй уведомление об отказе от договора. Делается это способом, указанным в предварительном договоре. Как правило, уведомление вручается лично под подпись или же отправляется заказным письмом.

Как составить расписку

Чтобы подтвердить факт передачи денег, продавец должен написать от руки расписку, передав ее покупателю. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариальной заверки. Расписку рекомендуется писать только после фактической передачи денег. Иначе человек рискует и вовсе не получить задатка.

Например, чтобы получить ипотеку, покупателю требовалось подтверждение внесения задатка. Он попросил продавца написать формальную расписку. Тот согласился, надеясь на честность второй стороны.

В итоге при заключении договора купли-продажи покупатель передал продавцу сумму с учетом задатка (то есть, на 100 тысяч меньше, чем требовалось). В итоге продавец обратился в суд, но выиграть дело не смог. Судья посчитал, что поскольку у покупателя имеется расписка, то задаток был внесен. Показания же продавца голословны.

Важно понимать, что расписка – это такой же документ, как и договор купли-продажи. Она не является формальностью, а подтверждает факт передачи средств. Рассчитывая на честность второго участника сделки, вы можете потерять деньги. Поэтому каждый этап купли-продажи недвижимости должен быть закреплен на бумаге.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen: