Продажа участка земли зависит от добросовестного выполнения продавцом ряда важных действий. Они касаются, как подготовки самого участка к продаже, так и сбору необходимых документов.
Предварительные действия по подготовке земельного участка к продаже
Первым делом, необходимо подготовить сам участок. Главным образом это касается приведения его в «товарный» вид. Нужно убрать участок, произвести обработку насаждений, если таковые растут на данной земле.
Следующий этап касается сбора всех необходимых документов, подтверждающих права собственности на участок и юридический статус продаваемой земли.
В случае отсутствия каких-либо документов сделку могут признать недействительной. Этим пользуются мошенники, которые используют множество схем, связанных с отсутствием ряда документов при заключении сделки. Так они создают для себя возможность оспорить сделку в будущем. Поэтому внимательный покупатель скорее всего сразу же откажется от сделки, если продавец не соберёт все нужные документы.
Какие документы нужны для продажи земельного участка
Главный пакет документов – правоустанавливающая документация. Это не свидетельство о праве собственности, а документы, на основании которых такое свидетельство выдаётся. А именно:
- Акт выделения земель из муниципального фонда;
- Свидетельство о принятии земли в наследство;
- Договор имущественной сделки.
Договоры перехода земли другому владельцу могут разными, в зависимости от порядка и условия передачи прав:
- Дарственная;
- Купчая;
- Договор мены.
На основании таких договоров владелец получает кадастровый паспорт участка и свидетельство о праве собственности.
Дополнительный пакет и особенности документации
Договор купли-продажи земельного участка не всегда можно составить. Это связано с тем, что некоторые земли продавать нельзя. К таковым относятся участки, которые выданы в советское время в бессрочное пользование. Они могут наследоваться. Акты их выдачи являются правоустанавливающими документами. Но с разрешения местной администрации их можно перевести в частную собственность.
Ещё один важный момент в подготовке участка – установка границ с соседями. Хотя Росреестр не требует этого для продажи, покупатели не хотят иметь в будущем споры о земле с соседями.
Для межевания участка нужно подать заявление в геодезическую компанию. Также им нужно предоставить документы, подтверждающие право собственности на данную землю.
После проведения межевания и согласования границ участка с соседями, геодезическая компания выдаёт межевой план участка, его описание и акт о проведённой процедуре межевания.
Эти документы стоит показать покупателям, но не обязательно брать на заключение сделки.
Если на участке есть дом или другое строение, в том числе недостроенное, то на него отдельно необходимо собирать все документы. Если таковых строений нет – нужно взять справку об их отсутствии.
Ещё один необходимый документ – выписка из кадастра недвижимости о том, что данная собственность не находится под арестом и не имеет других ограничений. В случае установленного сервитута на землю, нужна выписка об этом, но этот факт не мешает сделке по продаже участка.
После сбора всех документов можно искать покупателя, через подачу объявлений или с помощью риэлтерской компании.
Оформление купли-продажи земельного участка: пошаговая инструкция
Составить договор купли-продажи земельного участка с домом не сложно. Но важно решить будет ли продавец заниматься процессом продажи лично или с помощью риэлтерской компании или посредника по доверенности. В случае компании-посредника, нужно учитывать, что её задача находить покупателей и приводить их смотреть участок. Но саму сделку лучше заключать лично. Поэтому не стоит передавать риэлторам документы на участок. Достаточно сделать копии и показывать их потенциальным покупателям при осмотре участка.
Для установки цены участка можно обратиться к независимым оценщикам или установить самостоятельно, используя:
- Советы риэлтора;
- Информацию о стоимости похожих наделов земли.
Если покупатель согласился на заключение сделки, договорённость стоит оформить в виде предварительного договора купли-продажи земельного участка.
Куда обращаться и внесение задатка
Для составления предварительного договора можно обратиться:
- К юристу;
- В риэлтерскую компанию.
Если стороны сделки согласны, то договор можно составить самостоятельно. Главное, чтобы в нём были все необходимые данные. Также стоит подробно обговорить гарантии, в частности – внесение задатка.
Если задаток внесён, то участок больше не продаётся. Он резервируется за покупателем.
После этого владелец больше не может:
- Передать участок другим людям;
- Повысить его стоимость;
- Изменить условия сделки.
Согласно статьям 380 и 381 ГК РФ, если он нарушит эти условия, то должен в двойном размере выплатить задаток покупателю. Если же покупатель откажется от сделки, то продавец не возвращает задаток.
Обычно, чтобы не было конфликтов, эти положения вносят в сам договор купли-продажи земельного участка.
Но вместо задатка может быть внесён аванс. Отличие в том, что при расторжении сделки, он возвращается покупателю. Это прописано в 487 статье ГК.
Важно понимать, что предварительный договор имеет силу только до заключения основной купчей. То есть он не даёт никаких прав собственности покупателю и при его заключении ему не передаются документы на участок.
Сроки и составление основного договора
После заключения предварительного договора, покупатель собирает деньги, а продавец готовит оставшиеся документы. Когда всё готово, сделку можно заключать в любой день по договорённости сторон. Этот срок увеличивается, если участок покупают в кредит.
Это связано с необходимостью получить одобрение банка. Иногда данный документ приходится ждать 3 месяца. Это стоит учитывать до заключения предварительного договора, так как с ним также связаны определённые сроки. И в случае их срыва, виновный:
- Будет оштрафован;
- Заинтересованная сторона может требовать залог;
- Может быть отменено резервирование участка.
Образец договора купли-продажи земельного участка допускает особенности, так как нет строгой формы его составления. Но важно, чтобы там была вся необходимая информация. Также не должно быть расхождений в характеристиках участка с предварительным договором продажи. Исключения могут быть лишь в случае возникновения новых обстоятельств. Но они должны быть подтверждены правомочными документами.
В начале договора указывают:
- Место и дату заключения;
- Данные подписывающих;
- Предмет сделки.
Характеристики земли в купчей должны соответствовать таковым в кадастровом плане и свидетельстве о праве собственности.
Далее идут пункты, отражающие суть сделки:
- Условия её проведения (способ передачи собственности, сумма и способ передачи денег);
- Права и ответственность сторон (сроки передачи собственности, в том числе подписания передаточного акта);
- Ответственность за неисполнение договора (пеня за срыв сроков, штрафные санкции за передачу участка не вовремя);
- Условия расторжения договора (по обоюдному согласию и в одностороннем порядке, в судебном процессе);
- Заключение (прописывается количество экземпляров договора, необходимость его регистрации и т.п.);
- Подписи и расшифровка фамилий.
Стоимость заключения договоров на продажу участка у юристов колеблется в районе 6-8 тысяч рублей. Риэлтерские компании берут около 50 тысяч или 3-5% от суммы сделки.
Регистрация в Росреестре
Купчую передают для регистрации в Росреестр. Вместе с ней необходимо подать и другие документы:
- Кадастровый паспорт;
- Документ, устанавливающий право собственности;
- Свидетельство о праве собственности.
Далее участники сделки должны вместе прийти в МФЦ и подать все документы, необходимые в рамках этой сделки. Также нужно уплатить пошлину в размере двух тысяч рублей.
Регистрация договора обязательна. Незарегистрированный договор теряет свою юридическую силу.
Завершает регистрацию выдача новому владельцу свидетельство о праве собственности.
Специфика если дачные и садовые земли продаются с домом
Основное отличие при продаже земли с домом касается только необходимости оформлять все документы на дом отдельно. Суть же договора та же. Нужно собрать правоустанавливающие документы, заключить купчую, в которой указать все нюансы сделки. А затем зарегистрировать документ.
