Смерть арендодателя может стать серьезной проблемой для арендатора, который оказывается в неопределенном положении. С одной стороны, деньги за аренду были заплачены, с другой же – помещение осталось без собственника, ведь наследники смогут оформить имущество не ранее, чем через полгода. О том, можно ли использовать такое помещение, и кому платить за аренду, мы поговорим ниже.
Что делать арендатору
Действия арендатора зависят от текста договора аренды. В нем может быть указано, что смерть одной из сторон автоматически приводит к разрыву соглашения. Тогда арендатор обязан будет освободить помещение. Если же такое условие отсутствует, то документ, скорее всего, продолжит действовать после смерти арендодателя. Соответственно, арендатор не должен освобождать помещение после его кончины.
Если договор продолжил действовать, то арендатор должен оплачивать аренду в установленные сроки. Однако не следует спешить и отдавать деньги предполагаемым наследникам, ведь в данном случае есть риск заплатить не тому человеку. И если это произойдет, то впоследствии арендатору придется возвращать свои средства в судебном порядке.
Более сложной ситуация будет в том случае, если договор аренды заключался между предпринимателями. Тогда арендатор платил деньги за пользование помещением ИП. Наследники же могут не иметь данного статуса. И тогда у арендатора появятся дополнительные обязанности налогового агента. Он должен будет удерживать и перечислять НДФЛ, сдавая поквартальную отчетность в налоговую.
Почему не следует платить аренду предполагаемым наследникам
Допустим, что через пару месяцев после смерти владельца помещения к арендатору приходит женщина и говорит, что она вдова покойного, а значит – его наследница. Соответственно, деньги за пользование помещением теперь нужно платить ей.
Арендатор вправе попросить женщину показать свидетельство о праве на наследство. Если этого документ отсутствует, то гражданин не обязан платить. При этом он может продолжать работать в офисном помещении. Если женщина – действительно вдова покойного владельца помещения, но у нее нет свидетельства, то она является лишь предполагаемым наследником. То есть, она имеет законное право на наследство, но не факт, что точно его получит.
Нередко в семьях возникают наследственные споры касательно того, какое имущество кому принадлежит. В ходе таких разбирательств кого-то могут обделить, и тогда обиженный претендент отправляется в суд и добивается перераспределения наследственной массы. Кроме того, покойный наследодатель мог составить завещание на свою дочь, сестру, любовницу или близкого друга, и тогда его вдова не будет претендовать на имущество, хоть по закону она и является наследницей первой очереди.
Таким образом, претендент на наследство может быть очевиден, но имущество в итоге получит совершенно другой человек. Соответственно, арендатору нет смысла рисковать и платить за помещение непонятно кому.
Процессом распределения движимого и недвижимого имущества наследодателя занимается нотариус. Он же и выдает наследникам нотариальные свидетельства. По умолчанию это происходит спустя полгода после смерти наследодателя.
Нотариальное свидетельство – это документ, подтверждающий права человека на наследство. В нем указана следующая информация:
- ФИО наследника;
- его доля;
- имущество, перешедшее по наследству.
Свидетельство о праве на наследство – это документ, на основании которого наследник вправе требовать от арендатора оплаты ежемесячного взноса за пользования помещением. Если же преемник не имеет на руках этой бумаги, то может произойти следующее: в течение 6 месяцев арендатор исправно вносил платежи, но затем объявился реальный наследник и потребовал оплаты. И требования этого человека будут законными, ведь у него есть свидетельство.
По закону имущество считается собственностью наследника с момента смерти наследодателя. Поэтому в вышеописанной ситуации арендатору придется вновь платить за аренду, но уже другому человеку. С неправильного же наследника можно будет получить деньги в судебном порядке, если он откажется возвращать их добровольно. Однако это также время и нервы.
Поэтому платить за аренду нужно только тому человеку, у которого есть свидетельство о праве на наследство. Пока этот документ готовится, арендатор может откладывать деньги на оплату помещения.
Стоит ли переводить средства на банковский счет умершего ИП
Это также не лучшая идея. В этом случае арендатор не просрочит платежи, но вот кто получит деньги в итоге – до конца непонятно. Владелец счета умер, а его наследники еще не стали полноценными собственниками его имущества. Кроме того, появляются вопросы, на которые довольно сложно получить однозначные ответы.
Нужно ли отчислять НДФЛ с арендной платы
Здесь все зависит от статуса получателя. Допустим, получатель денег является обычным физлицом. В таком случае его доходы должны облагаться НДФЛ. Соответственно, арендатор (ИП или фирма) получает статус налогового агента. Его задачей будет удерживать налог с арендной платы, перечисляя его в бюджет.
Поскольку собственник помещения умер, то теперь неясно, кто унаследует деньги с его расчетного счета. Соответственно, будет неясно, будет арендатор налоговым агентом или нет.
Как быть с НДС
Этот вопрос актуален в том случае, если умершим предпринимателем применялся общий режим налогообложения, а арендатор был на ОСН. Тогда арендатор по договору должен будет платить за аренду совместно с НДС. Однако принять налог к вычету в данном случае вряд ли удастся, поскольку получатель арендных платежей не выдаст плательщику счет-фактуру.
Что делать арендатору после смерти арендодателя
В данном случае у арендатора есть два варианта действий:
- вносить плату за аренду на депозит нотариуса;
- не платить за аренду.
Каждый из вариантов следует рассмотреть подробнее.
Обратиться к нотариусу
Деньги на депозит нотариуса можно вносить как наличными, так и посредством безналичного расчета. Данный вариант имеет следующие преимущества:
- Арендатор продолжает исполнять свои обязательства по договору. Соответственно, наследники не смогут через время заявить о просрочке оплаты.
- Арендатор не станет налоговым агентом по НДФЛ даже в том случае, если средства в итоге получит физическое лицо.
Обращаться следует к тому нотариусу, который работает по месту нахождения арендатора или же арендуемого помещения. Ему нужно подать заявление о принятии денег в депозит. Сделать это можно двумя способами:
- лично посетив нотариальную контору;
- через личный кабинет на сайте Федеральной нотариальной палаты.
В последнем случае арендатор должен иметь подтвержденную регистрацию на Госуслугах, а также усиленную квалифицированную электронную подпись.
Получив деньги на счет, нотариус обязан сообщить об этом наследникам. Они получат средства тогда, когда окончательно вступят в наследство.
Основной недостаток данного способа заключается в том, что услуги нотариуса оплачиваются. За хранение средств на депозите специалист возьмет 0,5% от общей суммы. Минимальная комиссия – 1000 рублей.
Кроме того, нотариусы взимают плату за услуги правового и технического характера. Предельные стоимость таких услуг устанавливается на региональном уровне.
Не платить до тех пор, пока не станет известно, кто наследник
Этот способ позволяет арендатору минимизировать свои налоговые и финансовые риски. Однако он нарушает сроки оплаты, а потому наследники в дальнейшем могут взыскать с него неустойку по договору.
Однако в действительности наследники совершают подобные действия крайне редко. Судебных дел, связанных с этим спором, найти не удалось. Нет смысла судиться с арендатором, который готов внести платеж, пусть и с некоторым опозданием. К тому же, у просрочки были объективные причины, и сам плательщик не виноват в том, что арендодатель умер, и имущество на полгода осталось без владельца.
Как рассчитаться с наследниками за 6 месяцев
Когда будет известно, кто именно унаследовал помещение, арендатору нужно будет перезаключить договор с этим человеком. Важно учитывать статус наследника, что коренным образом повлияет на налогообложение.
Если преемник является ИП, он сам будет заниматься оплатой всех налогов. В таком случае арендатор не должен будет удерживать НДФЛ с арендной платы, перечисляя его в бюджет.
Другое дело, если наследодатель был на ОСНО, а его наследник – ИП на спецрежиме. В таких случаях нужно сначала разобраться с НДС. В новом договоре необходимо прописать, что НДС должен быть исключен из стоимости аренды помещения. Только после этого следует платить долг по аренде за прошедшие полгода.
Если наследник имеет тот же статус, что и наследодатель, и работает по той же системе налогообложения, то все можно будет оставить, как есть. В данном случае нужно лишь заплатить долг по аренде с НДС, получив счет-фактуру от арендодателя.
Если наследником является физлицо без статуса предпринимателя, то арендатору придется удерживать НДФЛ с арендной платы, подавая расчет 6-НДФЛ по окончании отчетного периода.