Бесплатная горячая линия по всей России

Сдача квартиры в аренду: обзор всех нюансов

Говоря о пассивном доходе, люди нередко подразумевают сдачу квартир. И действительно, если вы найдете хороших, честных арендаторов, то жилье будет приносить вам стабильный доход, практически не требуя временных затрат. Но это возможно лишь при идеальном стечении обстоятельств, ведь если квартиранты регулярно пьянствуют и периодически топят соседей снизу, то вместо пассивного дохода вы можете получить проблемы и непредвиденные расходы. К тому же, арендаторы могут испортить мебель, поломать бытовую технику и съехать, не заплатив, еще и прихватив с собой все, что плохо лежит.

Но если риски вас не пугают, и вы имеете свободную квартиру, то сдавать ее можно и нужно. О том, как избежать проблем и выручить от аренды максимальную выгоду, мы поговорим ниже.

Содержание

Выгодно ли сдавать жилье

При появлении свободного капитала, многие россияне рассматривают покупку жилой недвижимости в качестве вложения средств. Всем известно, что с каждым годом квартиры дорожают, защищая ваши сбережения от инфляции. Кроме того, жилье можно сдать в аренду, получая 5-8% годовых.

Но одно дело, если квартира досталась вам по наследству, и совершенно другое, когда вы приобретаете ее на свои кровные. Поэтому, в первую очередь следует разобраться, настолько ли выгодно покупать жилье для последующей сдачи.

Если проанализировать динамику цен за последние 20 лет, то можно увидеть, что стоимость жилья в российских новостройках постоянно повышается. Например, в течение этого времени стоимость м2 жилой площади в Москве выросла с 19 до 220 тысяч рублей. Немалый рост цен на жилую недвижимость произошел и в последние три года. Еще в 2019 году средняя стоимость квадратного метра жилья составляла около 180 тысяч рублей.

Учитывая все вышесказанное, можно подумать, что квартира является хорошим вложением средств. Однако здесь нужно принять во внимание еще и девальвацию рубля. Если проследить динамику цен в долларах, то картина будет менее положительной. Так, если в 2008 году средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках Москвы составляла порядка 6 тысяч долларов, то в 2021 году она снизилась вдвое. Соответственно, покупка квартиры в РФ в последние 15 лет – это дело убыточное с точки зрения долларовой доходности. И подобные убытки едва ли можно покрыть посредством аренды.

Реалии таковы, что процесс обесценивания рубля происходит быстрее роста цен на жилье. Поэтому опытные инвесторы стараются держать 50-60% своего капитала в активах и валютах развитых государств. Речь идет о покупке тех же акций иностранных компаний или еврооблигаций. Подобные действия позволяют несколько нивелировать рублевую девальвацию.

Оценка доходов от сдачи в долгосрочной перспективе

На данный момент ситуация на российском рынке недвижимости сложилась следующим образом: наблюдается активный рост стоимости жилья, а вот расценки на аренду удерживаются на одном уровне.

Например, возьмем двухкомнатную квартиру, стоимость которой еще пару лет назад составляла 6 миллионов рублей. Купив такое жилье, вы могли сдавать его за 30 тысяч рублей. Сегодня же аналогичная квартира будет стоить уже 10-11 миллионов, но сдаваться она будет за прежнюю сумму. Вы, конечно, можете установить цену в 50 тысяч, но ждать арендатора придется долго.

При этом резко упала и доходность от таких инвестиций. Если ранее она составляла 5% годовых, то сейчас колеблется в районе 3%. При покупке жилья за 6 миллионов и сдаче его в аренду за 30 тысяч в месяц, срок окупаемости вложений составлял 20 лет. Но если квартира стоит 11 миллионов, то окупить ее удастся лишь на 38 год сдачи в аренду. В подобные расчеты уже включены затраты на замену бытовой техники, ремонт, амортизацию квартиры, а также ее простой, если арендатор решил съехать, а быстро найти нового не удалось.

Также в подобные издержки включается и НДФЛ с дохода, полученного от сдачи жилья, и налог на имущество.

Стоит ли рассматривать покупку жилья в качестве инвестиций

Естественно, если квартира сдается и приносит какие-то деньги – это уже хорошо. Однако доходность в рублях в районе 3% годовых – это крайне малый показатель с точки зрения инвестирования. Это в два раза меньше ставки по банковским депозитам, размер которой составляет порядка 6%.

Если же вы рассчитали, что квартира будет приносить вам более 5% годовых, то такой вариант однозначно следует рассматривать. Однако учитывайте чистый доход, из которого вычтены затраты на ремонт жилья, покупку мебели, техники и т. д.

Если доходность будет менее 5%, то следует быть готовым к тому, что ваши вложения будут окупаться в течение десятилетий. При подсчете в долларах они могут и вовсе никогда не отбиться.

Если квартира досталась по наследству

Важно понимать, что сдача квартиры в аренду – это, в большинстве случаев, не пассивный доход. То есть, здесь не будет так, как с покупкой облигаций, когда вы вложили деньги и больше ничего не делаете. Сдачу жилья можно сравнить с бизнесом, причем требующим существенных временных затрат. Да, вам может повезти, и вы потратите минимум времени на подготовку и сдачу жилья. Но даже в этом случае могут возникать промежуточные проблемы, которые нужно будет решать по мере поступления.

Лучший вариант заработка на недвижимости – это когда вы получили квартиру по наследству. То есть, вы не вкладывали в само жилье ни копейки, а потратились только на косметический ремонт, покупку бытовой техники и мебели.

Например, мужчина получил по наследству двухкомнатную квартиру в хрущевке, площадью 48 м2. На ремонт он потратил порядка 90 тысяч рублей. На всем приходилось экономить, потому что-то делал сам, а для каких-то работ нанимал бюджетных строителей. И сотрудничество с последними также может доставить немало хлопот. Например, они могут пить, срывать сроки, сдавая работы ненадлежащего качества. Поэтому чрезмерная экономия на ремонте может вылезти вам боком.

Поначалу в квартире можно оставить старую мебель (хотя бы частично), осуществляя ее замену по мере сдачи. Подобное обновление будет происходить полностью за счет владельца жилья. В интернете можно натолкнуться на истории о том, как арендаторы снимали квартиру на длительный срок, самостоятельно делая в ней ремонт, а также покупая мебель, которую впоследствии оставляли собственнику жилплощади. В действительности же от квартирантов можно дождаться лишь внезапных убытков.

Стоит ли делать качественный ремонт в старой квартире

Если жилье расположено в старом доме, то лучше ограничиться косметическим ремонтом. Многие собственники, имея лишние деньги, хотят подойти к данному вопросу капитально, выровняв стены, постелив качественные напольные покрытия, установив новую дорогую мебель и технику. Однако такие вложения однозначно не отобьются при продаже жилья. К тому же, существенно повысить стоимость аренды в сравнении с косметическим ремонтом также не удастся.

Много ли времени занимает сдача жилья в аренду

Хотя сдачу квартиры в аренду и не назовешь пассивным доходом в чистом виде, временных затрат здесь может быть сравнительно немного. Но это лишь при условии, чтобы подготовили жилье к сдаче. Дальше остается лишь разместить объявление о сдаче недвижимости в аренду на сайте или же обратиться к риелтору.

Когда жильцы въедут, то собственнику недвижимости нужно будет раз в месяц наведываться в квартиру, чтобы получать оплату (или же принимать деньги на карту). Также иногда приходится проводить мелкие ремонтные работы, общаться с соседями и реагировать на потребности арендаторов (если те возникают).

Многое здесь зависит от квартирантов. Одни арендаторы не беспокоят собственников по пустякам, в то время как другие могут задавать им те вопросы, которые напрямую от них не зависят. Например, некоторые квартиранты жалуются на то, что в подъезде плохо убирают или же тротуарные дорожки не чистят в зимний период.

Также часть времени придется тратить на заполнение дневников доходности по квартире. Каждый собственник сам решает для себя, вести ли ему такую отчетность. Однако она поможет вам подытожить доходы и расходы.

Кто может сдавать квартиру

Являясь законным собственником жилья, вы можете распоряжаться им по своему усмотрению. Например, владелец квартиры может сдать ее, продать, обменять, подарить или передать по наследству. Однако бывают ситуации, когда все не столь очевидно. О них мы и поговорим ниже.

Если квартира в ипотеке

Многие граждане РФ берут жилье в ипотеку, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду. В этом случае арендные платежи помогают постепенно погасить обязательства перед банком.

Если квартира находится в ипотеке, то сдавать ее в аренду можно. По умолчанию для этого не требуется согласие банка (если подобное прямо не прописано в ипотечном договоре). Например, в договорах Сбербанка прописано условие о том, что заемщик должен уведомить банк о своем желании сдать жилье в аренду. Если же такого условия нет, то заемщик не обязан присылать кредитору никаких уведомлений.

Если вы берете жилье в ипотеку, планируя впоследствии сдавать его в аренду, то лучше прояснить подобные вопросы при заключении договора.

Можно ли сдавать жилье, если вы не единственный его владелец

В подобных ситуациях квартиру можно будет сдать в аренду при наличии доверенностей от других собственников. Они не обязательно должны быть оформлены нотариусом – такой документ можно написать и от руки. Тогда один из совладельцев сможет стать выступать от имени всех дольщиков, заключая договор аренды от своего имени.

Кстати, с юридической точки зрения понятия «сдавать внаем» и «сдавать в аренду» — это не одно и то же. Если оба участника сделки являются физическими лицами, то речь идет именно о сдаче внаем. А вот если кто-то из ни является юрлицом, то заключается уже договор аренды. Однако в быту гораздо чаще употребляется термин «аренда» вне зависимости от статуса контрагентов.

Если арендодатель не является формальным собственником жилья

Подобное возможно, если собственник не хочет заниматься сдачей жилья, а подключает к этому процессу своего супруга. Например, квартира куплена до брака или же в период брака, но при наличии брачного соглашения.

В таких случаях супруг собственника может действовать по доверенности. В этом документе должны быть прописаны полномочия гражданина.

Другое дело, когда квартира была куплена в браке, а супруги не заключали никаких брачных договоров. Тогда жилье будет считаться общим, пусть даже по документам оно оформлено на мужа. Жена сможет заниматься сдачей такой квартиры в аренду без каких-либо доверенностей.

Жилье является муниципальным

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице РФ составляет порядка 33 тысяч рублей. Но малоимущие граждане могут снимать такое жилье куда дешевле. Официально получив такой статус, человек сможет снимать у государства жилье по договору соцнайма. Аренда будет стоить ему около 1200 рублей в месяц.

Заключить договор социального найма с государством, гражданин официально становится нанимателем жилья. Перед тем как ставать такую квартиру в поднаем, нужно убедиться, что договор соцнайма разрешает это.

Стоит ли обращаться к посредникам

Если вы хотите сдавать квартиру в аренду, то вам нужно быть готовым тратить на это время. Даже обращение к посредникам не позволит полностью дистанцироваться от данного процесса, сделав его пассивным.

Агентства могут выполнять следующие функции:

  • заниматься поиском жильцов и заключением договора аренды;
  • принимать ежемесячную арендную плату;
  • оплачивать коммуналку;
  • заказывать услуги клининга, чтобы подготовить жилье к очередному заселению (актуально для посуточной сдачи квартир);
  • следить за сохранностью жилья и т. д.

Планируя привлечь к сдаче жилья посредника с вышеперечисленными функциями, собственник может жить в другой стране или городе. При этом следует учесть такие моменты:

  1. Ни одно агентство не будет работать бесплатно. Как правило, их комиссия составляет 10% от стоимости аренды.
  2. Собственник не сможет контролировать процесс сдачи жилья. Соответственно, он не будет выбирать арендаторов. Эта задача полностью ляжет на плечи посредника.
  3. Отсутствие контроля за техническим состоянием жилья и качеством работы агентства. Поэтому вполне может получиться так, что через несколько лет сдачи квартиры в аренду, она будет находиться в весьма плачевном состоянии.

О чем следует помнить

Сдавая жилье в аренду, следует учесть несколько нюансов, о которых мы поговорим ниже.

Периодические траты на ремонт

Раз в несколько лет вам нужно будет обновлять ремонт в квартире. Необязательно полностью переклеивать обои, перекладывать полы и перетягивать потолки. Нужно лишь устранять проблемные места. Если игнорировать отклеивающиеся обои и треснувшую плитку, то состояние жилья постепенно начнет ухудшаться. Соответственно, его привлекательность постепенно будет падать, сдать такую квартиру по нормальной цене с каждым годом будет все сложнее.

Простои

Каждый собственник хочет получать доход от сдачи жилья в аренду каждый месяц. Однако простои случаются даже в случае с действительно хорошими квартирами. Здесь нужно учитывать сезонность рынка аренды. И каждый раз собственник предстает перед выбором: сдать по сниженной цене прямо сейчас или же дождаться высокого сезона, когда за квартиру можно будет выручать больше денег.

Кстати, проще сдать квартиру в августе, нежели в начале года. Дело в том, что в это время активизируются студенты, подыскивая жилье к началу учебного года. Да и работники нередко приезжают на заработки именно в конце лета-начале осени. При этом вначале года жилье может простаивать в течение нескольких месяцев.

Человеческий фактор

С виду порядочный и честный человек может оказаться весьма проблемным жильцом. И дело здесь не только в нервах, но и в реальном ущербе, который квартирант может нанести собственнику квартиры.

В эмоциональном плане сдача жилья такому человеку чревата переживаниями за сохранность имущества или необходимостью периодически общаться с недовольными соседями. Также арендатор может просить владельца квартиры приезжать к нему при малейшей проблеме.

Наконец, квартирант может оказаться неаккуратным и невнимательным человеком. Результатом этого обычно становится побитая мебель, сгоревшая техника и т. д. Если вы не оговорите с квартиросъемщиком все нюансы, касающиеся взаимной ответственности, то он может действовать по принципу «не свое – не жалко».

Поэтому выбор арендатора – очень важный момент. И полагаться здесь нужно на опыт и определенное внутреннее чутье, которое присутствует у каждого бывалого арендодателя.

Необходимость контроля

Даже если вы смогли найти идеального арендатора, его действия в отношении вашего имущества нужно будет контролировать. Например, если квартирант оплачивает коммуналку, проверяйте каждый платеж. Иногда жильцы задерживают оплату, и владельцу жилья приходится настойчиво напоминать им о необходимости внести средства.

Также необходимо периодически самостоятельно проверять показания приборов учета. В интернете полно историй доверчивых арендодателей, который впоследствии оставались с огромными счетами за свет и воду.

Можно ли сдавать жилье неофициально

Неофициальная сдача предполагает следующие особенности:

  1. Стороны не заключают письменного договора, действуя в рамках устных договоренностей. Если же арендатор с арендодателем и составляют формальное соглашение, то оно является поверхностным и не содержит большинства пунктов, которые должны быть в официальном документе.
  2. Собственник не платит налог с доходов, получаемых от сдачи жилья.

Именно последний пункт является здесь основным. Даже при наличии полного и грамотно составленного договора, сделка не будет считаться официальной до тех пор, пока собственник жилья не раскроет свои доходы налоговой.

Если владелец квартиры получает доход от жильцов как физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% НДФЛ, подав соответствующую декларацию. Получив деньги от арендаторов в счет коммуналки, платить налог нужно будет и с этих сумм. Получается, что если эти расходы компенсируются квартирантами, то собственник получает экономическую выгоду – имеет доход. Однако подобная схема работает только при отсутствии счетчиков. Все, что оплачивается по приборам учета, доходом не считается – по закону это компенсация за потребленные ресурсы.

Что будет, если не платить налоги

Неофициальная сдача жилья в аренду предусматривает следующие виды ответственности:

  1. За умышленное уклонение от уплаты налогов нарушителю придется заплатить штраф в пределах 20-40% от неуплаченной суммы НДФЛ. Это указано в статье 122 Налогового кодекса РФ.
  2. За непредоставление декларации в ИФНС придется заплатить штраф в размере 5% от той суммы налога, которая не была уплачена в срок, за каждый месяц с момента окончания срока представления декларации. Минимальная сумма составляет 1000 рублей, максимальная – 30% от суммы налога. Штраф начисляется в соответствии со статьей 19 НК РФ.

Возможно также и привлечение к уголовной ответственности. Например, если доход собственника от сдачи жилья в аренду превышает 577 тысяч рублей в месяц, его могут привлечь к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ.

За подобное преступление предусмотрены следующие виды наказаний:

  • штраф в размере заработка осужденного за период 1-2 года;
  • штраф в размере 100-300 тысяч рублей;
  • до года принудительных работ;
  • арест на срок до полугода;
  • лишение свободы на срок до 12 месяцев.

За совершение деяния в особо крупном размере предусмотрено более жесткое наказание. Если за три финансовых года неплательщик налогов заработает более 13,5 миллионов рублей, в отношении его могут использовать следующие санкции:

  • штраф в пределах от двух тысяч до полумиллиона рублей;
  • штраф в размере дохода осужденного за период от полутора до трех лет;
  • до трех лет принудительных работ;
  • до трех лет лишения свободы.

Если собственником квартиры является юрлицо, уклоняющееся от уплаты налогов, то наказание для него определяется по статье 199 Уголовного кодекса РФ. Возможны следующие последствия:

  • от 100 до 300 тысяч рублей штрафа;
  • штраф в размере дохода виновника за период 1-2 лет;
  • до двух лет принудительных работ (также осужденного могут лишить права вести определенную деятельность, сроком до трех лет);
  • до полугода ареста;
  • лишение свободы на срок до двух лет.

Некоторые собственники жилья полагают, что не платить налоги можно при сдаче квартиры на короткие сроки. Например, сдавая жилье 11 месяцев. Однако это не более, чем заблуждение. В данном случае сроки сдачи значения не имеют – налоги придется платить в любом случае, ведь они напрямую зависят от дохода получаемого собственником жилья. А потому, если у вас есть доход, то нужно платить НДФЛ.

Все резиденты РФ платят налог по ставке 13%. Исключения в данном случае государство не делает ни для кого – многодетные семьи и пенсионеры никаких скидок не получают. Подать декларацию за прошлый год необходимо до 30 апреля следующего года.

О вариантах сдачи жилья

Существует три варианта заключения договора аренды:

  • на долгий срок;
  • на 6-11 месяцев;
  • посуточная сдача в аренду.

Каждый из вариантов мы подробнее рассмотрим ниже.

Долгосрочная сдача жилья в аренду

Если квартира сдается в наем на срок, превышающий 12 месяцев, то договор необходимо регистрировать в Росреестре. И если соглашение заключается на длительный срок, то это накладывает некоторые обязательства на обоих участников сделки. В какой-то момент у арендатора может все поменяться. Например, снизиться доход или же возникнуть желание переехать. В таком случае квартирант должен предупредить владельца жилья за оговоренный в договоре срок.

Сдавая квартиру на длительный срок, собственник должен подать бумаги в официальные инстанции. Поэтому многие арендодатели стараются заключать договора не более, чем на 11 месяцев.

Кроме того, долгосрочные соглашения могут быть опасными для собственников квартир. Пока действует договор, арендатор имеет право проживать в квартире и хранить там свое имущество, даже если он не платит арендную плату в течение нескольких месяцев. Ведь выселить человека на улицу можно только по решению суда или с согласия нанимателя.

Долгосрочная аренда может быть официально расторгнута только в том случае, если арендатор не платил больше шести месяцев. И даже если вы добавите в договор пункт о том, что человек обязан выселиться, если он перестанет платить, это будет незаконно. Самое простое в этом случае – договориться с арендатором.

Конечно, некоторые собственники просто выбрасывают вещи из квартиры жильцов и меняют замки, но это больше похоже на самоуправство, чем на цивилизованное ведение бизнеса. Подробнее об отменах поговорим ниже.

Заключение договора на 11 месяцев

Данный вариант является наиболее распространенным. Большинство квартир сдается сроком на 11 месяцев, так как нет необходимости регистрировать договор на этот срок в Росреестре.

Если человек проживает в квартире 11 месяцев и все в порядке, заставлять его переезжать не нужно – в этом случае заключается новый договор на 11 месяцев. Чтобы не расторгать прежнее соглашение, можно сразу внести в него пункт об автоматическом продлении. Ведь если по условиям договора, заключенного на срок менее года, договор автоматически продлевается на такой же период, регистрация не требуется.

В последующем отношения сторон будут регулироваться новым договором аренды, который также не подлежит регистрации, так как срок его действия будет составлять менее года.

На практике заключение договоров на 11 месяцев является наиболее удобным вариантом. При этом редко кто из квартирантов остается в квартире больше, чем на год.

О посуточной сдаче

Аренда квартиры посуточно – это именно бизнес, так как занимает все ваше время. При правильном подходе посуточная аренда — это аналог гостиницы, но со своей спецификой.

В основном на сутки снимают обычно туристы, люди в командировке, любовники, тусовщики. Здесь многое зависит от расположения квартиры – какую категорию людей она привлечет. Но на рынке аренды большая конкуренция.

О способах сдачи жилья

Наиболее распространенными считаются два варианта сдачи квартиры: самостоятельно и с привлечением риелтора. Однако имеется еще один: через доверительное управление.

Самостоятельная сдача

В данном случае нужно быть готовым потратить время на составление объявления, фотосъемку, а также показы жилья. Это наиболее затратный по времени вариант, однако он позволяет вам узнать об особенностях рынка и сэкономить средства на услугах посредников. Также вы сможете определить, кто именно чаще всего интересуется вашим жильем.

Например, немалый пласт арендаторов составляют студенты. Как правило, они ищут небольшие и дешевые квартиры, расположенные недалеко от ВУЗов. Если речь идет о студентах-иностранцах, то им требуется временная регистрация по месту пребывания. Соответственно, договор приходится заключать официально, ведь его арендаторы сдают в деканат факультета.

При этом далеко не все собственники готовы ставить иностранцев на миграционный учет. Однако такой учет особых рисков не несет, и при необходимости его можно легко прекратить. К сожалению, это известно не всем собственникам жилья.

Еще один стоп-фактор для большинства арендодателей – это языковой барьер и культурные различия. К тому же многие иностранцы, приезжающие в РФ для получения высшего образования, не отличаются чистоплотностью и аккуратностью.

Сдача жилья через риелторов

В случае аренды через риэлтора владелец экономит время, так как ему не нужно рекламировать и показывать квартиру, хотя обычно он и присутствует на просмотрах. Даже арендодателю не нужно вести переговоры с арендатором, подписывая договор. Все это берет на себя посредник.

При этом риелтор не несет ответственности за действия арендатора – он лишь сводит участников сделки друг с другом.

Пять лет назад стандартной ставкой для агентов по недвижимости была ежемесячная плата, но сейчас она уменьшилась и колеблется между 0,3 и 0,5 месячной платы. Арендодатель никогда не тратит деньги на агента по недвижимости, потому что за его услуги платит арендатор.

Пользоваться услугами посредников или нет – это решение каждого. В любом случае, здесь все зависит от конкретной ситуации.

Доверительное управление

Воспользоваться этой услугой целесообразно в тех случаях, когда стоимость аренды является довольно высокой. Дело в том, что при маленькой арендной плате отдавать часть суммы в управляющую компанию будет невыгодно. Кроме того, данная услуга может быть интересна владельцу, переезжающему на постоянное место жительства в другой город или страну.

В малых городах рынок доверительного управления жильем отсутствует. Поэтому функции агентства можно доверить родственникам и друзьям – они присматривают за квартирой вместо ее владельца.

Договор найма и договор аренды

Под договором аренды чаще всего подразумевается соглашение о коммерческом найме жилья, когда одно физлицо сдает жилье другому. В свою очередь, договор аренды можно заключить только с организацией.

Например, собственник квартиры сдает ее компании, которой нужно обеспечить своих сотрудников местом жительства. Они заключают с владельцем жилья договор аренды помещения.

Кстати, сдача квартиры организации – это более надежный вариант, чем сотрудничество с физическими лицами. В данном случае жилье обычно снимают на более длительный срок, а оплата осуществляется без задержек. Вместе с тем, в данных случаях придется соблюсти большее количество формальностей. Например, если стороны договорятся о том, что компания возмещает коммуналку, собственнику жилья придется заниматься сбором платежных поручений, предоставляя их в бухгалтерию юрлица.

О рисках, возникающих при сдаче квартиры в наем

Наверное, самым основным риском здесь является повреждение имущества. Причем это вполне может произойти неумышленно. Например, из-за протечек в трубах будет испорчен ламинат. Также жилье могут затопить соседи, а холодильник сломается от старости. Во всем этом не будет вины арендаторов. Соответственно, они не должны будут возмещать собственнику жилья подобный ущерб.

Но в вопросах порчи имущества всегда присутствует два момента. Первый из них относится к амортизации. В данном случае мебель, техника, а также инженерные коммуникации со временем приходят в негодность. И на это нужно будет закладывать бюджет, периодически делая косметический ремонт, а раз в 15-20 лет – капитальный.

Таким образом, прибыль с аренды следует сразу же уменьшать на 7-10% в счет амортизации. При этом, многие собственники жилья таких расчетов не проводят.

Закон обязывает арендодателя оплачивать только капитальный ремонт. В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса РФ, арендатор должен поддерживать имущество владельца жилья в исправном состоянии, выполняя текущий ремонт за свой счет (если иное не указано в договоре аренды или действующем законодательстве).

Тем не менее, на практике за замену крана или прочистку канализации платит именно арендодатель. И если вы не хотите нести подобные расходы, об этом следует написать в договоре аренды.

Другой момент касается случаев, когда имущество повреждено по вине арендатора: например, он сломал стул, испачкал обои или поцарапал мебель. Собственник может использовать залог для возмещения своих убытков.

В случаях, когда залога оказывается недостаточно и согласовать компенсацию с арендатором не получается, владелец жилья может смело отстаивать свои права в суде. Для этого желательно иметь при себе фото квартиры или перечень имущества с его оценкой на день сдачи. Это позволит впоследствии доказать факт причинения имущественного ущерба.

Чтобы подать в суд на арендатора придется потратить время, нервы, имея определенный склад характера. Некоторые владельцы квартир пытаются урегулировать подобные проблемы мирным путем, а если не получается – попросту забывают ситуацию и двигаются дальше. Дело в том, что судебные разбирательства и вынужденный простой жилья могут забрать у вас куда больше денег.

Сдача в субаренду

На собственника квартиры может самостоятельно выйти агент, занимающийся субарендой. В данном случае вам платят оговоренную сумму аренды ежемесячно, сдавая квартиру посуточно и зарабатывая на разнице.

Такой вариант плох тем, что приводит к преждевременному износу мебели и техники. При этом получаете вы как и при обычной сдаче жилья. Чтобы не нести дополнительные убытки, собственники квартир обычно прописывают запрет на субаренды в договоре. Но даже в этом случае нужно пристально следить за действиями арендаторов, ведь подобные запреты могут их не останавливать.

Проживание большого количества людей

Возможна такая ситуация, когда в договоре указывается два жильца, а по факту в квартире будет жить целая бригада рабочих из Средней Азии. Естественно, это приведет к преждевременному износу коммуникаций и повысит риск порчи имущества. Также не следует исключать возможные жалобы со стороны соседей.

Для контроля количества проживающих следует периодически проводить проверку квартиры. Если принимаете оплату наличкой, то у вас будет лишний повод, чтобы раз в месяц наведаться и убедиться, что с жильем все в порядке. При этом важно не переборщить, чтобы не отпугнуть добросовестных квартиросъемщиков.

Совершение арендаторами противоправных действий

Если владелец жилья не будет наведываться в квартиру, то арендаторы могут организовать в ней притон. Ответственность за все это будет собственник будет нести лишь в том случае, если он был в курсе всех событий. Но даже если ему удастся избежать наказания, ситуация все равно будет не самой приятной.

Например, арендатор был арестован, а когда правоохранители решили обыскать его жилье, то обнаружили там наркотики. И далее на виновника могут завести как административное, так и уголовное дело. Все зависит от объемов хранения.

Если жильцу будет светить уголовное наказание, то допрашивать будут всех свидетелей, в том числе, и собственника жилья. Правоохранителям важно будет выяснить, знал ли последний о притоне и помогал ли он в его организации.

Чтобы избежать подобных проблем, необходимо осуществлять периодические проверки жилья. Кроме того, перед заключением договора аренды рекомендуется пробить по открытым базам паспортные данные арендаторов.

Счетчики

К сожалению, нередко возникает ситуация, когда арендаторы съезжают с квартиры, и собственник обнаруживает, что фактические показания счетчиков не соответствуют тем, которые передавались ему. Риск этого повышается в тех случаях, когда квартиранты самостоятельно оплачивают коммуналку. Здесь собственнику придется следить за регулярностью оплаты коммунальных платежей, периодически сверяя показания приборов учета.

Является ли регистрация жильцов обязательной

В данном случае речь идет о временной регистрации или временной прописке по месту проживания. То есть, данная процедура подтверждает тот факт, что человек в такой-то момент проживает в таком-то месте.

Подобную опцию можно предлагать в качестве отдельно оплачиваемой услуги. В этом случае она будет предоставляться не на период действия договора, а на то время, за которое было оплачено.

Если вы не хотите заниматься временной регистрацией, то можно говорить квартирантам, что эта услуга равна по стоимости ежемесячному коммунальному платежу. В подобных случаях желание регистрироваться у большинства квартирантов сразу же пропадает. Если же нет – вам остается получить оплату за определенное количество месяцев и отправиться в регистрационный орган.

Налог на имущество и капремонт

Раз в году собственник жилья должен уплачивать имущественный налог на квартиру. Его сумма рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта, и в различных населенных пунктах может отличаться. Тем не менее, в большинстве случаев она не превышает 2 тысяч рублей. Это небольшая сумма, ведь нередко дороже стоит даже вызов сантехника.

Если же говорить о капитальном ремонте, то на него взносы обычно платятся арендаторами в рамках коммунальных платежей. Этот момент прописывается в договоре аренды.

О расторжении договора

Расторжение договора аренды может инициировать как владелец жилья, так и арендатор. Нужно лишь заранее предупредить об этом. Как правило, это делается за 30 дней.

Иногда собственник может выселить квартирантов и раньше, по предварительной договоренности. При этом арендатору нужно вернуть деньги за неиспользованные дни месяца. В большинстве случаев, никаких конфликтов при этом не возникает.

Но возможны и сложные ситуации, когда арендатор перестает платить за использование жилплощади и отказывается съезжать. Тогда большинство собственников прибегают к самоуправству. Например, выставляют вещи квартиранта в подъезд, сменив замки.

Предугадать последствия таких конфликтов достаточно сложно – здесь все зависит от того, насколько далеко готовы зайти участники. Но лучше договариваться мирно, проверив перед возвратом залога сохранность и исправность всех вещей. Если что-либо было испорчено, об этом нужно сказать квартирантам, компенсировав убытки за счет залога.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

:) :D :( :o 8O :? 8) :lol: :x :P :oops: :cry: :evil: :twisted: :roll: :wink: :!: :?: :idea: :arrow: :| :mrgreen: