Как правильно поступить, чтобы выселить жильцов из сдаваемой квартиры?

Если вы сдаете жилое помещение в аренду, есть риск столкнуться с недобросовестностью квартирантов. Конечно, при возникновении проблем самым разумным решением будет выселение нерадивых арендаторов, но вот как это сделать? Расскажем в статье, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры, а также с какими нюансами и сложностями можно при этом столкнуться.

Основания для выселения квартирантов

Инициатором расторжения может выступать как арендатор, так и собственник. Если соглашения достичь не удалось, заинтересованная сторона обращается в суд. Тогда отношения будут прекращены по решению суда.

Расторгнуть арендные отношения можно только по основаниям, предусмотренным гражданским законодательствам. Когда собственник изъявляет желание выселить жильцов, не дожидаясь окончания срока договоренностей, основаниями для этого могут стать:

1. Использование жилого помещения не по назначению (например, если в квартире по факту никто не живет, а помещение используется для склада).
2. Действия арендатора ухудшают состояние помещения.
3. Поведение арендатора или членов его семьи доставляет беспокойство соседям.
4. Арендатор не платит за проживание более двух отчетных периодов подряд.
5. Жилое помещение находится в аварийном состоянии и это представляет угрозу жизни или здоровью арендатора.

При заключении договора стороны могут определить дополнительные основания для прекращения отношений. Законом не запрещается самостоятельно определять условия договора аренды.

Однако выселение квартирантов может оказаться не такой простой задачей. Собственник может обезопасить себя, если воспользуется следующими советами:

1. Прежде чем вселять кого-то на свою жилплощадь, необходимо проверить паспорта потенциальных арендаторов, а лучше выписать личные данные или взять копию документов.
2. Рекомендуется не вселять арендаторов без договора. В этом документе можно прописать все условия проживания и расторжения, что значительно упростит жизнь при возникновении спорных ситуаций.
3. Лучше всего уточнить место работы и уровень дохода будущих жильцов. Такие вопросы могут показаться неэтичными, но без удостоверения в платежеспособности арендатора не стоит иметь с ним дела.
4. Не нужно торопиться с оформлением временной регистрации. Это может усложнить процесс выселения, если такая ситуация возникнет. Регистрация квартиранта – право собственника, а не обязанность.
5. Если планируется заселение квартирантов с детьми, необходимо удостовериться, что дети зарегистрированы в этом же населенном пункте. Иначе при выселении могут возникнуть трудности.

Эти несложные рекомендации помогут избежать возможных проблем в будущем. А теперь рассмотрим, как выселить квартирантов из своей жилплощади в зависимости от ситуации.

Как выселить квартирантов без договора?

Гражданским законодательством предусмотрено обязательное заключение договора найма жилого помещения в письменной форме. Если договора нет, наймодателю будет сложно подтвердить, что арендные отношения действительно существуют.

Доказательством их наличия могут послужить расписки, аудио- или видеозаписи, личная переписка. Если судом будет признано, что арендные отношения существуют, в дальнейшем выселение квартирантов без договора не составит труда.

Когда никаких доказательств наличия договоренности о возмездном пользовании жилым помещением нет, в выселении жильцов помогут кардинальные меры – вызов полиции на основании проживания в квартире или комнате посторонних лиц. Однако в этом случае взыскать сумму ущерба (если он был нанесен) и арендную плату не удастся.

Вообще, выселить квартирантов без договора гораздо проще, чем при его наличии. Отсутствие этого документа говорит о том, что у гражданина, занявшего жилое помещение и проживающего в нем, никаких прав на такие действия не было.

Если арендаторы не желают освобождать квартиру в добровольном порядке, то есть два способа решения вопроса:

1. Заменить замки у входной двери.
2. Привлечь к процедуре выселения полицию и свидетелей среди соседей.

Чтобы замена замков была сделана на полностью законных основаниях, необходимо уведомить об этом квартирантов заблаговременно. Желательно также привлечь участкового. Собственник квартиры имеет право даже вынести вещи квартирантов на лестничную площадку. Он не обязан контролировать их сохранность, так как документально арендные отношения никак не оформлены.

Во втором случае собственнику необходимо попросить квартирантов освободить помещение в присутствии вышеперечисленных лиц.

Учтите, что полиция не занимается выселением. Их полномочия ограничиваются контролем над правопорядком при решении гражданско-правовых вопросов.

Выселение арендатора из квартиры, если договор есть

То, как будет происходить процесс выселения квартирантов напрямую зависит от того, закончился срок действия договора аренды или нет. Арендаторы теряют право занимать жилплощадь, если сроки договора вышли. Это означает, что собственник может использовать порядок тождественный случаю, когда договор не заключался.

Если срок действия договора еще не истек, у собственника должна быть веская причина для выселения квартирантов из своей квартиры. Возможные основания для расторжения были прописаны выше.

Российское законодательство в большей степени встает на защиту квартиросъемщиков. Так, например, у арендатора есть право преимущественного найма жилья. Оно означает, что в течение года после окончания срока действия договора аренды собственник не сможет сдать помещение другому лицу, если предыдущий арендатор четко изъявляет желание продлить договор.

Процесс выселения усложняет существенная оговорка в ст.687 ГК РФ. Согласно закону, при появлении претензий собственник должен дать арендатору возможность реабилитироваться и исправить ситуацию в разумные сроки.

Собственнику, чаще всего, приходится обращаться в суд. Чтобы закон был на стороне арендодателя, ему необходимо направить квартирантам письменное уведомление о необходимости устранения нарушений условий договора. В уведомлении также прописывается, что в противном случае собственник вынужден выселить квартирантов.

Факт получения уведомления арендатором должен быть четко зафиксирован. На документе проставляется подпись квартиранта и дата ознакомления. Есть три варианта донесения до арендаторов сути уведомления:

1. Личное вручение документа и фиксация получения информации посредством собственноручной подписи квартиранта с указанием даты получения.
2. Если квартирант отказывается от подписи, необходимо привлечь двух свидетелей и зачитать текст уведомления жильцам вслух. В документе делается отметка, и проставляются подписи свидетелей.
3. Отправка документа почтой на адрес фактического проживания заказным письмом с описью вложений и требованием уведомления о получении. Обязательно нужно сохранить квитанцию.

Неважно, каким способом арендодатель направит уведомление. Главное – обеспечить доказательство принятия всевозможных мер и следования букве закона для суда.

Может ли помочь полиция?

Не в компетенции полиции выселить квартирантов, но они могут зафиксировать:

• агрессию или разрушительные действия со стороны арендаторов;
• неправомерное или нецелевое использование помещения;
• факт проживания арендаторов по данному адресу.

Если квартиранты препятствуют попаданию собственника в квартиру, к примеру, сменили замки, то присутствие полицейских при вскрытии двери также не помешает. При этом необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (свидетельство или выписку из ЕГРН).

Как выселить квартирантов через суд?

Если конфликт не удается решить мирным путем, придется привлечь судебные органы. В этом случае составляется иск, к которому прилагаются все документы, подтверждающие ситуацию, изложенную в заявлении.

В обращении к суду также стоит заявить требование возмещения судебных расходов арендатором. Все выплаты должны быть подтверждены документально.

Если суд постановил, что арендаторы обязаны освободить занимаемое помещение, но они игнорируют такое решение, собственнику необходимо направить исполнительный лист в службу судебных приставов.

Исковое заявление о выселении арендатора

Иск подается в отделение суда по месту нахождения арендованной жилплощади. В заявлении указываются следующие данные:

• ФИО арендатора и адрес постоянной регистрации;
• информацию о договоре аренды;
• основания для выселения;
• требование к суду (принудительное выселение, расторжение договора, взыскание задолженности и неустойки).

К исковому заявлению прилагаются следующие документы:

• квитанция об оплате госпошлины (300 рублей);
• правоустанавливающий документ (копию договора купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельства о наследовании и т.п.);
• правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН);
• выписка из домовой книги или домовая книга, если арендаторы заняли частный дом;
• письменные доказательства обоснованности требований (свидетельские показания, уведомление о выселении и т.д.).

Срок исковой давности по таким делам равен трем годам.

Рекомендуем обратиться для составления иска к профессиональному юристу. Специалист поможет грамотно изложить все факты, что снизит риск получить отказ в выселении.

Как выселить квартирантов с детьми?

Наличие у квартирантов детей может усложнить процесс выселения и расторжения договора аренды. Несовершеннолетние граждане защищены законодательно, поэтому любые действия, нарушающие их права, могут окончиться плачевно для собственника.

Если договор аренды не был оформлен, то наличие детей никак не повлияет на выселение. Все будет зависеть только от арендодателя.

Однако при судебном разбирательстве тот факт, что у арендатора есть дети, может стать смягчающим обстоятельством и решения в пользу собственника не будет.

Можно ли выселить квартирантов зимой?

Если договора аренды нет, то выселить квартирантов можно в любое время года. Однако все усложняется, если отношения оформлены документально.

При наличии на то оснований, собственник имеет право выселить жильцов зимой, даже если договор есть. Однако большинство случаев расторжения договора и последующего выселения происходит по решению суда.

Зима может стать обстоятельством, при котором квартирант защитит свое право на проживание. Особенно, если арендатор регулярно выполнял условия договора.

При возникновении вопросов проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному и гражданскому законодательству. Квалифицированная помощь при выселении квартирантов не повредит.