Покупка квартиры – дело ответственное, и не дешевое. Поэтому обе стороны, как покупатель, так и продавец пытаются максимально обезопасить моменты передачи/приема денег. Так, предварительно, перед тем как заключить сделку, составляется соглашение об авансе или договор задатка – это два разных понятия. Далее поговорим о том, что собой представляет соглашение об авансе при покупке квартиры, образец такого документа и как его правильно составлять.
Чем отличается соглашение об авансе от задатка?
По сути, речь идет об одном и том же – передаче некого авансового платежа в счет стоимости квартиры, что свидетельствует об серьезности намерений сторон, заинтересованности в проведении сделки.
Законодательно понятие аванса вообще никак не регламентируется – в Гражданском Кодексе РФ есть статья только о задатке – пункт 1 статьи 380 ГК РФ. На практике отличия договоров следующие:
- Задаток оформляется по договору и влечет за собой обязательства для продавца- если по его вине сделка отменится, то он обязан вернуть покупателю двойную сумму – сам задаток и штраф, размер которого равен предварительному платежу. Аванс же не влечет за собой штрафных санкций – сколько дали, столько и забрали.
- Покупатель, при передаче денег по договору задатка, уже не может просто так забрать средства обратно. В случае с авансом такой проблемы нет.
Само собой, что на практике чаще составляется договор аванса, так как он более лоялен для сторон. Если же есть опасения относительно срыва сроком сделки или иных форс-мажоров со стороны продавца, можно просто включить в документ пункт о штрафных санкциях.
Особенности заключения данного договора
Перед тем, как заключать авансовое соглашение, лучше проверить документы на квартиру и некоторые правоустанавливающие факторы, а именно:
- Документы, которые подтверждают право владения квартирой.
- Личные документы продавца.
- Справка о регистрации – в квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние лица, в крайнем случае этого не должно быть на момент заключение сделки купли-продажи.
- Технический паспорт, сведения о перепланировке. Если последнее имело место, то обязательно должно быть узаконено, так в последующем этот вопрос придется решать уже новому владельцу, а не факт, что перепланировку вообще можно было делать.
Лучше доверить проверку квартиры специалистам. Но, это не должен быть одиночный риэлтор и мелкое агентство недвижимости – выбирайте профессионалов, даже если их услуги будут стоят дороже.
Как правильно составить договор аванса?
Единого уставного вида такого документа нет – он составляется в произвольной форме, но обязательно должны быть соблюдены процессуальные требования. Здесь нужно придерживаться статьи 429 ГК РФ.
Структура соглашения о внесении аванса при покупке квартиры следующая:
- Место и дата составления авансового договора.
- ФИО, паспортные данные, фактические адреса проживания сторон сделки – покупателя и продавца.
- Наименование объекта сделки, адрес расположения
- Лица, которые будут выступать собственниками после заключения договора.
- Технические характеристики объекта: площадь (общая, жилая, кухня), наличие подведенных коммуникаций и так далее.
- Сумма авансового платежа.
- Данные о собственнике.
- Подтверждение от собственника, что все предоставленные им сведения и документы являются правдивыми.
- Обязательства продавца.
- Штрафные санкции, сумма и условия, при которых начисляется неустойка.
- Условия, при которых аванса возвращается Покупателю.
- Место и порядок заключения сделки купли-продажи.
- Срок регистрации сделки в Росреестре.
- Какая сторона оплачивает расходы по оформлению и регистрации сделки.
- Факт передачи аванса.
- Подписи сторон с расшифровкой.
Обратите внимание, что сумма аванса обязательно должна быть указана как числом, так и прописью.
Возврат аванса
Условия, при которых возвращается аванс покупателю, обязательно должны быть прописаны в договоре. Как правило, это:
- Если сделка отменяется.
- Если имеют место условия, при которых в силу вступают штрафные санкции.
При возврате авансового платежа составляется Соглашение о расторжении договора, деньги передаются покупателю, о чем тот пишет расписку, дабы в последующем не возникло претензий.
Риски при покупке квартиры с авансом
С точки зрения законодательства аванс менее защищает интересы покупателя, так как продавец при возникновении форс-мажора просто должен вернуть всю сумму. Законодательно понятие аванса вообще отсутствует, поэтому лучше заключать договор задатка. Как правильно это сделать, читайте здесь.
Расписка об авансе
Продавец, получив аванс при продаже квартиры, обязательно должен написать расписку о том, что энная сумма получена в качества предварительного платежа в счет стоимости квартиры и заключения последующей сделки.
Сумма аванса в расписке, точно также, как и в самом соглашении, должна быть прописана прописью. Расписка может быть написана от руки, обязательно должно быть указано следующее:
- В счет чего получен аванс.
- Кто, в каком размере, от кого и когда получил сумму.
- Паспортные данные сторон.
- Дата и подпись с расшифровкой.
Нотариальное заверение такого документа не обязательно.
Подведем итоги
Аванс – это передача энной сумма в счет будущей сделки по купле-продаже квартиры. В отличие от задатка, порядок которого регламентируется статьей 381 ГК РФ, понятие аванса в юридической плоскости отсутствует. Однако, на практике продавец более охотно заключает именно соглашение об авансе, так как он более лоялен. В частности, нет обязанности возвращения задатка в двойном размере, разумеется, если в договоре не будет прописан пункт о штрафных санкциях.
